Une combinaison de valorisations élevées et de coûts hypothécaires en hausse menace de faire baisser les prix de l’immobilier dans plusieurs économies avancées, mettant fin à une flambée de deux ans de la croissance des prix sur fond de taux d’intérêt historiquement bas.
Après avoir allégé le fardeau des propriétaires au début de la pandémie, les banquiers centraux resserrent désormais leur politique monétaire à un rythme rapide pour faire face à une inflation élevée alors qu’une récession mondiale semble de plus en plus probable, exposant les marchés à un krach potentiel. Bien que les experts pensent que la croissance mondiale des prix de l’immobilier ne devrait que ralentir, ils préviennent que certains pays spécifiques subiront des baisses pures et simples à mesure que leurs banques centrales procéderont à de fortes hausses de taux.
En Nouvelle-Zélande, les prix ont déjà baissé et certains indicateurs, tels que les approbations et les demandes de prêts hypothécaires, montrent que l’activité aux États-Unis commence à bégayer.
« Au cours du dernier mois, il y a sans aucun doute eu un ralentissement de l’activité d’achat [in the UK]», a déclaré Mark Harris, directeur général du courtier hypothécaire britannique SPF Private Clients. « Ce ralentissement est dû à la hausse des taux, mais aussi à des préoccupations économiques plus larges : la crise de l’énergie, l’inflation, le coût de la vie en général. »
Le risque de chute des prix est particulièrement aigu dans d’autres économies anglophones « anglo » comme les États-Unis, le Canada et l’Australie, ainsi que dans les pays nordiques comme la Suède, selon Vicky Redwood, conseillère principale chez Capital Economics.
« Si l’inflation s’avère être encore plus un problème, avec des taux d’intérêt dans tous les pays augmentant beaucoup plus que ce qui est actuellement prévu, cela pourrait entraîner des baisses plus généralisées des prix de l’immobilier », a déclaré Redwood. Elle s’attend déjà à des baisses de 20 % au Canada et en Nouvelle-Zélande, de 15 % en Australie, de 10 % en Suède, tandis que la valeur des maisons pourrait chuter de 5 à 10 % au Royaume-Uni et aux États-Unis.
Les marchés avec un niveau élevé de propriété et l’utilisation de prêts hypothécaires à taux variable étaient les plus sujets aux baisses de prix, ont déclaré plusieurs économistes.
« Plus ces deux proportions sont élevées, plus la répercussion des augmentations de taux est importante », a déclaré Stefano Pica, un économiste qui a écrit sur la structure des marchés hypothécaires nationaux. « La demande générale sera touchée, car les titulaires de prêts hypothécaires exposés à la hausse des taux consomment moins. Cela se traduira par une baisse des prix de l’immobilier à terme.
Les ventes forcées sont possibles sur des marchés où une grande partie des prêts hypothécaires sont soumis à des taux variables. « Si les ménages commencent à lutter contre la hausse des coûts hypothécaires, nous pourrions voir des impayés, des défauts de paiement et [forced] ventes », a déclaré Barbara Rismondo, vice-présidente principale de Moody’s, une agence de notation.
Les prêts hypothécaires à taux révisable ne sont pas la seule source d’inquiétude. Certains de ces marchés considérés comme sensibles aux baisses de prix ont de faibles niveaux de prêts hypothécaires à taux variable, inférieurs à 50 %, mais une grande proportion d’emprunteurs qui sont prêts à renouveler leurs contrats à taux fixe à court terme.
À moins que l’inflation ne chute rapidement et que les banques centrales n’inversent leur resserrement monétaire, ces nouveaux contrats seront probablement à des taux plus élevés. « Dans de nombreux cas, y compris au Royaume-Uni et en Nouvelle-Zélande, la durée moyenne de l’hypothèque fixe est relativement courte, à moins de deux ans », a déclaré Redwood.
Contrairement au Royaume-Uni et aux États-Unis, plusieurs petites économies avancées n’ont pas connu de corrections importantes sur leurs marchés du logement après 2008, laissant les prix augmenter régulièrement pendant la majeure partie des 20 dernières années.
Puis vint la pandémie. Les taux d’intérêt les plus bas et d’autres politiques visant à faire grimper les prix de l’immobilier, associés à la recherche de maisons plus grandes alors que la crise sanitaire mondiale obligeait les gens à passer plus de temps à l’intérieur, ont dynamisé le marché. Selon l’indice des prix réels des logements de l’OCDE, entre la fin de 2019 et le troisième trimestre de 2021, la valeur des maisons a augmenté de plus de 30 % en Nouvelle-Zélande, l’Australie, le Canada et les États-Unis enregistrant des augmentations d’environ 20 %.
Les prix étant déjà à des niveaux élevés par rapport aux revenus, des taux plus élevés pourraient faire baisser la demande, car le coût de la souscription d’un prêt hypothécaire dissuade les acheteurs potentiels.
Les taux fixes sur cinq ans au Canada dépassaient déjà les 5 % – contre 1,9 % en janvier 2021 – avant que la Banque du Canada n’annonce cette semaine qu’elle augmentait les taux de 100 points de base.
Phil Soper, directeur général de Royal LePage, un important agent immobilier canadien, a déclaré que des taux plus élevés faisaient définitivement une différence. «Les gens au Canada n’achètent pas de maisons en fonction de leur prix affiché, ils achètent en fonction de leur coût de possession», a-t-il déclaré, faisant référence à la taille des versements hypothécaires. « Lorsque ceux-ci augmentent, cela pousse les gens hors du marché. » Cependant, il a ajouté qu’une offre serrée pourrait sauver le marché d’une chute pure et simple des prix.
Une récession mondiale, qui, selon les économistes, est un scénario de plus en plus probable au cours de l’hiver, entraînerait davantage de difficultés sur le marché du logement. Le plus grand risque est qu’un ralentissement entraîne des troubles sur les marchés du travail. « Pour voir une chute significative [in house prices] une explosion du chômage devrait se produire. . . [forcing people to sell]», a déclaré Innes McFee, économiste en chef chez Oxford Economics, un groupe de recherche.
Les marchés ont commencé à intégrer le risque accru d’une récession mondiale. De larges baisses ont été enregistrées sur une série de marchés de matières premières, les investisseurs pariant que la hausse des coûts d’emprunt commencera à peser de manière significative sur la demande.
Un point positif est la santé relative du système financier. Les analystes restent convaincus que, après avoir constitué des coussins de fonds propres plus solides à la suite de la crise financière de 2008, le système bancaire des économies avancées reste capable de résister à toute baisse significative des valorisations immobilières.
Les recherches de Moody’s montrent que « même en cas de baisse légère ou même plus prononcée des prix de l’immobilier, il n’y a pas de risque significatif pour les bilans des principales institutions financières », a déclaré Rismondo.