¿Qué es el amianto y para qué se utiliza?
El amianto es un mineral fibroso que se da en la naturaleza y cuyo uso fue muy popular desde la Segunda Guerra Mundial hasta la década de 1980, incluso en la construcción. Entonces solo vieron las numerosas ventajas: barato, fácil de procesar y excelente en términos de resistencia, aislamiento, resistencia al desgaste y resistencia al calor y la humedad. Hasta 2001, se utilizó en revestimientos de techos y paredes, como material aislante alrededor de tuberías y electrodomésticos, en revestimientos de suelos y cerca de calderas de calefacción y chimeneas. Filip Dewaele: “En Flandes se estima que hay 2,3 millones de toneladas de amianto en unos 2,7 millones de edificios. La probabilidad de encontrar asbesto en un edificio antiguo es de 7 a 9 en 10”.
Ahora conocemos los riesgos para la salud: las fibras de asbesto son muy peligrosas si se inhalan y causan cáncer, entre otras cosas. Su uso está prohibido desde hace más de 20 años.
¿Qué es la prueba de asbesto?
Un certificado de inventario de asbesto, o simplemente una prueba de asbesto para abreviar, es un informe que describe qué materiales o componentes del edificio contienen asbesto, cuál es la condición del asbesto y qué riesgo puede existir durante el uso normal del edificio. También proporciona consejos sobre cómo administrarlo o eliminarlo de manera segura. En base a esto, la Agencia Pública de Residuos de Flandes (OVAM) emite un documento único, como lo hace con el certificado de suelo.
El período de validez estándar de la prueba de amianto es de 10 años. Sin embargo, esto se convierte en 5 años tan pronto como haya al menos un material que contenga amianto con un alto riesgo material. La validez del certificado expira automáticamente tan pronto como vence el período de validez.
¿Cuándo se requiere el certificado?
A partir del 23 de noviembre, toda vivienda anterior a 2001 (ver fecha del Registro de la Propiedad) que se venda o se done deberá tener una prueba de amianto. Dewaele: “La obligación también se aplica a las dependencias de al menos 20 metros cuadrados y 1,5 metros de altura, también para garajes y cobertizos”. Tal prueba de amianto también es necesaria para la venta de, por ejemplo, un prado con cuatro establos de 6 m² cada uno. Si vendes un potrero con un establo de 6 m², no es así.
La obligación no solo se aplica a los inmuebles residenciales, sino también a las tiendas, los establecimientos de restauración, las oficinas, los edificios industriales, etc. En total, unos 2,46 millones de edificios en Flandes están cubiertos por el régimen. Para los inmuebles que se transmiten por herencia no se requiere ningún certificado.
En un plazo de 9 años, a partir del 1 de enero de 2032, todo edificio construido antes de 2001 deberá someterse a una prueba de amianto, tanto si se vende como si no. Una prueba de asbesto no es obligatoria para un edificio o parte de él construido en 2000 o antes. Si su edificio es anterior a 2001, normalmente no contiene asbesto.
¿Quién elabora la prueba de amianto y cómo se realiza el control?
La prueba de amianto solo puede ser realizada por un experto certificado en amianto. El inspector debe visitar el sitio para inspeccionar las fuentes observables de asbesto que puedan representar un riesgo. Evalúa el estado de los materiales sospechosos y el riesgo que representan.
Durante esta inspección, las paredes o los pisos normalmente no se dañan para detectar asbesto incrustado. Es posible que el experto en asbesto cause daños menores para poder tomar una muestra de materiales sospechosos para análisis de laboratorio.
La lista de expertos reconocidos se puede encontrar en la web de la OVAM. Los agentes inmobiliarios, obviamente, también saben cómo moverse.
¿Qué debe hacer un vendedor con el certificado?
La prueba de amianto debe entregarse al (posible) comprador en el momento de la venta y, posteriormente, también debe incluirse en el compromiso o promesa mutua de compraventa y en la escritura. Si esto no sucede, el (posible) comprador puede invocar la nulidad de la venta. “Incluso si tiene un acuerdo con los compradores, una casa no se puede vender después del 23 de noviembre sin dicho certificado. Un posible compromiso tampoco vale nada”, advierte Filip Dewaele de Dewaele Real Estate Group.
¿Esto amenaza con desacelerar las ventas de viviendas ahora?
Dewale: “Sí. Espere una verdadera sorpresa al principio. Muchos vendedores cuya propiedad está ahora a la venta todavía están mirando por el árbol”. Según OVAM, se necesitan unos 600 expertos en amianto para cubrir la demanda en los primeros años. Si bien más de 1.200 candidatos han completado la capacitación previa, hoy en día solo se han certificado alrededor de un centenar.
Obtener una prueba de asbesto también toma rápidamente dos semanas, Dewaele sabe. “Después de la visita del inspector, cualquier muestra debe ser examinada en un laboratorio. Solo cuando se conocen estos resultados puede enviar su informe a OVAM, que entrega la prueba final de amianto. Y allí ciertamente tendrán sus manos más que ocupadas al principio”.
¿Cuánto cuesta una prueba de asbesto?
Los precios para la elaboración de un inventario de amianto varían mucho según el tipo de edificio y si hay que tomar muchas muestras o no. Para edificios residenciales, estos precios varían de 300 a 900 euros (sin IVA). Dewaele: “Rápidamente se reduce a un costo adicional de alrededor de 500 a 600 euros, según los materiales utilizados y la superficie”. OVAM todavía cobra un costo administrativo de 50 euros por entregar la prueba de asbesto.
¿También es obligatorio para los edificios de apartamentos?
Dewaele: “Sí, y esto tanto para la parte privada como para las partes comunes. Sin embargo, la obligación de estas partes comunes solo se aplicará a partir de 2025”.
¿Qué pasa con el alquiler?
Al alquilar, la prueba de amianto no es obligatoria. Tenga en cuenta: si compra una propiedad a partir del 23 de noviembre y, por lo tanto, tiene un certificado de asbesto, debe entregar una copia de este certificado a sus inquilinos.
Cuándo quitar el amianto ¿Cuándo es peligroso el asbesto?
Los materiales que contengan amianto y que aún se encuentren en buen estado podrán conservarse perfectamente. Si se van a reponer materiales en mal estado, o si se va a demoler el edificio, habrá que observar ciertas normas de seguridad.
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