Desde la introducción de la Ley de Alquiler Asequible este verano, más de tres mil propiedades de alquiler han desaparecido del mercado. En particular, ha disminuido la oferta de propiedades de alquiler más caras. Probablemente esto se deba a que se vendieron o tuvieron que alquilarse a un precio más bajo debido a las nuevas leyes y regulaciones en el mercado de alquiler.
Esto se desprende del análisis de los datos de alquiler del segundo y tercer trimestre de este año. Los datos han sido compartidos por Alquiler.nlun servicio en línea que dirige a los usuarios a propiedades de alquiler recientemente disponibles en otras plataformas. No existe un registro central de propiedades en alquiler; Según Rent.nl, las cifras proporcionan la imagen más precisa del mercado de alquiler hasta la fecha y están en línea con estimaciones anteriores.
La disminución del número de propiedades en alquiler es una mala noticia para el sector privado del alquiler en los Países Bajos. Con una participación de aproximadamente el 8 por ciento del parque total de viviendas (alrededor de 700.000 viviendas), esto ya es pequeño a nivel internacional. De hecho, el sector del alquiler privado ha crecido algo en los últimos años, pero esa tendencia parece haberse revertido por el momento.
“Las señales recientes indican que el sector del alquiler privado se está reduciendo”, responde ahora por correo electrónico un portavoz del De Nederlandsche Bank (DNB): “Estas cifras confirman ese panorama”. La DNB lleva años preocupada por la gratuidad del alquiler. Este sector es un refugio para personas que no pueden o no quieren comprar una casa. Un sector de alquiler privado sólido también es importante para la economía, porque las personas pueden moverse más fácilmente en busca de un nuevo trabajo. Por este motivo, el presidente del DNB, Klaas Knot, abogó recientemente por la revocación de la Ley de alquiler asequible.
caída brusca
Los datos de Rent.nl muestran que aproximadamente cuatro mil viviendas desaparecieron de la oferta en el sector de alquiler más caro (alquiler mensual superior a 1.158 euros), lo que supone una disminución de una cuarta parte. Por otro lado, se han sumado casi novecientas viviendas con un alquiler medio (entre 880 y 1.158 euros), un incremento de casi el 20 por ciento. Este crecimiento puede indicar que las propiedades de alquiler más caras se están alquilando por un monto menor, un resultado directo de la Ley de Alquiler Asequible. El número de inmuebles de alquiler más caros cayó considerablemente, especialmente en Diemen, Delft, La Haya e Hilversum.
Los casi 74.000 anuncios en Rent.nl muestran que el número de propiedades en alquiler ofrecidas ha disminuido drásticamente después del 1 de julio. Esto es en parte un efecto estacional; La oferta de viviendas en alquiler siempre disminuye del segundo al tercer trimestre, debido a las vacaciones de verano. Los porcentajes se han corregido en función de la fluctuación de la oferta del pasado. Por ejemplo, la oferta de alquiler medio disminuyó casi un 24 por ciento, mientras que en otros años fue casi un 37 por ciento. Como resultado, se conservaron para alquiler novecientas viviendas de este segmento medio, que de otro modo se habrían perdido.
El mercado de alquileres más caros es más de tres veces mayor que el de los alquileres de gama media. La caída de estas propiedades en alquiler este año fue un 43 por ciento más fuerte que en años anteriores (un promedio de más del 25 por ciento). Como resultado, cuatro mil viviendas más desaparecieron de la oferta este trimestre.
Las consecuencias son claramente visibles en Amsterdam, por ejemplo. En el segmento medio, Ámsterdam perdió en el tercer trimestre casi un centenar de las casi ochocientas viviendas ofrecidas en el segundo trimestre, una pérdida de aproximadamente el 12 por ciento. Con una caída como la de otros años, Ámsterdam habría perdido casi trescientas propiedades de alquiler de precio medio. La Ley de Alquiler Asequible parece haber entregado doscientas de estas viviendas a Amsterdam, lo que representa una cuarta parte de la oferta en el segundo trimestre.
De las casi 6.000 viviendas caras ofrecidas en el segundo trimestre, Ámsterdam perdió unas 2.500 en el tercer trimestre. El descenso normal habría sido de 1.500 viviendas. Por lo tanto, Ámsterdam perdió alrededor de mil viviendas más caras, cinco veces más que las viviendas de precio medio que se añadieron.
“Los alquileres medios en general han aumentado en términos de oferta. Éste es un efecto que el gobierno tenía en mente con la Ley de Alquiler Asequible”, afirma Bart Kappenburg de Rent.nl. “Al mismo tiempo, se ha producido una enorme caída en el segmento más caro (y mucho más grande). En términos netos, la oferta en el mercado de alquiler se ha deteriorado enormemente debido a la nueva legislación”.
Acumulación de leyes
En los últimos años, se ha implementado un importante paquete de leyes y regulaciones para restringir el mercado de alquiler liberalizado. Por ejemplo, en algunas ciudades se introdujo la protección a la compra, los activos del recuadro 3 se gravaron más y el impuesto a la transferencia de viviendas para inversores aumentó considerablemente. Los contratos de alquiler fijo también se convirtieron en la norma y los alquileres en la sección de “alquiler medio” se regulaban mediante un sistema de puntos.
Esto último también estaba regulado en la Ley de Alquiler Asequible. Como resultado, además de las propiedades de alquiler social, las propiedades de alquiler de rango medio también se regularán según el sistema de valoración de viviendas y un límite máximo de alquiler que coincida con el número de puntos.
La mayor parte vendida
Los propietarios privados, en particular, se oponían rotundamente a la ley. Anunciaron que pondrían a la venta (venderían) sus propiedades de alquiler tan pronto como expire el contrato de alquiler actual con un inquilino.
Las cifras de Rent.nl indican un aumento de las ventas, aunque algunas de las casas más caras ahora se alquilarán a un precio más bajo, sospecha Kappenburg: “Las casas que estaban justo por encima del alquiler medio, con un propietario que tenía margen financiero para obtener algún beneficio ser entregado”. Probablemente se haya vendido la mayor parte de las casas.
Pero en ausencia de un registro central de alquileres, en última instancia, la magnitud de la “ola de ventas” sigue siendo una cuestión de conjeturas. El Registro de la Propiedad realiza investigaciones sobre el comportamiento de compra y venta de los inversores. “A principios de este año vimos que los inversores compraban y vendían más. Pero ahora vemos que cada vez se venden más propiedades de alquiler a propietarios-ocupantes y, por tanto, desaparecen del mercado de alquiler”, afirma el investigador del mercado inmobiliario Paul de Vries.
Como los contratos de alquiler temporal siguen vigentes, con una duración de dos o tres años, aún puede ser visible un ‘efecto desfase’. “Cuando finalice un contrato, espero que la propiedad de alquiler se ponga a la venta a menudo si ya no puede satisfacer la demanda en términos de rentabilidad debido al nuevo precio de alquiler regulado obligatorio”, afirma Kappenburg. “Por lo tanto, todo el mercado de alquiler se reducirá aún más y eso es muy preocupante”.
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