Qu’ont les appartements que les maisons n’ont pas ? Même si le marché immobilier s’est clairement refroidi l’année dernière, les prix des appartements ont augmenté. L’efficacité énergétique joue évidemment un rôle à cet égard, mais ce n’est pas la seule explication.
Quiconque a vendu un appartement en Flandre l’année dernière pourrait demander en moyenne 3,1 pour cent de plus que l’année précédente. C’est moins qu’en 2021 (8,7 %) et 2022 (5,1 %), mais cela reste positif. On ne peut pas en dire autant des maisons. Selon le baromètre immobilier créé par l’agent immobilier Era en collaboration avec l’Université d’Anvers, pour la première fois depuis dix ans, le prix des logements a baissé – nous en reparlerons plus tard.
Il y a plusieurs raisons pour lesquelles les appartements se sont révélés plus résistants au refroidissement du marché. « Il n’existe pratiquement aucun appartement de classe énergétique E ou F », déclare Johan Krijgsman, PDG d’Era. Ce label énergétique est un facteur important expliquant le prix des maisons. Era voit de plus en plus émerger un marché à trois vitesses, avec des maisons économes en énergie (EPC A ou B) dont le prix baisse moins (-1 %) que les maisons mal isolées (EPC E ou F, -3,7 %).
Selon Era, l’introduction de l’obligation de rénovation joue un rôle important dans cette évolution. Depuis cette année, quiconque achète une maison mal isolée doit la rénover. «En outre, les matériaux de construction en particulier sont devenus plus chers et les taux d’intérêt hypothécaires ont augmenté, ce qui rend la rénovation plus coûteuse», explique le promoteur Lorenzo Van Tornhaut.
Ce sont des questions qui sont moins importantes dans les appartements, car là-bas, vous ne pouvez généralement pas faire grand-chose d’autre que d’isoler, par exemple, un ou deux murs extérieurs. «Une analyse que nous avons réalisée pour la Banque nationale a montré que 40 à 45 pour cent des logements résidentiels flamands vendus en 2021 portaient le label EPC E ou F», explique le professeur d’économie Sven Damen (UAntwerp), qui teste chaque année le baromètre. pour Era. «Seuls 10 à 15 pour cent des appartements portent ce label.»
Centres-villes
Mais il y a plus. Une deuxième raison importante pour laquelle les appartements ont mieux résisté à leur prix que les maisons est qu’ils sont généralement situés davantage dans les centres-villes. Les prix y ont traditionnellement augmenté plus qu’en dehors de la ville. Après le coronavirus, cela a changé pendant un certain temps – rappelez-vous qu’à l’époque, nous voulions tous vivre dans un espace vert. Mais l’année dernière, Era a remarqué que les propriétés du centre prenaient à nouveau de la valeur.
« Un élément supplémentaire pourrait être que le groupe cible des personnes à la recherche d’un appartement ne coïncide pas complètement avec celui des personnes à la recherche d’un logement », explique l’économiste immobilier Frank Vastmans (KU Leuven). « On trouve de nombreux appartements sur le marché locatif. Les personnes qui les achètent sont généralement des investisseurs. Et ils peuvent généralement apporter eux-mêmes une contribution plus importante et sont moins affectés par la hausse des taux d’intérêt.»
«La même chose peut s’appliquer aux célibataires âgés», explique Johan Van Gompel, économiste chez KBC et maître de conférences à l’Université d’Anvers. «Ils recherchent souvent un appartement, par exemple après le décès d’un partenaire, parce qu’ils souhaitent vivre plus petit ou parce qu’ils souhaitent être plus proches des commerces et autres services publics.» Si ce groupe parvient d’abord à vendre son ancienne maison, le prêt hypothécaire plus onéreux posera également moins de problèmes pour lui.
Mais tout cela fait-il d’un appartement un meilleur investissement ? Selon Vastmans, cette question change la donne. Le marché immobilier est largement déterminé par l’offre et la demande. Si les appartements maintiennent désormais mieux leur prix que (certaines) maisons, c’est en fait parce que le marché considère désormais qu’il s’agit d’un meilleur investissement.
En outre, selon Krijgsman, il est faux de considérer les appartements comme une grande exception qui se porte encore bien sur le marché immobilier. Il souligne par exemple que les hausses de prix sont également de plus en plus faibles pour les appartements. Bref, il y a encore une certaine croissance, mais elle diminue de moins en moins. Les appartements semblent donc suivre le reste du marché avec un certain retard. «Certaines tendances s’imposent tout simplement un peu plus tard», explique Krijgsman.
Des prix en baisse
Et ces tendances immobilières en elles-mêmes ne sont pas géniales. Era note que les appartements et les maisons étaient à vendre plus longtemps l’année dernière (103 jours) qu’un an plus tôt (85 jours). Un peu moins de vendeurs atteignent également le prix demandé. Autant de choses qui, selon l’agent immobilier, montrent que le marché immobilier se refroidit. Le marché immobilier flamand ne s’est pas effondré, comme cela s’est produit dans une certaine mesure en Allemagne. Le Belge a encore un calcul au ventre, c’est juste l’appétit qui a quelque peu diminué.
Le prix moyen d’un logement a baissé pour la première fois depuis dix ans. Même si cela nécessite quelques explications. Si l’on compare le prix moyen de toute l’année 2023 avec celui de toute l’année 2022, on constate encore une légère augmentation pour les logements (+0,3 %).
« C’est un peu déformé car on le compare avec 2022, où les prix des logements ont encore fortement augmenté au premier semestre », nuance Damen. L’évolution des prix tous les six mois donne une meilleure idée de la situation actuelle du marché immobilier. Au cours des six derniers mois, le prix des logements a chuté de 1,6 pour cent. « Si l’on prend en compte l’inflation, le prix réel d’une maison a même baissé de 2,7 pour cent », explique Damen.