De nuevo buenas noticias para los buscadores de vivienda y malas noticias para los vendedores. Las casas han vuelto a ser más baratas en el último trimestre, han estado en el mercado por más tiempo y las ofertas masivas parecen haber llegado a su fin.
Después de años de aumentos de precios y aglomeraciones en las visitas, el cambio en el mercado inmobiliario que comenzó el año pasado continúa. Esto es evidente a partir de las últimas cifras de la agencia inmobiliaria NVM. Alrededor del 70 por ciento de la industria está afiliada a ella.
El precio promedio de las viviendas revendidas (existentes) ocupadas por sus propietarios cayó un 8,2 por ciento anual en los últimos tres meses, la mayor caída en diez años. El precio medio de venta de una vivienda existente fue de 394.000 euros.
Y si bien en el último trimestre de 2022 todavía hubo una ligera sobreoferta (en promedio, un 0,1 por ciento), y un año antes todavía de manera significativa (8,1 por ciento), eso también ha cambiado. La suboferta parece más común ahora. En promedio, los compradores pagaron un 1,3 por ciento menos que el precio de venta en el último trimestre.
Los vendedores se han vuelto más cautelosos como resultado de esta caída de precios. Por regla general, esperan para comprar una casa nueva hasta que se haya vendido la actual. En parte como resultado de esto, la cantidad de viviendas puestas a la venta cayó un 9 por ciento en el último trimestre, en comparación con el año anterior. Pero debido a que las viviendas ahora han estado en el mercado casi tres veces más en promedio, la oferta total es mucho mayor que en ese momento: casi el doble.
mercado de compradores
¿Ha vuelto el mercado del comprador? No eso otra vez, dice el NVM. Para evaluar si la oferta y la demanda están en equilibrio, la asociación utiliza un ‘indicador de escasez’. Si es menos de cinco, entonces hay un mercado que es mejor para los vendedores que para los compradores. La oferta es entonces baja y la demanda es alta, lo que significa que las transacciones son rápidas. Si este número es superior a diez, entonces los compradores están a cargo: hay mucha oferta y pueden tomarse su tiempo para elegir. Entre cinco y diez, ambos lados están razonablemente equilibrados.
Actualmente, el indicador está en 3.3. Entonces no hay equilibrio, pero los compradores ya lo tienen un poco más fácil que en 2021, cuando el indicador estaba en un mínimo de 1,3.
Además, a pesar de la caída de los precios, los compradores de viviendas no siempre son más baratos en general. Uno de los principales impulsores de la caída de los precios es la subida de los tipos de interés hipotecarios. Esto hace que los préstamos sean más caros y los costos mensuales de vivienda más altos, lo que puede compensar la ventaja de un precio de compra más bajo a largo plazo.
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Especialmente en combinación con el rápido aumento del costo de la vida y la inflación, sigue siendo muy difícil, especialmente para los que empiezan a comprar, asegurar un lugar en el mercado de la vivienda. No tienen plusvalía o hipoteca vigente con una tasa de interés baja para llevar consigo, y por lo tanto comienzan en mora.
¿Cuál es la situación actual del mercado para los cuatro tipos de vivienda que distingue el NVM?
Nueva construcción: las ventas están cayendo
Los cambios en el mercado son especialmente visibles en las viviendas de obra nueva. El número de casas nuevas vendidas cayó en comparación con hace un año, mientras que la oferta aumentó considerablemente al mismo tiempo.
En parte porque a veces pueden pasar años antes de que se complete una casa de nueva construcción, los candidatos se han vuelto más indecisos. Como resultado, a los desarrolladores les toma, en promedio, más tiempo alcanzar la cantidad mínima de casas vendidas previamente que necesitan para comenzar la construcción. En la práctica, esto significa para las personas que esperan que se construya una casa: duplicar los costos de vivienda por más tiempo. La combinación con la incertidumbre sobre el propio futuro financiero y una posible caída del precio de la vivienda actual ocupada por el propietario hace que los posibles compradores desconfíen.
Además, la industria de la construcción está luchando con un fuerte aumento de los costos, lo que significa que las viviendas de nueva construcción no pueden bajar mucho de precio. Eso los hace menos atractivos. Una casa de obra nueva cuesta de media 468.000 euros, bastante más que el precio medio de una casa ya construida.
Apartamento – fuerte caída de precios
De todos los tipos de vivienda, la mayor disminución de precios se observa en los apartamentos. Desde que los precios comenzaron a caer la primavera pasada, los precios de los departamentos han caído en un promedio del 12 por ciento. A modo de comparación: las viviendas unifamiliares bajaron de precio un 7,4 por ciento en ese periodo.
Los precios de la vivienda han caído más recientemente en las principales ciudades, donde se encuentran la mayoría de los apartamentos. En el período anterior, el déficit habitacional fue mayor en las ciudades, lo que también se tradujo en fuertes aumentos de precios. Mucha demanda y poca oferta llevaron a una oferta considerable aquí. Ahora que la tendencia se ha invertido, los precios también están cayendo con más fuerza aquí. Los precios cayeron más en Haarlem (menos 14,7 por ciento) y La Haya (menos 13,5 por ciento).
Casa adosada – tiempo de venta corto
Aquellos que querían dejar su hogar rápidamente se beneficiaron de ser propietarios de una casa adosada. Junto con los apartamentos, este tipo de vivienda es el que más rápido se vendió en el último trimestre: estuvo en el mercado una media de 38 días.
Las ventas son más rápidas en partes de Groningen y North Overijssel (31 y 34 días). En Zaanstreek y Zeeuws-Vlaanderen se tarda el doble de media.
Esto puede deberse a que se pusieron a la venta pocas casas adosadas en el último trimestre, la menor cantidad de todos los tipos de casas, por lo que hay cierta escasez. La oferta de estas viviendas fue un 14,4 por ciento inferior a la de un año antes. Con un 7,2 por ciento, la caída de precios en ese período fue la más pequeña de todos los tipos de vivienda.
Separado: menor cantidad de ventas
Las viviendas unifamiliares experimentaron la mayor caída en las cifras de ventas: el último trimestre, se vendió un 8,2 por ciento menos que el año anterior. La cifra de ventas de chalets adosados y adosados se mantuvo estable.
Esto probablemente esté relacionado con el precio de las viviendas unifamiliares, que promedió 579.000 euros, una disminución del 9,8 por ciento anual. El NVM señala que la situación económica más difícil está deprimiendo principalmente las ventas de casas en el segmento más caro. Se vendieron más viviendas por viviendas de hasta 200.000 euros.
Llama la atención que algunas áreas, incluidas el sureste de Drenthe y el noreste de Overijssel, no muestran ninguna disminución de precios. Según la asociación de corredores, esto se debe a que los precios de la vivienda en esas regiones han subido menos bruscamente en los últimos años, por lo que ahora no se trata de una corrección. En particular, las casas unifamiliares y las peluquerías adosadas siguen subiendo de precio y enfrentan sobreofertas.
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