¿Quién no tiene una vergonzosa lista de inversiones que han rechazado? Acciones de Apple cuando Steve Jobs se reincorporó en 1997. Bitcoin hace una década a 10 dólares. Un ex colega me dijo que su madre húngara le negó a Ernő Rubik algo de dinero por un juguete que había inventado.
¿Oportunidades perdidas? He tenido tantos que es vergonzoso. Lo peor fue Miami. Mucho antes de hacer una broma sobre que la ciudad estaba bajo el agua y perder mi trabajo, desprecié una fortuna al no comprar una propiedad allí. Hombre, ese lugar me debe.
Fue cuando vivía en Nueva York durante las horas más oscuras de la crisis financiera. Mercados en caída libre. Implosión de bancos. Letreros de “Se alquila” por todas partes. El colapso del mercado de las hipotecas de alto riesgo en Florida estaba sacudiendo al mundo.
Al hacerlo, los inversores perdieron el control de la realidad. Miami había terminado. Nadie volvería a vivir en el Estado del Sol. Solo mire las valoraciones de las empresas de alquiler de automóviles, los cruceros y las aerolíneas: viajar era cosa del pasado.
Claramente, esto era una tontería y el dinero inteligente se abalanzó. Un amigo compró un apartamento con vista al agua con la terraza más grande que he visto en mi vida, por cinco cifras. Todo el mundo decía que había pagado de más.
Pero Miami no iba a ninguna parte. Sus playas aún eran blancas, su clima increíble. América Latina se mantuvo apenas en el horizonte. La ciudad se recuperó y los precios de la vivienda registraron 130 meses de ganancias anuales consecutivas hasta septiembre del año pasado.
No compré, pero prometí prestar atención a mi lección. Por lo tanto, mis oídos se han agudizado ya que todos predicen el fin de los bienes raíces comerciales. Me recuerda el derrotismo universal y las extrapolaciones ilógicas. Huelo una ganga familiar.
El temor es que Covid-19 haya asestado un golpe mortal a las propiedades comerciales, particularmente a las oficinas, que representan casi la mitad del sector por valor. Así como los pájaros de la nieve estadounidenses nunca volvieron a migrar a Miami, los trabajadores ya no trabajan en los edificios.
Las tasas de vacantes de oficinas en los EE. UU., por ejemplo, volvieron a subir por encima de sus máximos pandémicos en el cuarto trimestre del año pasado. En el Reino Unido, solo alrededor del 30 por ciento de las oficinas están ocupadas, la mitad de los niveles anteriores a Covid.
Es menos malo para los edificios más nuevos con gimnasios y salas de bienestar. Pero para las llamadas oficinas “secundarias” en barrios de mierda, se acabó. O eso dicen los osos. Las propiedades industriales, logísticas y comerciales también están sufriendo.
Eso es solo la mitad, afirman los detractores. Las ventas de bienes raíces comerciales dependen de la financiación de la deuda. Las tasas de interés más altas y los prestamistas nerviosos posteriores a Silicon Valley Bank están asfixiando las finanzas. Los libros de préstamos bancarios están bajo presión.
Es por eso que los bonos respaldados por hipotecas comerciales también están siendo golpeados. A los inversores estadounidenses les preocupa que una quinta parte de las hipotecas pendientes venzan este año, según datos de Moody’s, con una cuarta parte de ellas respaldadas por oficinas.
Si los propietarios tienen que refinanciar a tasas más altas, deberán aumentar considerablemente los alquileres para mantener los índices de cobertura del servicio de la deuda. Buena suerte con eso, se nos dice, especialmente porque los valores de capital también están cayendo. El término “crisis crediticia” está de vuelta en las lenguas.
Entonces, está bien, claro, hay riesgos por ahí. Lo que importa para los inversores, sin embargo, es si están en el precio o no. Los grandes fideicomisos inmobiliarios estadounidenses ya han perdido entre una cuarta parte y la mitad de su valor. El rendimiento inicial promedio de la propiedad comercial en el Reino Unido es superior al 5 por ciento.
Se necesita una explicación rápida aquí. La industria utiliza más comúnmente dos definiciones de rendimiento. El rendimiento inicial es el ingreso por alquiler después de los costos dividido por lo que se pagó por una propiedad. Las llamadas “tasas de capitalización” utilizan una valoración actual para el denominador.
De todos modos, ambos no solo son más atractivos de lo que solían ser, sino que también se comparan con otros activos generadores de ingresos, como los bonos del gobierno. Una prima sobre los gilts a 10 años de 1,5 a 2 puntos porcentuales para la propiedad comercial del Reino Unido, por ejemplo, está apenas por debajo de su promedio en las últimas tres décadas.
Mientras tanto, el diferencial entre el crédito corporativo de alto grado y los bonos hipotecarios comerciales es el más amplio en más de una docena de años. Por supuesto, esto podría significar que los primeros están sobrevaluados. Pero también sugiere un exceso de pesimismo en y alrededor de la propiedad comercial, al menos frente a la historia.
Si bien los diferenciales no son increíblemente baratos, no olvide que son indicadores agregados, que incluyen partes de bienes raíces comerciales que se mantienen, como el almacenamiento. Me intrigan más las oficinas secundarias. Estos se encuentran en edificios antiguos o en Hicksville.
Según la última encuesta de CBRE, las tasas de capitalización para dichas oficinas están alcanzando los dos dígitos en Estados Unidos. Vale la pena echarle un vistazo en mi opinión. Especialmente porque no compro el omnipresente argumento de que los edificios antiguos son obsoletos, activos abandonados, en el lenguaje moderno.
Esto es importante porque las oficinas construidas antes de 1980 representan casi un tercio del stock en EE. UU., por ejemplo. Y el 80 por ciento de ellos son lo que los inversionistas inmobiliarios etiquetan como B o C (A es lo mejor). Es más o menos lo mismo a nivel mundial, también. Sin embargo, ¿estos edificios desgastados, como le dijeron a Miami, están realmente acabados?
Seguramente no. He visto almacenes abandonados en el Támesis transformarse en súper plataformas. Wall Street es residencial ahora. ¿Y a los empleados les importa la antigüedad de su edificio? Las empresas emergentes trabajan en garajes o espacios industriales con tuberías por todas partes. Solo pague un buen salario y sea amable, jefe, ¡vendremos!
No, no volveré a cometer el error de Miami. Las oficinas aún no se están uniendo a los dinosaurios. Pero, ¿algún lector sabe de algún fondo inmobiliario que se centre exclusivamente en el supuestamente condenado final del mercado global de oficinas? No puedo encontrar ninguno.
El autor es un ex gerente de cartera. Correo electrónico: [email protected]; Gorjeo: @stuartkirk__
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