Los accionistas internacionales que tomaron el control del grupo inmobiliario chino Nam Tai han estado librando una batalla de seis meses para forzar la salida de su administración, destacando los riesgos para los inversionistas extranjeros que buscan obtener el control de los activos en el problemático mercado inmobiliario del país.
Nam Tai, que cotiza en los EE. UU. y posee propiedades en la ciudad de rápido crecimiento de Shenzhen, ha estado en el centro de una larga lucha legal entre Kaisa, uno de los desarrolladores más grandes de China, e IsZo, un pequeño fondo con sede en Nueva York que posee poco menos de una quinta parte de Nam Tai.
Otros accionistas internacionales destacados en Nam Tai incluyen al multimillonario estadounidense Peter Kellogg y Oasis Management, con sede en Hong Kong.
La disputa pone de relieve los desafíos que enfrentan los inversionistas extranjeros en la vasta industria inmobiliaria de China, que se ha visto sacudida por una serie de incumplimientos internacionales por parte de desarrolladores como Kaisa y Evergrande, y ahora está atrapada en la campaña cero-Covid del gobierno que severamente limita el acceso al país.
Los accionistas dicen que no han podido tomar el control total del funcionamiento diario de Nam Tai, a pesar de una votación que reconfiguró su directorio en noviembre y una victoria legal que anuló una controvertida emisión de acciones lanzada en 2020.
Los inversores afirman que Wang Jiabiao, exdirector ejecutivo de Nam Tai en China continental, se ha negado a traspasar por completo la gestión diaria de la empresa y retiene el control de las “chuletas”, una convención china por la que el sello de una empresa es necesarios para llevar un negocio. Wang no respondió a una solicitud de comentarios.
Nam Tai comenzó su vida como una empresa de electrónica en la década de 1970, pero con el tiempo se transformó en un negocio de bienes raíces después de que se dispararan los valores de las propiedades en Shenzhen, un centro tecnológico que limita con Hong Kong. Los precios residenciales en la ciudad se han más que triplicado desde 2011, y sus activos han atraído la atención de los inversionistas en los EE. UU., donde se cotizó por primera vez en Nasdaq y luego en 2003 en la Bolsa de Valores de Nueva York. IsZo inicialmente compró una participación en 2017.
“Pensé que eran las acciones más baratas que había visto en mis 20 años de carrera en Wall Street, y resulta que las acciones baratas se invirtieron en bienes raíces infravalorados en Shenzhen, lo que para mí es lo más emocionante. [city] en la tierra”, dijo Brian Sheehy, presidente de IsZo, un negocio que utiliza principalmente para invertir alrededor de $ 300 millones de su propio dinero.
Las tensiones entre los inversores extranjeros en Nam Tai y Kaisa, que hasta hace poco era un accionista importante, empeoraron en 2020 cuando IsZo intentó forzar el voto de los accionistas para cambiar la estrategia de la empresa tras una caída en el precio de las acciones.
Antes de la votación, Nam Tai emitió 170 millones de dólares en nuevas acciones a una filial de Kaisa, aumentando de hecho la participación del desarrollador del 24 al 44 por ciento. Un tribunal de las Islas Vírgenes Británicas, donde está incorporada Nam Tai, anuló posteriormente la cuestión de los derechos.
Sin embargo, la mayoría de los ingresos de la emisión de derechos ya se había invertido en un fondo de Credit Suisse que estaba muy expuesto a Greensill, la empresa de servicios financieros que colapsó a principios de 2021. El fondo se liquidó en marzo de 2021 y Nam Tai ha dicho que “No hay garantía de que podamos recuperar completamente nuestros ingresos”.
Luego, a fines del año pasado, Kaisa, el segundo desarrollador más endeudado en los mercados internacionales de bonos detrás de Evergrande, incumplió. Como resultado, perdió el control de sus acciones de Nam Tai.
Deutsche Bank se apoderó de la participación de Nam Tai de Kaisa después de que incumplió un préstamo del prestamista alemán el año pasado, según muestran los documentos en los EE. UU. Las acciones de Nam Tai se comprometieron como garantía del préstamo.
Este año, Deutsche Bank vendió las acciones, o alrededor del 20 por ciento de la empresa, a Oasis Management, según personas familiarizadas con la transacción. Deutsche Bank se negó a comentar. Oasis dijo que estaba “en diálogo activo con todas las partes para una resolución mutuamente beneficiosa”.
Pero incluso después de que se eliminó la participación de propiedad de Kaisa en Nam Tai, la compañía continúa quejándose de su influencia percibida. En un comunicado publicado en febrero, acusó a Wang, quien anteriormente trabajó directamente para Kaisa en Shenzhen, de “conspirar” con una subsidiaria del desarrollador.
Otra persona familiarizada con la situación sugirió que es probable que Wang permanezca en el cargo incluso después de que se completen las negociaciones sobre el funcionamiento de la empresa.
Kaisa se negó a comentar.
Los desafíos para los inversionistas de Nam Tai son similares a los que enfrentan los acreedores de Evergrande, que comenzó a dejar de pagar los bonos internacionales en septiembre y ahora se encuentra inmersa en un proceso de reestructuración prolongado y opaco.
Los inversores extraterritoriales en Evergrande esperaban recuperar algunos fondos recurriendo a subsidiarias que, como Nam Tai, cotizan fuera de China continental.
Pero estas subsidiarias generalmente dependen de activos y flujos de efectivo dentro del continente. En el caso de Nam Tai, un inversionista de Hong Kong que no está involucrado en la empresa dijo que “no puede imaginarse” cómo los inversionistas extranjeros pueden ir a China y decir: “Soy el accionista, controlo la empresa”.
IsZo apunta al lado positivo de la relativa falta de deuda de Nam Tai, en contraste con el gran apalancamiento que sustenta los balances de otros desarrolladores.
Michael Cricenti, presidente de Nam Tai, dijo que esperaba “hacer muchas más inversiones en China, especialmente en la Gran Área de la Bahía, después de que nos hagamos cargo de las subsidiarias de la República Popular China”, mientras que Kellogg, que ganó miles de millones con la venta de la correduría Spear, Leeds y Kellogg en 2000 y está en la junta directiva de Nam Tai, dijo: “lo que ha ocurrido en los últimos meses solo fortalece mi creencia de que la lucha ha valido la pena y que finalmente prevaleceremos”.
Pero a pesar del aumento vertiginoso del año pasado, las acciones de la compañía han perdido casi el 60 por ciento de su valor en lo que va del año y vale solo $ 165 millones. La semana pasada, el comercio se detuvo en Nueva York debido a “preocupaciones regulatorias”.
A principios de este año, Sheehy señaló que el precio de las acciones “no reflejaba el valor subyacente de los bienes raíces”. “Encuentro [this] desconcertante porque esta es una de las propiedades inmobiliarias más importantes de China”, dijo.
Información adicional de Andy Lin en Hong Kong
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