Si vous avez contracté un emprunt pour acheter un bien immobilier afin de le louer à des particuliers, vous êtes dans le collimateur du fisc. Ces revenus locatifs peuvent être qualifiés de revenus professionnels, ce qui signifie que vous devez payer plus d’impôts. Les experts Paul Verhaeghe et Ive Rosseel expliquent.
Un couple liégeois a acheté plusieurs immeubles commerciaux et logements entre 2003 et 2018. Ils finançaient toujours ces achats avec un prêt hypothécaire. Finalement, ils ont loué dix-neuf propriétés. Le fisc affirme que les revenus issus de la location constituent des revenus professionnels.
Cela signifie que les propriétaires devaient déclarer la totalité des revenus locatifs, alors que dans des circonstances classiques, la location d’un bien à un particulier n’est imposée que sur la base du revenu cadastral.
C’était une activité rentable car le couple contractait systématiquement des emprunts pour acheter de nouveaux immeubles et les louer à des particuliers. Les propriétaires ont estimé que cela était discriminatoire à l’égard des propriétaires qui achèteraient les propriétés avec leurs propres ressources et se sont adressés au tribunal des impôts. Le juge des impôts a renvoyé la question à la Cour constitutionnelle.
Pas de discrimination
«La Cour constitutionnelle déclare désormais qu’il n’y a pas de discrimination pour cette raison», déclare l’avocat fiscaliste Paul Verhaeghe de Wanted Law. « La loi elle-même ne fait aucune distinction entre un achat avec un prêt et un achat avec vos propres ressources pour une activité rentable. Dans le même temps, la Cour précise que l’administration fiscale dispose d’une marge d’interprétation pour considérer les revenus comme une gestion traditionnelle ou comme une activité rentable.
Il poursuit : « Il en va de même au tribunal des impôts, où le contribuable peut contester l’évaluation de l’administration. Enfin, la Cour rappelle également que les contribuables peuvent demander une décision préalable s’ils souhaitent avoir des certitudes sur le traitement fiscal des revenus.»
L’appréciation de l’existence ou non d’une location professionnelle reste une question de fait. L’arrêt a ajouté une nuance à cet égard. La jurisprudence et la doctrine voient un certain nombre d’éléments qui comptent : le nombre et l’interconnectivité des locations, l’organisation nécessaire à la location, les circonstances dans lesquelles le bien immobilier a été acheté, les prestations complémentaires comme le ménage et la question de savoir si la location est étroitement lié à l’activité professionnelle et si l’on a également un autre emploi.
Tarifs progressifs
Le fiscaliste Ive Rosseel de l’ACV estime qu’il est temps de mettre un terme aux grandes différences fiscales. Il prône une réforme fiscale qui ne consisterait plus à imposer sur la base d’un revenu cadastral périmé.
« Par exemple, les revenus immobiliers pourraient être imposés à des taux progressifs comme les autres revenus, à condition de permettre la déduction d’un montant forfaitaire. En attendant, une circulaire sur la manière dont l’administration fiscale envisage la transition entre les revenus immobiliers et les revenus d’une activité rentable apporterait plus de clarté aux propriétaires.»