Les objectifs de construction de logements que le ministre sortant Hugo de Jonge (Logement public, CDA) a convenu avec les associations de logement pour 2030 sont actuellement hors de portée pour les associations. C’est la conclusion de la Housing Corporation Authority (Aw) dans son rapport annuel. État du secteur des entreprisesque le ministre De Jonge a présenté mercredi au Sénat et à la Chambre des représentants.
Le superviseur prône « plus de réalité » dans les accords de construction. La récente réduction des loyers décidée par le gouvernement ne facilite pas la construction pour les entreprises, selon l’Aw. Il existe « des accords insuffisamment concrets, durs et réciproques avec un horizon temporel réaliste ».
Les entreprises jouent un rôle clé dans les projets du gouvernement visant à construire rapidement un grand nombre de logements locatifs sociaux abordables. Le secteur des associations de logement peut construire à moindre coût que les investisseurs institutionnels tels que les fonds de pension et les assureurs, qui souhaitent des retours sur investissement plus élevés. Dans le cadre des accords nationaux de performance pour la construction de logements, les associations de logement ont convenu avec De Jonge en 2022 de construire environ 300 000 nouveaux logements d’ici 2030. Parmi ceux-ci, cinq sur six doivent relever du segment social, avec un loyer mensuel pouvant aller jusqu’à 880 euros. Par ailleurs, 675 000 des logements actuels des bailleurs de fonds doivent être isolés et 450 000 logements doivent être déconnectés du réseau de gaz naturel.
La Housing Corporation Authority, un régulateur indépendant qui fait partie de l’Inspection de l’environnement humain et des transports, critique ouvertement l’approche de construction de logements fortement axée sur les chiffres. Selon l’Aw, les accords contiennent principalement des intentions et la manière dont elles doivent être mises en œuvre n’est pas claire. En conséquence, les parties ne peuvent pas s’obliger mutuellement à respecter les accords. Par exemple : les municipalités n’ont pas encore acheté de terrains pour les deux tiers des 981 000 logements qui seront construits aux Pays-Bas d’ici 2030 inclus.
« L’entreprise s’est mise d’accord sur un projet de construction de logements avec une municipalité », explique Ton Hugens, directeur d’Aw, « mais dans la pratique, ils ne semblent pas être en mesure de le réaliser. Par exemple, parce que la commune ne met pas suffisamment de terrains à bâtir à disposition. Les municipalités le signalent au gouvernement. Le gouvernement travaille sur des règles visant à améliorer la position des entreprises dans les achats de terrains.
Trou de croissance
Le régulateur constate un écart croissant entre les chiffres de construction de logements prévus et la production réelle. Pour atteindre les accords nationaux de performance d’ici 2030, le taux de construction des bailleurs de fonds devrait doubler pour atteindre 29 500 logements par an d’ici 2022. En réalité, le rythme a ralenti en 2022, pour atteindre seulement 13 694 logements. En conséquence, le rythme dans les années à venir devra être bien plus élevé que prévu pour atteindre l’objectif de 2030. Cela ne fonctionnera pas pour le moment. « Soyez réaliste à ce sujet », tel est le conseil court et clair. Le régulateur met en garde contre l’optimisme des planificateurs et les vœux pieux. « Le prix à payer est la déception et le déclin de la confiance des citoyens dans le secteur des associations de logement et dans le gouvernement. » Cette instruction semble s’adresser en particulier au ministre De Jonge, qui, dans ses débats et ses lettres au Parlement, continue de mentionner l’objectif de construire 981 000 logements d’ici 2030.
Selon la loi administrative générale, les sociétés et les municipalités devraient conclure entre elles des accords plus stricts. Hugens : « Pour les entreprises, il doit y avoir une distinction claire entre l’ambition d’un monde idéal et le nombre réaliste de logements à construire, afin que les entreprises et les municipalités puissent s’y tenir mutuellement. »
Situation paradoxale
Selon le rapport Aw, les entreprises sont sur la bonne voie vers la durabilité. En 2022, le nombre de logements dotés des pires labels énergétiques (E, F et G) a diminué de plus de 28 000 pour atteindre 206 302.
Les entreprises se portent également bien financièrement ; Jamais auparavant le secteur n’avait été dans une position aussi forte selon le régulateur. Les positions d’endettement et les valeurs immobilières par rapport aux prêts s’étaient améliorées fin 2022. En particulier, la suppression de la taxe sur les propriétaires fonciers – un impôt sur les immeubles locatifs d’une valeur annuelle de 1,7 milliard d’euros – a permis une augmentation considérable de la valeur des biens immobiliers des sociétés de logement. Étant donné que les fonds propres auront augmenté de plus de 9 % pour atteindre 142,2 milliards d’euros en 2022, les entreprises pourront emprunter davantage d’argent pour investir dans de nouvelles constructions et dans le développement durable.
Mais ce n’est pas seulement une fête. La hausse des taux d’intérêt, la hausse des coûts de construction et l’inflation détériorent les opportunités d’investissement des associations de logement. De plus, ils doivent faire face à une politique gouvernementale qui affecte également négativement leur situation financière. Par exemple, l’Aw juge sévèrement la réduction des loyers mise en œuvre l’année dernière sur ordre du gouvernement. Au 1er juillet, environ 625 000 locataires d’associations de logements sociaux étaient éligibles à cet ajustement. Selon le régulateur, la mesure gouvernementale est « trop unilatérale » sur la baisse des loyers des locataires sociaux et frappe durement les entreprises. Ils peuvent facturer un loyer moins élevé pour les logements de meilleure qualité en raison de la durabilité – et peuvent donc rendre moins de logements plus durables.
Dans le rapport, l’Aw parle d’une « situation paradoxale ». Même si la situation financière des entreprises est meilleure que jamais – la valeur de leurs biens a fortement augmenté – les entreprises ne reçoivent pas suffisamment de loyers pour payer les intérêts accrus sur leurs prêts. Si les accords nationaux de performance devaient être mis en œuvre dans leur intégralité, les entreprises n’auraient pas l’argent nécessaire pour cela.
Cette conclusion ne surprend pas le ministre De Jonge. Lundi, il est apparu que le ministère de l’Intérieur, qui s’occupe du logement public, tient compte du fait que les entreprises manquent de milliards pour réaliser les accords nationaux de performance. Dans la lettre avec ‘déceptions’ que le formateur Ronald Plasterk a reçu du ministère, le déficit était estimé à 5,1 milliards d’euros si les entreprises respectent tous les accords pour 2030.
Recommandations
Si les entreprises veulent construire suffisamment de logements abordables, cela nécessite le soutien et l’orientation du gouvernement, selon l’Aw. Par exemple, le ministre De Jonge devrait élaborer « le plus rapidement possible » une politique qui permettrait aux municipalités d’acheter des terrains à prix abordable sur les chantiers de construction. En établissant des droits de préemption, les municipalités peuvent limiter les prix des terrains pendant le développement de la zone.
Selon Hugens, il serait également utile de moins insister sur le nombre de 981 000 logements à construire. « Il est important d’avoir une vue d’ensemble de l’ensemble de la tâche, mais on peut aussi imaginer qu’il faut se concentrer sur l’ici et maintenant. Donc moins de concentration sur le chiffre final, plus sur le progrès.