La sala de ventas del nuevo proyecto Ster Rivier Stad en la ciudad provincial china de Baoding rezuma lujo y elegancia. Suelos de mármol, elegantes muebles de diseño, una fuente con fuentes y arte moderno. En la parte trasera, una fachada de cristal de varios metros de altura ofrece una vista del astillero. El agente inmobiliario Hua señala con entusiasmo: ocho de las dieciséis torres residenciales ya están allí y en la última acaban de colgar una pancarta roja para celebrar que se ha llegado a la cima. Todo va según lo previsto, dice, todo va bien.
¿Pero las ventas? El agente inmobiliario Hua suspira y señala la habitación vacía, las mesas de café sin usar y sus tres vendedoras que están aburridas sentadas en un sillón. Los clientes no se ven por ninguna parte. “Puedes verlo por ti mismo”, dice. “Ha sido así toda la semana”.
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Leen Vervaeke es corresponsal en China de de Volkskrant. Ella vive en Beijing. Anteriormente fue corresponsal en Bélgica.
El sector inmobiliario chino lleva dos años en problemas y no se vislumbra el fin de la crisis. Después de una breve reactivación esta primavera, tras el fin de la política de Covid cero, las cosas han vuelto a ir cuesta abajo desde el verano pasado. Las ventas de viviendas en China están en su nivel más bajo en ocho años y los precios de las viviendas siguen cayendo. Esto tiene un impacto importante en la economía china, que, según los expertos, tendrá dificultades para alcanzar el objetivo de “alrededor del 5 por ciento de crecimiento” este año.
El sector inmobiliario –incluidos los materiales de construcción y los muebles– representa alrededor del 30 por ciento del producto interno bruto (PIB) de China, y la vivienda ha sido durante mucho tiempo la inversión preferida de los hogares chinos, que invierten un promedio del 70 por ciento de su riqueza en bienes reales. bienes. Por lo tanto, la caída de los precios de la vivienda supone una pesada carga para el comportamiento de los consumidores. Los gobiernos locales también dependen de la venta de tierras para obtener sus ingresos. La crisis inmobiliaria está arrastrando a toda la economía china.
La Semana Dorada
El gobierno chino introdujo recientemente medidas para apoyar el mercado: se redujeron las tasas de interés hipotecarias, al igual que el pago inicial obligatorio. La semana pasada se produjo una primera prueba para estas medidas: la Semana Dorada, la fiesta nacional a principios de octubre. Esto normalmente se considera un momento pico para el mercado inmobiliario. Muchos jóvenes trabajadores se trasladan entonces de la gran ciudad a su ciudad natal, donde discuten sobre sus finanzas con su familia y van a buscar casa.
Pero la pregunta es si las medidas son suficientes para revertir la crisis. En Baoding, una ciudad de 9 millones de habitantes a 160 kilómetros de Pekín, no hay tormenta el primer día de la Semana Dorada. La ciudad respira un ambiente festivo: las calles están tranquilas, los residentes relajados. Muchos agentes inmobiliarios han cerrado sus puertas para visitar ellos mismos a sus familiares. Algunos están en el trabajo, pero a menudo se sientan en una oficina vacía, esperando a su primer cliente del día.
“Esperábamos más espectadores, pero la repentina noticia ha preocupado a la gente”, afirma Hua, que no quiere que su nombre real aparezca en el periódico. Se refiere a los problemas que enfrentan los promotores de proyectos chinos: el director ejecutivo del gigante inmobiliario Evergrande está detenido, el gigante inmobiliario aún mayor Country Garden no ha cumplido con los plazos de pago y el promotor OceanWide ha sido declarado en quiebra. La empresa de Hua también ha recibido prensa negativa, pero él no quiere que se mencione el nombre.
“Los clientes que vienen ahora son personas que ya compraron un apartamento el año pasado”, afirma. “Vienen a ver si todavía estamos construyendo”. Los compradores chinos tienen que pagar gran parte de su casa por adelantado y les aterrorizan las llamadas lanweilou – literalmente: edificios podridos – que nunca se terminan debido a problemas financieros de la empresa inmobiliaria. ‘Pero aquí ven que estamos haciendo buenos progresos y que sus edificios ya han alcanzado su punto máximo. No hay motivo de preocupación.”
Burbuja desinflada
El mercado inmobiliario chino fue objeto de intensa especulación durante décadas y se había convertido en una burbuja peligrosamente grande, inflada con elevadas deudas. El gobierno chino intentó poner fin a esto en 2020, con estrictas restricciones al ratio de endeudamiento de las empresas inmobiliarias. Eso llevó a la caída de Evergrande y a una reacción en cadena de desarrolladores de proyectos vacilantes, consumidores preocupados y caída de precios. La burbuja parece desinflarse más rápido de lo deseado.
“Los mejores tiempos aquí fueron en 2016 y 2017”, dijo Gao, que ha trabajado como agente inmobiliario durante 10 años. En aquel momento, el presidente Xi Jinping anunció la construcción de una nueva ciudad cerca de Baoding, un proyecto de prestigio personal. Los precios de la vivienda en la región se dispararon. “Venía gente de todo el país a Baoding para comprar casas. No podía moverse lo suficientemente rápido. Tenían miedo de que si esperaban una semana, los precios volverían a subir 100.000 renminbi (13.000 euros).’
“Ahora es diferente, ahora es difícil encontrar incluso un solo cliente”, afirma Gao. ‘Ahora sólo compran las personas que necesitan urgentemente una casa. No hay más inversores. Todo el mundo piensa que los precios bajarán aún más y que es mejor esperar. Para el Año Nuevo chino, los vendedores pueden necesitar urgentemente efectivo y estar dispuestos a bajar sus precios. Ahora todo el mundo tiene problemas para ganar dinero y piensa detenidamente antes de comprar algo.’
Importante caída de precios
Según cifras oficiales, los precios de la vivienda han caído un 6 por ciento en dos años, pero según la agencia de noticias Bloomberg la caída es del 15 al 20 por ciento en las principales ciudades como Shanghai y Shenzhen. En Baoding, los agentes inmobiliarios estiman la caída entre el 30 y el 40 por ciento. “Mi prima compró una casa por 2 millones de renminbi (262.000 euros) en 2018”, dice Gao. “Las mismas casas valen ahora entre 500 y 600 mil renminbi (entre 65 y 78 mil euros) menos”.
Todavía hay muchas grúas y nuevas torres residenciales en el horizonte de Baoding, como si nada hubiera pasado. Se trata de proyectos que comenzaron en los días dorados de frenesí de la construcción y aumentos de precios, pero que están llegando al mercado en medio de un exceso de oferta. Ahora que los bienes inmuebles han perdido su valor como objeto de inversión, hay un enorme excedente de viviendas. China tiene según Los New York Times suficientes apartamentos desocupados para satisfacer una demanda de siete años.
Según las reglas de la oferta y la demanda, los precios de la vivienda en China deberían caer en los próximos años. Pero no es así como funciona en China. La evolución del mercado inmobiliario depende principalmente del gobierno y de si éste da señales de que los precios pueden volver a subir. Esto se puede lograr relajando las restricciones a la especulación. Pero por ahora, Beijing se apega a medidas limitadas, con la esperanza de estabilizar el mercado.
En las grandes ciudades como Beijing y Shanghai hay una pequeña recuperación, pero en una ciudad de provincia como Baoding, una ciudad de tercer nivel según la clasificación china, apenas se nota ningún efecto. Durante esta Semana Dorada, se vendieron en toda China un 17 por ciento menos de viviendas que el año pasado, según la institución de investigación China Index Academy.
“Esto es irreversible”
Los agentes inmobiliarios de Baoding también confirman un día después de la Semana Dorada que no han hecho buenos negocios. Hua vendió un apartamento del nuevo proyecto de construcción con un descuento del 10 por ciento respecto al precio del año pasado y está negociando con dos compradores. “Pero eso no es nada comparado con la Semana Dorada del año pasado, cuando vendimos más de diez.”
Piensa que los tiempos dorados no volverán pronto, ahora que el gobierno chino quiere sustituir el sector inmobiliario como motor de crecimiento por la industria de alta tecnología. “Ésta es una tendencia inevitable en la transformación económica de China”, afirmó. “Algunos todavía esperan que el mercado inmobiliario se recupere, pero creo que es irreversible”.
En Baoding, muchos agentes inmobiliarios han cambiado de trabajo en los últimos dos años, pero Hua dice que no tiene sentido. “Todos (los promotores inmobiliarios, la gente corriente, el gobierno) estamos atravesando ahora una fase dolorosa”, afirma. “Incluso los funcionarios públicos tienen que ceder. Hace poco escuché de un oficial de policía que lleva dos o tres meses esperando su salario. La caída del mercado inmobiliario afecta a todos, incluso al gobierno. No podemos hacer nada al respecto, lo único que podemos hacer es esperar.’
Preocupaciones del FMI sobre la estabilidad financiera
El Fondo Monetario Internacional (FMI) pidió al gobierno chino en su reunión anual de esta semana que tome más medidas para “restaurar la confianza en su sector inmobiliario”. Beijing debería, entre otras cosas, recortar las tasas de interés y proporcionar más estímulos a los hogares. La organización ajustó su previsión de crecimiento para China para 2023 al 5 por ciento (0,2 puntos porcentuales menos que en julio). El FMI dijo que estaba preocupado por los riesgos financieros de la crisis inmobiliaria, dados los altos niveles de deuda de los gobiernos locales chinos, que en parte obtienen sus ingresos de la venta de terrenos edificables. La organización pidió a Beijing “reestructurar las empresas inmobiliarias en problemas para garantizar que la inestabilidad financiera no empeore y se extienda al sistema financiero en su conjunto”.
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