Si quiero comprar una casa, ¿debo hacerlo ahora o debo esperar a que bajen los precios? Johan Van Gompel, economista inmobiliario de KBC y John Romain de Immotheker-Finotheker explican qué debe hacer ahora que las tasas de interés a largo plazo están aumentando nuevamente. “No tenemos una burbuja inmobiliaria en Bélgica, pero puede haber una exageración de precios del 10 al 15 por ciento”.
Si pido un préstamo ahora, ¿cuánto pago de interés? ¿Y cuánto será el próximo año?
Johan Van Gompel, economista inmobiliario de KBC: “La tasa de interés de los préstamos para vivienda sigue el rendimiento de los bonos del gobierno belga con un plazo de diez años. Esta semana saltó por encima del 3 por ciento, ya que el Banco Central Europeo intenta controlar la inflación con altas tasas de interés. No hacemos predicciones sobre el interés de la hipoteca. Pero espero que las tasas de interés a largo plazo aumenten aún más hasta el 4,25 por ciento en 2023. El interés residencial suele seguir rápidamente”.
John Romain, gerente de Immotheker-Finotheker: “Hoy, la cuota mensual de un préstamo de 250.000 euros a 20 años —donde se pide prestado como máximo el 80% del valor de compra— ya es 236 euros superior a la del año pasado. La tasa de interés fija es 2% más alta a 3.36%. Pagas 56.637 euros más de intereses en todo el plazo. A finales de 2023, la devolución probablemente aumentará en 125 euros al mes, hasta los 1551 euros. Al cabo de veinte años, se añadirán 30.000 euros adicionales en concepto de intereses.”
¿Volverán las tasas de interés por encima del 10 por ciento, como en la década de 1980?
Van Gompel: “En Bélgica esa posibilidad es pequeña. Una vez que la inflación disminuya, será menos probable que el Banco Central Europeo suba las tasas de interés. La mayoría, incluido el Banco Nacional de Bélgica, asume que la inflación ya ha superado su punto máximo y caerá el próximo año. En KBC, esperamos que la inflación sea de alrededor del 4 por ciento para fines de 2023. Mucho depende de la evolución de la crisis energética. Pero el BCE quiere que la inflación vuelva al 2 por ciento en el mediano plazo”.
Romain: “Tengo 69 años y he experimentado esas tasas de interés por encima del 10 por ciento. Las tasas de interés ultrabajas de los últimos años son igual de excepcionales. En EEUU ya tienen tipos de interés del 5 al 7 por ciento. Creo que aquí también se puede agregar fácilmente un 1 o 2 por ciento adicional”.
¿No serán las casas más baratas si los préstamos son caros?
Van Gompel: “Cuanto más alta es la tasa de interés, menor es la capacidad de endeudamiento y más difícil es para las familias jóvenes obtener un préstamo. Agregue las facturas de energía más caras a eso, y es posible que espere que ofrezcan menos. En los últimos años, se ha argumentado que los bienes raíces están sobrevaluados. Pero en Bélgica no tenemos una burbuja inmobiliaria. Puede haber una exageración del precio del 10 al 15 por ciento. Sin embargo, creemos que los precios de las propiedades no caerán. Por el momento, la crisis energética no vendrá acompañada de grandes pérdidas de empleo, al contrario. Debido a la escasez de mano de obra, a las empresas no les gusta poner gente en la puerta. Estimamos que las casas se volverán un 2,5 por ciento más caras en 2023. Eso sí, probablemente cerraremos este año con un aumento del 5 por ciento. En 2021, hubo incluso un aumento del 7,1 por ciento. Los bienes inmuebles sostenibles conservarán su valor y pueden aumentar de precio. Las casas que consumen mucha energía y están mal ubicadas serán más baratas”.
Romain: “Un millón de personas recibirán un recargo del 11 por ciento en enero debido a la inflación. Los que pueden, prefieren comprar una vivienda energéticamente eficiente. Pero aproximadamente la mitad de las casas en Flandes están mal aisladas. A partir del 1 de enero de 2023, el comprador de una casa de este tipo con etiqueta EPC E o F está obligado a invertir en aislamiento, nuevas ventanas, paneles solares o un nuevo sistema de calefacción en un plazo de cinco años. Así que los bancos piden pruebas de que tienes dinero reservado para esto, de lo contrario tienes que proporcionar una carga de préstamo adicional de 50.000 euros, además de tu préstamo hipotecario, que ahora es un promedio de 200.000 euros. Esto ya es inasequible para los ingresos más bajos de hoy. En el extremo inferior del mercado, los precios tendrán que bajar”.
¿Cuándo es el mejor momento para que las personas que quieren comprar una casa hagan huelga?
Van Gompel: “Si tienes los medios y ves la casa de tus sueños, cómprala. Ahora. Ni siquiera espere hasta el verano, entonces los préstamos probablemente serán más caros. Cualquiera que espere una caída en el precio de las viviendas no sostenibles y luego renueve corre el riesgo de regresar de un viaje estéril. El precio de los materiales de construcción está aumentando rápidamente. Puedes ver la prisa por los paneles solares, los costos de renovación aumentarán”.
Romain: “Un nuevo edificio también costará un 10% más el próximo año. Por lo tanto, las solicitudes para nueva construcción están cayendo. Las ventas de viviendas también se están desacelerando”.
¿Llegará un día en que vuelvan a haber gangas?
Van Gompel: “Quién sabe, las tasas de interés pueden ser más bajas en cinco años. Pero, por supuesto, eso no lo sabemos hoy”.
Romain: “Si la economía entra en una recesión severa a nivel internacional, el grifo del dinero puede abrirse nuevamente y las tasas de interés pueden caer. En el corto plazo, también debe saber que toma un promedio de 3 a 6 meses para que un propietario se dé cuenta: oh, tengo que bajar mi precio. Si tu factura se queda corta para una casa con etiqueta energética F, deja que el mercado haga su trabajo. Quizás se pueda reducir hasta un 10% del precio”.
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