Toujours 25 candidats pour un logement en location, pratiquement aucun appartement à moins de 800 euros. Au bas du marché locatif, la pression est forte pour un logement, selon le nouveau baromètre locatif de la CIB. Mais le loyer est-il vraiment devenu trop cher ?
868 euros. C’est le montant moyen que les locataires en Flandre ont dû payer l’année dernière pour un bien locatif. En un an, les biens locatifs en Flandre ont augmenté de 6,4 pour cent, selon le nouveau baromètre locatif de CIB. La fédération des agents immobiliers, qui a analysé plus de 55.000 nouveaux contrats de location en Flandre et à Bruxelles, parle d’une « augmentation record ».
Pourtant, cette augmentation s’explique assez facilement. Le baromètre des loyers de l’année dernière a montré que les nouveaux contrats n’avaient augmenté que de 4,7 pour cent, soit bien moins que les contrats de location actuels. Ces contrats de location en cours sont donc ajustés plus rapidement en fonction de l’indice santé. Avec un an de retard, les prix des nouveaux contrats de location sont désormais également suivis.
La hausse des prix des loyers en Belgique au cours des dernières décennies a également été quasiment conforme à celle de la zone euro. Mais cela a changé en 2022. « La Belgique réagit toujours plus fortement que les autres pays aux hausses de prix sur le marché de l’énergie », explique Johan Van Gompel, économiste senior chez KBC. «La forte inflation de 2022 se répercutera également plus rapidement sur les prix des loyers, en partie grâce à notre système d’indexation.»
Nous sommes encore loin des prix de location exorbitants aux Pays-Bas et en Belgique. Mais l’augmentation soudaine par rapport aux autres pays voisins, la France et l’Allemagne, ou à l’ensemble de la zone euro, est frappante. « Maintenant que les prix de l’énergie ont de nouveau baissé, on constate que l’inflation en Belgique a été deux fois plus faible l’année dernière que dans l’ensemble de la zone euro », explique Van Gompel. « Il est donc fort possible que les loyers dans d’autres pays européens rattrapent leur retard cette année. »
Durée de vie
Les prix de location en eux-mêmes ne disent pas tout. Cela devient plus intéressant lorsqu’on les compare à la durée de vie générale. Et puis il s’avère, comme le montre une étude de KBC, que les prix de location ont augmenté de 7,5 pour cent de moins que la durée de vie générale depuis 2009. « Les revenus réels ont augmenté de 11,5 pour cent au cours de cette période. Si l’on considère l’ensemble du tableau, les loyers sont devenus moins chers plus tôt », explique Van Gompel.
Nous parlons de moyennes. CIB souligne que l’offre de biens locatifs abordables s’est réduite ces dernières années. Par exemple, l’année dernière, il s’est avéré que seuls 4 600 des plus de 55 000 nouveaux contrats de location avaient un prix de location inférieur à 600 euros. À titre indicatif, seul un tiers de votre salaire devrait être reversé à votre domicile. « On arrive alors vite à la conclusion qu’il est difficile de rechercher des personnes ayant un revenu inférieur à 1.800 euros par mois, surtout s’il y a beaucoup de concurrence », explique Kristophe Thijs, directeur de la communication de CIB.
Et la concurrence ne manque pas. Alors que les agents immobiliers recevaient en moyenne 10 à 15 visites pour un bien locatif en 2022, ce chiffre est désormais de 25 ou plus. La concurrence est encore plus rude pour les logements dont le prix de location est inférieur à 850 euros.
Selon CIB, la situation ne s’améliorera pas dans les années à venir. En raison de la hausse des taux d’intérêt, les agents immobiliers voient de plus en plus d’investisseurs se retirer du marché locatif. L’économiste immobilier Sven Damen (UAntwerp) partage également cette préoccupation. « Les investisseurs se demandent toujours : l’achat d’un appartement ou d’une maison rapportera-t-il plus que, par exemple, un investissement en bourse ? S’ils pensent qu’ils peuvent obtenir un rendement plus élevé pour le même risque avec d’autres investissements, l’offre de nouveaux biens locatifs pourrait effectivement diminuer.»
En raison de cette inadéquation entre l’offre et la demande, la BCI prévoit que les prix de l’immobilier augmenteront de 1 à 3 % plus vite que l’inflation d’ici la fin de cette année. La fédération appelle le gouvernement à rendre à nouveau les investissements plus attractifs, par exemple en réduisant à nouveau la TVA sur la démolition et la reconstruction de 21 à 6 pour cent.
Cela signifierait que le gouvernement ne serait pas prêt pour son test. En 2007, le gouvernement fédéral a réduit à 6 pour cent la TVA sur la démolition et la reconstruction pour les particuliers des villes centrales. Et cela a eu un effet, selon une étude de la KU Leuven. Dans ces villes centrales, 32 pour cent de logements en plus ont été reconstruits que dans les autres villes. « Mais nous ne savons pas encore combien de ces logements ont fini sur le marché locatif », explique le chercheur Geert Goeyvaerts, qui a mené l’étude.
Autres mesures
Mais il existe également d’autres mesures qui peuvent conduire à l’arrivée sur le marché d’un plus grand nombre d’immeubles locatifs. De nombreux projets meurent aujourd’hui en silence en raison de réglementations de construction strictes concernant le type d’habitation, la hauteur maximale ou la taille de la terrasse. « De nombreuses réglementations doivent garantir une certaine qualité de vie. Mais nous constatons qu’ils constituent également un obstacle pour de nouveaux projets », déclare Goeyvaerts.
Le ministre flamand du Logement, Matthias Diependaele (N-VA), reconnaît que la situation du marché locatif au bas de l’échelle est des plus désastreuses. A cet effet, il a débloqué 575 millions d’euros pour des immeubles locatifs économiques. Il souligne également qu’il investira 841 millions d’euros dans le logement social en 2023.
« Malheureusement, nous constatons que l’approche actuelle ne fonctionne pas », déclare Joy Verstichele de Tenants Platform. Il y a encore plus de 176 000 personnes sur la liste d’attente pour un logement social. « Il faut donc donner la priorité à davantage de logements sociaux. »
Selon l’association des locataires, il est également crucial qu’un plus grand nombre de personnes aient droit à une allocation de logement. Désormais, cela ne s’applique qu’aux personnes qui sont sur la liste d’attente pour un logement social depuis quatre ans. «Si davantage de personnes y avaient droit plus tôt, elles auraient plus de chances de trouver un logement convenable sur le marché privé.»