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Todos los hemos visto en las redes sociales: pisos “innovadores” (se accede a la cama mediante una escalera), “compactos” (la cama se despliega fuera del armario) o “íntimos” (la cama y el baño están en el mismo cuarto). Y todos hemos oído hablar del decepcionante desempeño del crecimiento de Gran Bretaña. Los yimbys sostienen que la reforma de la planificación ayudaría en ambos casos. ¿Pero cuanto?
La teoría sugiere que relajar las restricciones de planificación conduciría a un auge de la construcción. El precio de la vivienda debería caer, ante los aplausos de quienes quisieran más. La gente viajaría distancias más cortas, liberando un tiempo precioso. Y los individuos podrían trasladarse a donde serían más productivos, impulsando la economía.
Todo esto suena deliciosamente plausible, pero es difícil concretarlo. La primera pregunta es en qué medida una flexibilización de las regulaciones aumentaría realmente la oferta y reduciría los precios. ¿Qué pasa si la vivienda es tan cara porque los ingresos están aumentando y el espacio físico es finito? En el metaverso, es posible que todos podamos fingir que vivimos en una casa de cuatro habitaciones con sauna y cine interior en las afueras de Hampstead Heath. Pero aún no hemos llegado a ese punto.
Paul Cheshire, de la London School of Economics, está seguro de que las normas de planificación afectan. “Me sorprendería mucho que el golpe a la economía británica no fuera al menos el doble que el de Estados Unidos”, afirma. Una indicación es cuánto tiempo hace y en qué área más grande comenzó Gran Bretaña a restringir el uso de la tierra. Otra es la magnitud de los aumentos de los precios de la vivienda. Entre 1970 y 2022, aumentaron en relación con otros precios alrededor del 170 por ciento en Estados Unidos y el 440 por ciento en el Reino Unido.
Los académicos han tratado de precisar los efectos de la planificación. uno 2014 estudiar comparó autoridades locales más y menos restrictivas y estimó que, sin ninguna normativa urbanística, los precios de la vivienda en 2008 habrían sido alrededor de un tercio más bajos, sobre todo en las ciudades. De manera más realista, relajar las restricciones en el Sudeste al nivel del Noreste podría hacer bajar los precios en alrededor de una cuarta parte.
Es difícil predecir cómo determinados ajustes en la planificación impulsarían la construcción de viviendas, dice Anthony Breach del Centro para las Ciudades. Pero hay ejemplos recientes de reformas que han tenido efectos sorprendentes. Uno estudiar Un estudio publicado en julio, por ejemplo, encontró que una reforma de zonificación en Nueva Zelanda condujo a un aumento en el parque de viviendas de Auckland de alrededor del 4 por ciento en cinco años, un aumento notablemente rápido.
El próximo desafío es determinar en qué medida la construcción de viviendas adicional aumentaría realmente la productividad del país. A estudiar Por Henry Overman de la Escuela de Economía de Londres y Xiaowei Xu del Instituto de Estudios Fiscales documentaron que en 2019 los salarios promedio eran un 60 por ciento más altos en Londres que en Grimsby. Pero esa diferencia exagera los beneficios potenciales de que las personas se muden a Londres (si es que realmente se mudaran). La mayor parte de la brecha se debe a que las personas con un alto nivel educativo tienden a concentrarse en la capital.
La cifra que hay que precisar es la magnitud de los beneficios que ofrece la aglomeración, o cuánto aumenta la productividad simplemente porque las personas pueden trabajar cerca unas de otras. Si esos valores son cero, entonces las viviendas adicionales en las ciudades simplemente trasladarían a la gente por todo el país, mejorando la productividad en algunos lugares pero reduciéndola en la misma proporción en otros.
Los economistas han tratado de encontrar la respuesta. Uno hoja de trabajo por Cem Özgüzel de la OCDE compara los ingresos de personas similares en diferentes lugares para estimar que por cada aumento del 10 por ciento en el número de personas empleadas por acre en una ciudad británica, la productividad aumenta alrededor del 1 por ciento. Se trata de una inversión decepcionantemente pequeña en comparación con otros países.
Se podría esperar que las ganancias de productividad asociadas con más personas sean mayores si, por ejemplo, existen efectos dinámicos al aprender de otros y volverse más productivos con el tiempo. Cuando Diego Puga de CEMFI y Gilles Duranton de la Universidad de Pensilvania incorporan ese efecto a largo plazo en Estados Unidos, los beneficios de productividad asociados con una mayor construcción de viviendas se duplican. En el Reino Unido hay evidencia que los trabajadores con experiencia de trabajo en una ciudad tienen un crecimiento salarial más rápido que aquellos que no la tienen.
También hay algunas advertencias importantes. Los aumentos de productividad podrían tardar décadas en surgir. Puga y Duranton enfatizan el papel de los costos de congestión. Enrico Moretti, de la Universidad de California, Berkeley, señala que Londres ya está bastante bien conectada, lo que sugiere que más casas podrían no ofrecer tanto impulso a la productividad como, por ejemplo, San Francisco.
Sería bueno disponer de pruebas un poco más sólidas que respalden la idea de que relajar las restricciones sobre un insumo enormemente importante impulsaría la economía. Conozco una manera de conseguir algunos.
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