La Banque centrale a relevé le taux directeur à 20 %. Qu’est-ce que cela signifie pour le marché du logement?

« Nous nous attendions à la croissance des taux directeurs, en nous basant sur cela et avons construit nos plans. Mais, bien sûr, peu de gens prévoyaient une telle augmentation », a déclaré Yulia Sudakova, chef du service des prêts hypothécaires chez Granel Group, à RBC. Les banques peuvent suspendre les programmes de prêt classiques si les taux hypothécaires atteignent 25%, a déclaré Sudakova. Désormais, les prêts hypothécaires, à l’exception de ceux vendus dans le cadre de programmes préférentiels, ne sont plus émis, a-t-elle précisé.

Les acheteurs, purement psychologiquement, ne sont peut-être pas prêts à contracter une hypothèque avec un taux supérieur à 20%, explique Fyodor Sapronov, vice-président d’Ingrad. La demande de prêts hypothécaires dans les nouveaux bâtiments pourrait s’arrêter, craint Valeria Rusakova, directrice commerciale de la société de développement Marmax. Les prêts hypothécaires aux taux du marché sans intervention de l’État cesseront d’être un outil pertinent pour l’achat d’un logement, résume Nadezhda Korkka, associée directrice de Metrium.

« Les programmes hypothécaires au sens du marché deviendront indisponibles. Mais aujourd’hui, il existe des programmes d’État et personne ne les a annulés », a déclaré Oksana Fedoseyeva, responsable du département des ventes de Catuar Development.

Dans le groupe Avion, les opérations hypothécaires représentent 79 % du chiffre d’affaires, dont plus de la moitié sont des opérations dans le cadre du programme d’hypothèques préférentielles à taux bonifié et d’hypothèques familiales. À Granel, les transactions hypothécaires atteignent jusqu’à 90 %, les ventes de prêts hypothécaires utilisant les programmes de l’État représentent environ 40 %. La société s’attend à une augmentation de sa part dans les ventes totales avec une réduction générale du nombre de transactions, suggère Sudakova.

« Un ajustement à la baisse de la demande est possible, mais pas global. La demande peut maintenant augmenter en raison du fait que les gens peuvent changer [в недвижимость] »Sapronov espère. À son avis, les Russes disposent désormais d’une «masse de trésorerie» assez importante et beaucoup décideront d’investir dans le logement. « A court terme, nous verrons une certaine augmentation de l’intérêt pour l’achat d’appartements dans de nouveaux immeubles, car les clients sont intéressés à investir dans un actif fiable et compréhensible », prédit Dmitry Golev, directeur commercial d’Optima Development.

Sapronov note que l’on peut s’attendre à des achats d’investissement de logements finis ou d’appartements dans des maisons en construction à un stade élevé de préparation. Sur le marché secondaire, sur fond d’incertitude mondiale et de dépréciation du rouble, les vendeurs a débuté retirer des propriétés de la vente ou augmenter les prix.

Les ventes de nouveaux complexes résidentiels commenceront apparemment après une certaine pause, car les promoteurs, ainsi que les banques, doivent recalculer le modèle financier pour tous les nouveaux projets, a déclaré Sapronov. À Granel, ils assurent qu’ils ne changent pas encore leurs plans et qu’en mars, ils vont mettre de nouveaux projets sur le marché.

« Des projets à un stade élevé de préparation pour le lancement sont susceptibles d’apparaître sur le marché, surtout si un financement a déjà été trouvé pour eux. Les projets de construction entièrement nouveaux devront probablement être reportés jusqu’à ce que la situation avec le coût d’un prêt et le soutien hypothécaire soit clarifiée », déclare Vladimir Shchekin, copropriétaire du groupe Rodina.

« Nous nous attendons à un gel temporaire de la sortie de nouveaux projets – certains développeurs recalculeront les modèles financiers dans les nouvelles réalités, et ils attendront toujours que la situation se stabilise, tandis que d’autres reporteront le lancement en raison de l’incapacité à trouver un financement adéquat », prédit Korkka. Elle note qu’il n’y aura pas de forte baisse de l’offre, puisque les volumes de construction dépassent de loin ce qui est déjà sur le marché.

Sudakova admet que les prix des logements vont augmenter, en particulier dans les nouveaux projets, en raison d’une augmentation du taux directeur de la Banque centrale et d’une augmentation du coût de financement des projets. Fedoseyeva pense le contraire: «La hausse des prix de l’immobilier dépendra de la demande, qui chutera dans le contexte de tels taux. Donc nous n’attendons pas de croissance, nous n’avons pas révisé les prix : une augmentation, si elle se produit, est prévue.

Maintenant, il y a une forte probabilité de faire une erreur de prix, car l’incertitude est très élevée, craint Shchekin. Selon lui, Rodina aura une augmentation de prix prévue en mars de 1 %, puis l’entreprise cessera de réviser les prix pour le moment.

Les développeurs ont pris du temps pour fixer les prix, explique Korkka. « La situation changeant d’heure en heure, cela n’a aucun sens de prendre des mesures aussi radicales que d’augmenter ou de baisser les prix. Très probablement, nous verrons une stabilisation des prix dans certains projets et une augmentation modérée prévue dans d’autres, les plus liquides », réfléchit-elle.

La décision de la Banque centrale est une « thérapie de choc », il est peu probable qu’un tel taux soit valable longtemps, espère Sapronov. Andrei Nosonov, chef du département des prêts hypothécaires de la société de développement du groupe 3S, suggère qu’au second semestre 2022, le taux directeur sera réduit et que l’État prolongera l’hypothèque préférentielle, la transformant en nouvelles conditions.

Le directeur commercial du GC « Strana Development », Alexander Gutorov, rappelle que les plans de versement, les remises et les offres spéciales continuent de fonctionner. La Société poursuivra ces programmes, mais leurs conditions pourront être révisées. « Pour le moment, nous ne prendrons aucune mesure drastique. Nous surveillerons la situation », a-t-il conclu.