No ha sido tan difícil para los principiantes en el mercado inmobiliario comprar su primera casa en cuarenta años. La brecha entre el monto que pueden pagar y el monto promedio necesario para comprar una vivienda ha crecido significativamente en los últimos años. Comprar una casa está cada vez más lejos de su vista.
Quienes ya poseen su propia vivienda se ven menos afectados por esto. Las personas que se mudan tienen más para gastar porque pueden usar el valor líquido de su casa para comprar una casa más cara y porque ya han pagado parte de su hipoteca. Los que empiezan también gastan estructuralmente una mayor parte de sus ingresos en costos de vivienda que los que se mudan.
Esto se desprende de una investigación realizada por el proveedor de hipotecas BLG Wonen, parte del Volksbank. Los investigadores utilizaron datos de la Encuesta de Vivienda trienal realizada por Estadísticas de los Países Bajos y el Ministerio del Interior, que se realizó por última vez en 2021. Investigaron lo que ambos grupos (los que empiezan y los que se van) están dispuestos a pagar por una casa ocupada por su propietario.
Diferencia iniciador y flor continua.
En las últimas décadas, aparte de una caída entre 2008 y 2013, los precios de la vivienda han seguido aumentando. Esto se debe en parte a una mayor demanda de viviendas ocupadas por sus propietarios, estimulada por políticas gubernamentales como los subsidios a la compra de los años 1980 y 1990. La liberalización del mercado de alquiler hizo que el mercado inmobiliario holandés fuera especialmente atractivo para los inversores en los años posteriores a 2013, quienes pudieron superar significativamente las ofertas de los compradores privados. La producción de obra nueva también disminuyó. La baja tasa de interés hipotecaria y las amplias opciones de financiamiento hicieron el resto: los precios de las viviendas aumentaron más rápido que los ingresos, y la diferencia entre los que iniciaban y los que se marchaban crecía junto con ello.
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“Se necesita más oferta”
Frank Soede, director de BLG Wonen, habla de un punto bajo para quienes compran por primera vez. “A veces se escucha que siempre ha sido difícil comprar una casa para empezar. Pero esta investigación muestra que ahora les resulta más difícil que nunca”. Para ofrecer más oportunidades en el mercado inmobiliario a quienes compran por primera vez, según Soede es necesario aumentar la oferta en el mercado inmobiliario. “Además de las nuevas construcciones, esto también se puede lograr facilitando la división de viviendas, transformando oficinas vacías o centrándose más en métodos de construcción que emitan menos nitrógeno”.
Según Soede, frenar el mercado inmobiliario por el lado de la demanda (a través del precio) es más difícil. Según los investigadores de BLG Wonen, parece que tanto los que empiezan como los que salen tienden a utilizar todo el espacio de financiación que tienen. “Hay aproximadamente tres factores: el tipo de interés hipotecario, los ingresos y el precio de compra. Si uno de los tres ofrece espacio para financiar más, la gente aprovechará ese espacio”, afirma Soede. “Eso es lógico: una vivienda es una de las necesidades básicas y hay una escasez crónica. La gente quiere hacer todo lo posible para tener un buen techo sobre sus cabezas”.
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Papel de los proveedores
Según algunos, los bancos y los proveedores de hipotecas son en parte responsables del aumento de los precios de la vivienda debido a las amplias opciones de financiación que se ofrecen desde hace años. Por ejemplo, la semana pasada Rabobank recibió una multa de 12 millones de euros de la Autoridad de los Mercados Financieros de los Países Bajos por conceder “hipotecas irresponsables”.
Soede reconoce que corresponde al sector financiero demostrar que la financiación no es irresponsable. “Sigue siendo una decisión difícil y a menudo ética: ¿qué es macroeconómicamente deseable y qué hacemos individualmente? No queremos dar demasiado crédito, pero sí queremos seguir pensando junto con las personas que dicen: quiero dar el siguiente paso en mi vida o vivir juntos”.
De Soede no cree que limitar la capacidad de endeudamiento para frenar los precios de la vivienda sea una buena solución. “Si se utiliza el arma financiera para gestionar el mercado inmobiliario, no se reducirá la actual escasez de viviendas. Para muchos principiantes, eso significaría que no podrían conseguir ninguna casa. Tendríamos una pareja joven que quisiera comprar una casa con dos ingresos. Entonces hay que decirles: ‘Creemos que la financiación de la vivienda es responsable, pero desde una perspectiva macroeconómica no la vamos a financiar’. Creo que eso es injusto”.
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