À première vue, l’année dernière semble s’être déroulée comme d’habitude sur le marché immobilier flamand. Le prix moyen d’une maison a augmenté de 0,3 pour cent en 2023. Mais cela donne une image déformée. L’année dernière, les prix de l’immobilier ont augmenté au cours du premier semestre, puis ont de nouveau baissé.
De plus, les prix de l’immobilier ont déjà commencé à baisser légèrement fin 2022. Il est donc préférable de regarder combien coûte une maison en moyenne depuis le dernier trimestre 2022. Si l’on regarde cette période (octobre 2022 – décembre 2023), le prix moyen de l’immobilier a baissé de 1,9 pour cent. Le groupe immobilier ERA parle donc d’un marché immobilier « refroidi ». Chaque année, l’économiste immobilier Sven Damen (Université d’Anvers) analyse toutes les transactions qu’ils ont réalisées pour leur baromètre annuel.
Lors de la publication du précédent baromètre début 2023 – à l’époque on parlait encore d’un marché immobilier qui « ralentissait » ou « se stabilisait » – l’ERA avait déclaré avoir déjà constaté que les logements restaient un peu plus longtemps à vendre. Cette tendance s’est poursuivie. Alors que les maisons étaient encore à vendre en moyenne 85 jours en 2022, il fallait 103 jours pour vendre un bien similaire en 2023. « L’évolution du délai de vente moyen a souvent un pouvoir prédictif sur l’évolution future des prix », explique Damen. « La forte augmentation des délais de vente pourrait indiquer que la stabilisation n’est pas terminée dans l’immédiat. »
Selon Damen, il y a deux explications à ce nouveau retard : l’augmentation des taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires et l’obligation de rénovation. L’histoire de la hausse des taux d’intérêt s’est répétée à maintes reprises : pour tenter de contrer la hausse rapide de l’inflation au début de l’année dernière, la Banque centrale européenne a augmenté son taux d’intérêt directeur, que les banques suivent pour déterminer leurs propres taux d’intérêt.
Tout aussi décisif, selon le baromètre, est que depuis le 1er janvier 2023, toute personne qui achète une maison ou un appartement avec une valeur EPC E ou F doit le rénover dans les cinq ans suivant l’achat pour obtenir le label D ou mieux. Quiconque ne le fait pas risque une amende. En Wallonie, cette obligation de rénovation ne s’applique pas et les prix des logements ont augmenté de 2,4 pour cent par rapport à l’année précédente.
Trois vitesses
En bref, la valeur EPC d’une maison est déterminante pour le déroulement de la vente d’une maison. Le PDG de l’ERA, Johan Krijgsman, parle donc d’un « marché à trois vitesses ». « La demande est supérieure à l’offre de logements parfaitement prêts et joliment meublés dans un quartier agréable. Le vendeur est en charge du processus et une offre doit correspondre au prix demandé ou s’en rapprocher. Pour les logements nécessitant une rénovation complète avec un mauvais score EPC et un problème d’amiante, l’offre est supérieure à la demande. Il y a plus de marge de négociation, l’acheteur a plus de pouvoir.
Concrètement, les prix des logements de valeur EPC A ou B ont augmenté de 1,5 pour cent par rapport à l’année précédente. Le prix des maisons avec des valeurs EPC C et D a stagné et celui des maisons qui nécessitent encore des rénovations importantes a chuté de 1,6 pour cent. Les maisons les plus économes en énergie avec une valeur EPC A sont donc 17,1 pour cent plus chères que des maisons similaires avec une valeur EPC D. L’année dernière, cette différence était de 17,9 pour cent.
Il est frappant de constater que cette tendance à la baisse des prix ne se reflète pas dans les appartements. En moyenne, le prix d’un appartement en 2023 était 3,1 pour cent plus élevé qu’en 2022. Si l’on vérifie à nouveau avec le dernier trimestre 2022, la hausse est moins forte (1,5 pour cent), mais toujours nette.
Enfin, l’ERA note que le marché immobilier dans et autour des villes centrales suit à nouveau son schéma normal : plus une maison ou un appartement est proche du centre d’une ville, et moins cher en dehors de celui-ci. En raison de la forte demande de jardins et de verdure lors des nombreux confinements dus à la pandémie de corona, cette tendance s’est inversée pendant plusieurs années.