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Le plus grand promoteur du secteur privé chinois, Country Garden, semble se diriger vers un défaut de paiement après avoir échoué à effectuer le paiement d’une obligation offshore – un autre moment critique dans la lenteur des comptes qui se déroule dans le vaste secteur immobilier du pays.
Il y a deux ans, c’est la défaillance d’un autre promoteur, Evergrande, qui a résumé l’inquiétude suscitée par l’ampleur des problèmes de l’immobilier chinois. Evergrande avait accumulé 340 milliards de dollars de dettes et est devenu le promoteur immobilier le plus endetté au monde.
Country Garden a longtemps été considéré comme plus stable, mais ses problèmes montrent désormais à la fois la détérioration du secteur – avec un tarissement des ventes et des milliers de développements bloqués à travers la Chine – et les difficultés de Pékin à faire face à une longue crise qui a ébranlé le deuxième marché mondial. -la plus grande économie.
« La Chine a du mal à trouver un équilibre dans sa politique immobilière au cours des deux dernières années – elle a été prise entre trop ou pas assez de mesures de relance », a déclaré Larry Hu, économiste en chef pour la Chine chez Macquarie. « Ils se débrouillent mal, mais les mesures qu’ils ont prises jusqu’à présent n’ont pas suffi à atténuer le risque de crédit lié aux promoteurs perçu par les acheteurs de maison. »
Les troubles parmi les promoteurs immobiliers sont extrêmement significatifs pour la Chine, car la construction et l’immobilier ont été le moteur d’une grande partie de sa croissance. L’immobilier et les industries connexes ont souvent contribué à environ un quart du produit intérieur brut.
Country Garden a réitéré la semaine dernière qu’elle « ne sera pas en mesure de respecter toutes ses obligations de remboursement de sa dette extérieure ». Elle n’a pas effectué le paiement d’une caution qui était due à la mi-septembre. Un dernier délai de grâce de 30 jours pour le paiement a expiré cette semaine. Le groupe avait des dettes internationales d’une valeur d’environ 11 milliards de dollars et un passif total d’environ 200 milliards de dollars à fin juin.
Les ventes de Country Garden ont chuté de 44 pour cent sur un an au cours des six premiers mois de 2022. Les actions de la société ont chuté d’environ 70 pour cent cette année, tandis que ses obligations se négocient à environ 5 cents par dollar.
Le groupe devrait rejoindre des dizaines d’autres développeurs dans la poursuite d’une restructuration de la dette offshore. Mais le statut de leurs obligations beaucoup plus importantes envers le continent, qui comprennent des prêts auprès de banques et d’entreprises d’investissement, reste entouré d’incertitudes.
Evergrande elle-même a toujours du mal à finaliser sa propre restructuration prévue de longue date, qui a déraillé le mois dernier lorsqu’elle n’a pas réussi à procéder à un refinancement de sa dette offshore en raison d’une enquête réglementaire non précisée. Evergrande fait face à une audience de liquidation devant un tribunal de Hong Kong le 30 octobre.
L’incertitude quant à la modification de la réglementation risque « d’entraîner d’autres développeurs dans le bourbier », a déclaré Gary Ng, économiste principal chez Natixis à Hong Kong.
Les promoteurs immobiliers chinois ont eu recours pendant des années à l’émission d’obligations offshore et onshore pour soutenir leurs activités de développement sur le continent. Les promoteurs vendent souvent des appartements avant qu’ils ne soient terminés, utilisant les fonds pour investir dans de nouveaux développements ailleurs.
Mais lorsque les décideurs politiques ont cherché à restreindre les nouveaux emprunts avec une politique stricte des « trois lignes rouges » en 2020, l’ancien modèle de collecte de fonds des promoteurs s’est effondré.
La plupart des 10 plus grands promoteurs en 2020 ont également été confrontés à une chute de leurs ventes dans un contexte de perte de confiance des consommateurs, aggravant les préoccupations des promoteurs en matière de liquidité. Certains signes indiquent que les acheteurs de maison ont préféré acheter auprès de promoteurs soutenus par l’État, considérés comme moins susceptibles de faire faillite.
Pour tenter de corriger le tir, les décideurs politiques ont dévoilé en novembre dernier des mesures de soutien au secteur immobilier. Les banques ont ouvert de nouvelles lignes de crédit à des promoteurs jugés de meilleure qualité, dont Country Garden. Mais jusqu’à présent, ils n’ont pas réussi à enrayer la crise des liquidités.
Plus de la moitié des 50 plus grands développeurs de 2020 sont désormais en défaut. Les chiffres de Bloomberg montrent que les promoteurs chinois ont fait défaut sur environ 115 milliards de dollars sur 175 milliards de dollars d’obligations offshore en dollars depuis 2021. Un plus grand nombre de prêts bancaires onshore sont également confrontés à une restructuration ou à un refinancement.
Alors que les promoteurs immobiliers sont sous le choc, Pékin et les gouvernements locaux ont jusqu’à présent souligné la nécessité d’achever les projets de logements inachevés. Bien qu’il n’existe pas de chiffres complets sur le nombre de projets inachevés, les données disponibles suggèrent que le total a diminué depuis 2021 mais reste plus élevé que pendant la plupart des deux dernières décennies.
Mais les défauts des développeurs soulèvent des questions sur leur capacité à mener à bien bon nombre de ces projets.
La crise du secteur immobilier ne s’est pas encore traduite par une forte hausse des prix de l’immobilier. Les prix des logements neufs, principal indicateur du marché immobilier en Chine, ont chuté dans certaines grandes villes mais restent soutenus dans d’autres.
Cette année, le gouvernement a cherché à offrir davantage de soutien aux acheteurs. Les prêteurs ont réduit en septembre les taux d’intérêt qui couvrent la moitié des prêts hypothécaires du pays. Certaines grandes autorités municipales de deuxième et troisième rang ont levé toutes les restrictions sur l’achat de logements à partir de juillet.
Les analystes affirment que bon nombre des mesures politiques de Pékin en faveur de l’immobilier ont été bien intentionnées mais inefficaces – essayant de trouver un équilibre trop délicat entre offrir suffisamment de liquidités et ne pas stimuler davantage la spéculation dans le secteur.
« De nombreuses politiques visent à stabiliser le marché intérieur et à fournir à peu près la quantité de liquidités nécessaire aux promoteurs pour terminer les unités existantes et réduire leur endettement », a déclaré Ng. « [But] quand il y a trop d’objectifs, il est difficile de s’assurer que tout se mette en place.
« Cela fait partie d’un problème plus vaste que nous constatons également en dehors du secteur immobilier », a déclaré Sandra Chow, co-responsable de la recherche Asie-Pacifique au sein de la société de recherche sur le crédit CreditSights, faisant référence au financement ciblé pour canaliser les crédits vers les petites et moyennes entreprises. « La transmission de ces politiques a toujours été la partie la plus difficile. »
Rory Green, économiste en chef pour la Chine chez TS Lombard, a déclaré que les décideurs politiques chinois semblaient avoir bien compris la nécessité de réduire l’endettement dans l’immobilier il y a deux ans. « Mais ce qui n’a pas fonctionné, c’est qu’ils n’ont pas de plan sur la manière dont ils vont changer les choses et sur ce qu’ils espèrent orienter vers un nouveau modèle pour le secteur », a-t-il déclaré.
« Il est tout simplement très difficile de changer brusquement de modèle de croissance et d’essayer de réaffecter les ressources hors de l’immobilier. . . en particulier lorsqu’il a des liens d’actifs massifs avec les ménages et les gouvernements locaux, ainsi qu’avec l’ensemble du système financier.