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Le fonds spéculatif Muddy Waters a révélé mercredi un pari contre une société de placement immobilier cotée en bourse et gérée par le géant du capital-investissement Blackstone.
Blackstone Mortgage Trust, coté à New York, que Blackstone a commencé à gérer en 2013 dans le cadre d’une volonté de diversifier ses actifs au-delà des investissements traditionnels en capital-investissement, fournit des prêts à des groupes immobiliers commerciaux en Amérique du Nord, en Europe et en Australie. Elle gère 22 milliards de dollars d’actifs.
Le directeur des investissements de la société américaine Muddy Waters, Carson Block, a déclaré lors de la conférence sur l’investissement de Sohn à Londres qu’il y avait « beaucoup de pourriture dans ses comptes » et que de nombreux emprunteurs dont les prêts constituent les avoirs du trust étaient en danger. de ne pouvoir effectuer les paiements. Il a prédit que le trust devrait « réduire considérablement son dividende » au milieu de l’année prochaine et qu’il courait « un risque réel de crise de liquidité ».
« Je pense qu’il est inévitable que les flux de trésorerie soient considérablement réduits par cet environnement macroéconomique », a déclaré Block dans une interview au Financial Times après sa présentation.
« [The] la seule chose qu’ils ont pour eux, c’est de pouvoir étaler les jours du jugement. Je ne serais pas optimiste quant au marché des bureaux aux États-Unis.
Les actions du trust, dont la capitalisation boursière s’élève à 3,6 milliards de dollars, ont chuté de plus de 6 pour cent mercredi après-midi. Muddy Waters, un groupe de vente à découvert, publie souvent ses paris baissiers après des recherches approfondies.
Blackstone Mortgage Trust a déclaré dans un communiqué envoyé par courrier électronique que le rapport était « intéressé et trompeur » et « conçu uniquement dans le but d’avoir un impact négatif sur le cours de l’action de BXMT pour le propre bénéfice du vendeur à découvert ».
Block a déclaré qu’il pensait que des taux plus élevés et un marché immobilier plus faible rendaient les prêts plus chers pour les emprunteurs, tandis que la garantie sous-jacente, y compris certains immeubles de bureaux, est inférieure à la valeur du prêt.
Alors que les emprunteurs ont couvert bon nombre de leurs prêts à taux variable contre des taux d’intérêt plus élevés, Block a déclaré que bon nombre de ces couvertures expireraient l’année prochaine, les exposant à la pleine force des taux plus élevés et des coûts de refinancement.
Block a fait valoir que les pertes sur le portefeuille de prêts du trust pourraient se situer entre 2,5 et 4,5 milliards de dollars environ, soit un chiffre proche de sa capitalisation boursière.
Blackstone a déclaré que sa fiducie était « bien placée pour naviguer dans cet environnement » et a plus que entièrement couvert son dividende au cours de son dernier trimestre en générant des bénéfices distribuables – une mesure privilégiée par les analystes comme indicateur des flux de trésorerie – équivalant à 126 pour cent de son revenu trimestriel. dividende.
Les fonds de placement immobilier doivent reverser la plupart de leurs bénéfices aux actionnaires sous forme de dividendes, mais si les bénéfices ne peuvent pas couvrir entièrement ces paiements, les analystes considèrent que cela est un signe avant-coureur que leurs versements ne sont pas durables.
Katie Keenan, directrice générale du trust, a déclaré aux actionnaires en octobre qu’elle avait soit enregistré des dépréciations, soit mis sur liste de surveillance 40 pour cent de ses prêts de bureaux aux États-Unis, qui représentent environ 27 pour cent de ses avoirs. Cela a également multiplié par plus de dix les réserves pour pertes au cours de l’année écoulée, a déclaré Keenan.
Blackstone a pris le contrôle de la fiducie en 2013 et l’a considérablement élargie deux ans plus tard avec l’achat d’un portefeuille de 4,6 milliards de dollars de prêts hypothécaires commerciaux auprès de GE Capital.
Blackstone a une exposition financière à la fiducie. Elle détient une participation minoritaire d’une valeur inférieure à 150 millions de dollars, selon les documents déposés en titres, et génère chaque année des dizaines de millions de dollars en frais de gestion grâce à la fiducie. Mais c’est modeste par rapport aux 8,4 milliards de dollars de liquidités qui figurent au bilan de Blackstone et aux plus de 6 milliards de dollars de frais de gestion annuels.