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Des milliards de dollars de dettes arriveront à échéance cette année sur des centaines de grands immeubles de bureaux américains que leurs propriétaires auront probablement du mal à refinancer aux taux d’intérêt actuels.
Selon les données de la Mortgage Bankers Association, 117 milliards de dollars d’hypothèques commerciales liées à des bureaux devront être remboursés ou refinancés en 2024.
Beaucoup d’entre eux ont été souscrits il y a dix ans, à une époque où les taux d’intérêt étaient bien plus bas. Depuis lors, les taux hypothécaires commerciaux ont presque doublé, tandis que les performances de nombreux immeubles ont chuté, faisant craindre des milliards de dollars de pertes pour les investisseurs.
« Il va être difficile de réaliser certains de ces refinancements », a déclaré John Duncan, qui dirige la pratique de financement immobilier du cabinet d’avocats Polsinelli. « Nous constatons des transactions dans lesquelles même des emprunteurs avertis mettent fin à leurs activités et demandent à leurs prêteurs s’ils souhaitent prendre les clés. »
Contrairement aux prêts immobiliers américains, les prêts hypothécaires commerciaux ne comportent presque entièrement que des intérêts. Cela signifie que les promoteurs de grandes propriétés ont tendance à avoir des mensualités faibles, mais sont confrontés à un paiement forfaitaire égal au prêt initial le jour de l’échéance de l’hypothèque.
Les pertes attendues à ce stade sont bien moindres que lors de la crise du logement de 2008. Mais les prêts dégradés pourraient entraîner des pertes de plusieurs milliards pour les investisseurs, anéantir certains promoteurs immobiliers – comme la faillite du propriétaire immobilier autrichien Signa – et conduire à des ventes forcées sur un marché de bureaux déjà en difficulté. En décembre, l’administrateur de l’insolvabilité de Signa a mis en vente la moitié de la propriété de l’entreprise dans le Chrysler Building de New York afin de réunir les liquidités dont elle avait un besoin urgent.
« Nous commençons tout juste à essayer de surmonter le ralentissement du marché des bureaux », a déclaré Richard Hill, responsable de la stratégie immobilière chez Cohen & Steers. « Cela n’est pas motivé par des fondamentaux ; cela a tout à voir avec la remontée des coûts de financement.
Les attentes en matière de taux d’intérêt se sont modérées depuis début novembre, lorsque les investisseurs craignaient que l’inflation ne se révèle plus forte que prévu et que la Réserve fédérale américaine n’adopte une politique « plus élevée pendant plus longtemps ». Cela a apporté une lueur d’espoir à certains propriétaires de bureaux.
Alors même que les investisseurs attendent que la Fed recommence à baisser les taux, les refinancements finissent par être réalisés. Le mois dernier, le promoteur Aby Rosen a conclu un accord pour l’emblématique bâtiment Seagram de New York, situé en retrait de Park Avenue, à 10 pâtés de maisons au nord de la gare Grand Central, après des mois de négociations et après que la dette hypothécaire de 760 millions de dollars sur le bâtiment ait déjà été prolongée une fois. .
Environ les deux tiers des prêts hypothécaires qui arrivent bientôt à échéance sont détenus par des banques. Les impayés sur ces prêts – qui ont tendance à être adossés à des immeubles de meilleure qualité ou à moindre effet de levier – sont en augmentation, mais restent très faibles. Les données de la Federal Deposit Insurance Corporation montrent que ce taux est resté à seulement 1,5 pour cent à la fin du troisième trimestre.
Malgré les faibles taux de défaut, les pertes sur ces prêts pourraient être importantes. En décembre, un groupe d’économistes américains a découvert que 40 pour cent des prêts de bureaux figurant dans les bilans des banques étaient sous l’eau, ce qui pourrait poser problème à des dizaines de banques régionales qui les détenaient.
« Les gens doivent comprendre que les banques régionales sont encore très exposées aux problèmes de l’immobilier commercial », a déclaré Leo Huang, responsable de l’immobilier commercial chez Ellington Management.
Le reste des prêts arrivant à échéance sur les immeubles de bureaux sont financés par des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS), un type d’obligation qui rapporte généralement plus que la dette publique ou les obligations d’entreprises de notation similaire et est détenu par des compagnies d’assurance, des fonds de pension et des investisseurs individuels.
Il existe désormais environ 800 milliards de dollars de CMBS aux États-Unis. Les impayés sur les prêts de bureaux financés par le CMBS ont dépassé 6 pour cent fin novembre, contre 1,7 pour cent un an plus tôt, selon la société de données immobilières Trepp.
« Le marché des CMBS a fait du bon travail en répartissant les risques », a déclaré Huang. « Mais cela signifie qu’il y aura de la douleur partout. »
Sur les 605 immeubles dont les prêts hypothécaires expirent bientôt, Moody’s Analytics estime que les propriétaires auront du mal à refinancer 224 d’entre eux cette année, soit parce que les propriétés sont trop endettées, soit parce que leurs performances locatives sont médiocres.
L’ancienne Sears Tower de Chicago, le bâtiment le plus haut du monde pendant plus de deux décennies après son achèvement en 1974, fait partie de la liste.
Désormais connue sous le nom de Willis Tower, une dette de 1,3 milliard de dollars est garantie contre le bâtiment qui arrive à échéance en mars. Son récent revenu annuel avant paiement des intérêts représentait 7 pour cent de sa dette. Moody’s prédit qu’à la lumière des taux d’intérêt plus élevés, les propriétaires d’immeubles ne générant pas au moins 9 pour cent de leur dette en revenu annuel auront du mal à se refinancer cette année.
Bien que certaines difficultés financières des immeubles de bureaux et de leurs propriétaires soient dues à la pandémie de Covid-19 et à l’augmentation du nombre de bureaux vacants qui en résulte, la souscription agressive des années précédentes a également été un facteur.
Le bâtiment Seagram a généré 56 millions de dollars de résultat opérationnel net en 2012, l’année précédant le refinancement de son prêt actuel. Pourtant, lorsque ses prêteurs ont garanti l’hypothèque de 760 millions de dollars l’année suivante, ils ont estimé que le bâtiment pourrait rapporter 30 pour cent de plus par an, soit 74 millions de dollars de revenus annuels.
Cela ne l’a jamais été. Le bénéfice avant paiements d’intérêts et rénovations a culminé en 2018 à 69 millions de dollars, et a chuté depuis, atteignant un minimum de 27 millions de dollars en 2022. Depuis lors, Rosen et sa société RFR ont ajouté une salle de sport de 35 000 pieds carrés et un espace de conférence au sous-sol. , comprenant un mur d’escalade de 22 pieds, une arène multisports pouvant accueillir 150 personnes et un studio de spinning.
Même avant que Rosen n’obtienne son accord de refinancement le mois dernier, les courtiers ont déclaré que l’immeuble restait souhaitable pour les locataires et qu’il était rempli à 92 pour cent au milieu de l’année. Mais les 54 millions de dollars de bénéfice avant intérêts et rénovations qu’il était en passe de générer pour 2023 représentent à peu près le même montant qu’en 2012.
« Tout le monde blâmera le Covid [for] les pertes », a déclaré John Griffin, professeur à l’université du Texas. « Mais la souscription agressive de la dette hypothécaire commerciale par Wall Street va rendre la situation bien pire qu’elle ne l’aurait été. »