Llamada de atención hipotecaria para las clases medias

¿Cuánto podrían reducirse las finanzas de su hogar en los próximos años? La respuesta bien podría reducirse al tamaño de su hipoteca.

Si ha pedido prestado mucho dinero para comprar la casa de sus sueños, el aumento de las tasas de interés tiene el potencial de frenar el poder adquisitivo de las clases medias mucho más de lo que lo ha hecho hasta ahora el aumento de las facturas de energía.

Tengo una amiga que ha estado pagando £ 500 adicionales al mes en su hipoteca desde que cerró un trato de tasa fija. Necesita mudarse de casa en un año, por motivos relacionados con la escuela, por lo que no quería fijarse en otra solución.

Cuando el Banco de Inglaterra aumentó la tasa base en medio punto porcentual la semana pasada, el mayor aumento en 27 años, me envió un mensaje de WhatsApp que decía “Arrrrrrghhhh”.

La mayoría de los prestatarios del Reino Unido se han fijado en una tasa fija, pero alrededor de 1,3 millones vencerán este año y 1,81 millones el próximo año, según el organismo comercial UK Finance.

Los datos del Banco de Inglaterra muestran que se pagaron en exceso más de 10.000 millones de libras esterlinas en hipotecas en los primeros seis meses de este año, una tendencia evidenciada en la encuesta de bonificación de FT Money en febrero, donde el 13 por ciento de los encuestados dijo que esa era su intención.

El aumento de los precios de las propiedades, las hipotecas más grandes y los plazos de pago más prolongados significan que incluso un pequeño cambio en las tasas de interés aumentará los costos de por vida de su préstamo hipotecario.

Aquí hay algunos puntos a considerar mucho antes de que su solución actual llegue a su fin.

Pon tu papeleo en orden

Cualquier persona con una hipoteca fija necesita planificar qué hacer cuando expire. Encuentra la fecha, anótala en tu agenda y prepárate para empezar a buscar una nueva oferta al menos con seis meses de antelación.

“La cantidad de solicitudes de hipotecas que reciben los prestamistas aún se encuentra en niveles muy altos, y hemos visto que dos o tres pausan la toma de nuevos negocios mientras recuperan el ritmo”, dice Andrew Montlake, director gerente del corredor hipotecario Coreco.

Ha escuchado historias de clientes que esperan de tres a cuatro semanas para obtener una cita de revisión de la hipoteca, momento en el cual las tasas de interés han aumentado.

Si se queda con el mismo prestamista, las ofertas de rehipotecas, conocidas como productos de retención, generalmente no se pueden asegurar hasta que le queden menos de cuatro meses. Pero si está cambiando a un nuevo prestamista, a menudo es posible “asegurar” una tasa seis meses antes de que venza su acuerdo actual.

Espere pagar alrededor de £ 500 por un corredor hipotecario independiente que lo ayude a encontrar la mejor oferta para sus circunstancias.

Una preparación cuidadosa debería evitar la miseria de volver a la tasa variable estándar (SVR) de su prestamista. El SVR promedio ya es del 5,17 por ciento, según Moneyfacts, el sitio de comparación de precios.

Esta cifra ha aumentado durante ocho meses consecutivos y es probable que aumente aún más, lo que se suma a un gran shock de pago para aquellos que realizan una solución.

¿Por cuánto tiempo arreglar?

No me agradecerá que le diga que el mejor momento para arreglar su hipoteca fue hace seis meses o un año.

Los arreglos de cinco años siguen siendo el producto más popular, pero la tasa promedio ofrecida en estas ofertas superó el 4 por ciento en agosto, según Moneyfacts, un nivel visto por última vez en 2014.

La solución promedio de dos años está un poco por debajo de esto en 3.95 por ciento.

Mientras más equidad tenga en su casa, mejor será la tasa que podrá asegurar. Sin embargo, las ofertas con las tarifas más bajas tienden a tener las tarifas más altas (generalmente £ 1,000 o más). Agregue las tarifas a su préstamo y pagará intereses además.

Los corredores de hipotecas reportan señales tempranas de que más prestatarios están preparados para apostar por un arreglo de dos años, apostando a que los bancos centrales se verán obligados a reducir las tasas en una recesión.

Inversionistas estadounidenses de alto perfil cathie madera y ray dalio ambos han dicho que esperan ver recortes de tasas en 2023-24. Sin embargo, es probable que los no multimillonarios valoren la certeza de una tasa fija en su mayor gasto mensual.

Esté preparado para tomar una decisión rápida

Ya sea que esté comprando una casa o rehipotecando, la velocidad es esencial. El producto hipotecario promedio tiene una vida útil promedio de solo 17 días, según Moneyfacts, un mínimo histórico.

Si la tasa de un prestamista se mueve a la parte superior de una tabla de mejor compra, a menudo la retirarán rápidamente para evitar el desafío operativo de una avalancha de solicitudes.

“Podría darle a un cliente una tarifa a las 9 a.m., luego tener que volver a llamar al mediodía y decirle que la oferta se cancelará a las 5 p.m. hoy”, dice Montlake de Coreco. “Algunos clientes piensan que es una técnica de venta, pero esa es la realidad del mercado”.

¿Debería pagar para anular su solución actual?

Con las tasas aumentando, es posible que tenga la tentación de pagar una multa para cancelar su acuerdo actual y asegurar uno nuevo.

Como regla general, los cargos por reembolso anticipado en una solución de cinco años son del 5 por ciento del saldo pendiente en el primer año, cayendo en una escala móvil al 1 por ciento en el último año.

Si rompe una hipoteca de £ 500,000 con dos años restantes, eso podría costarle £ 10,000, más las tarifas del producto para la nueva hipoteca, y sus pagos mensuales serían instantáneamente más altos.

¿Vale la pena? Una calculadora de hipotecas gratuita de la aplicación de presupuesto Nous.co intenta responder a esta pregunta en función de las predicciones del mercado sobre dónde podrían estar las tasas de interés cuando finalice su solución y cuáles podrían ser los costos o ahorros probables.

yo tambien usaria un calculadora de sobrepago de hipoteca para ver qué impacto podría tener el uso de ese efectivo para hacer un pago único, suponiendo que su acuerdo hipotecario lo permita, y si esto podría llevarlo a un LTV más bajo. sprivaruna nueva aplicación, permite a las personas variar sus sobrepagos de acuerdo con sus gastos mensuales.

¿Qué pasa con las hipotecas de compra para alquilar?

Es más probable que los propietarios tengan hipotecas de interés solamente. Aunque la mayoría están sujetos a acuerdos de tasa fija, esto significa que estarán expuestos a oscilaciones de costos mucho mayores que los prestatarios de reembolso cuando venzan las tasas.

Los prestamistas aplican una variedad de cálculos de asequibilidad a los préstamos de compra para alquiler. El principal es el índice de cobertura de intereses, el alquiler mensual expresado como un porcentaje de su pago de intereses mensual, generalmente del 125 al 145 por ciento.

Sin embargo, los prestamistas usan una “tasa de estrés” para calcular estas proporciones y esto es mucho más alto que el interés real pagado por el préstamo.

David Hollingworth, director asociado del corredor L&C Mortgages, señala que varios prestamistas han aumentado sus índices de estrés este mes y espera que otros hagan lo mismo. “El resultado será que los propietarios tendrán que cobrar alquileres más altos para pedir prestada la misma cantidad”, dice.

Por ejemplo, Metro Bank acaba de aumentar una de sus tasas de estrés del 4 al 5,5 por ciento y exige una cobertura de intereses del 140 por ciento.

En una hipoteca de 200.000 libras esterlinas de interés, calcula que esto significaría que los propietarios requieren 350 libras esterlinas adicionales de ingresos mensuales por alquiler para satisfacer los requisitos del prestamista.

Como hemos escuchado en el podcast de Money Clinic esta semana, los inquilinos ya están descubriendo que estos costos más altos se les están trasladando, y los agentes de arrendamiento de Londres informan aumentos de alquiler del 40 por ciento en la renovación de los arrendamientos.

Por mucho que el aumento de las tasas hipotecarias le haga querer gritar, simplemente esté agradecido de ser dueño de su casa.

Claer Barrett es el editor de consumo de FT: [email protected]; Gorjeo @Claerb; Instagram @Claerb