En Wuxi, al oeste de Shanghai, los compradores están cambiando casas antiguas por nuevas urbanizaciones. En Guangzhou, en el sur de China, y Beijing, la capital, los compradores por primera vez están aprovechando la caída de los precios para hacerse con viviendas de segunda mano. Sin embargo, en la provincia noroccidental de Shaanxi, los vendedores se enfrentan a recortes salariales porque las propiedades no se venden.
Después de más de tres años de crisis, hay algunas señales de vida en el mercado inmobiliario de China. Las ventas aumentaron en octubre por primera vez este año después de que las autoridades lanzaran su mayor estímulo monetario desde la pandemia. Pekín es preparándose para lanzar la siguiente fase de su estímulo esta semana.
Los compradores, alentados por las señales de gasto público, están empezando a regresar. En Jingyue Mansion, una urbanización en las afueras de Shanghai, 188 nuevos apartamentos, la primera fase de ventas, se agotaron a finales de octubre. “Se relajaron [policies]y ahora podemos comprar”, dijo un comprador de apellido Chen en la reluciente sala de exposición, refiriéndose a las restricciones impuestas en los últimos años para controlar los precios desbocados.
Lograr que el mercado inmobiliario vuelva a moverse es crucial para las esperanzas del presidente Xi Jinping de reiniciar un crecimiento sólido en la economía de China, que ha tenido dificultades a raíz de la pandemia y ahora corre el riesgo de no alcanzar su objetivo anual del 5 por ciento, según los analistas. . Anteriormente, las propiedades representaban más de una cuarta parte de la producción económica, pero el gobierno controló el sector en 2020 en medio de temores sobre el apalancamiento.
El paquete fiscal previsto, además del estímulo monetario dado a conocer en septiembre, marcaría la mayor intervención concertada de Beijing para frenar una desaceleración que llevó a los principales promotores inmobiliarios a la cesación de pagos y socavó la confianza en la segunda economía más grande del mundo.
“En los últimos tres años, el sector ha tenido algunos amaneceres en falso”, dijo Larry Hu, economista jefe para China de Macquarie, señalando los esfuerzos de apoyo del gobierno a principios de 2022, junio de 2022, principios de 2023 y mayo de este año. “Cada vez que el mercado inmobiliario se recuperó inicialmente gracias a la flexibilización de las políticas, pero pronto se debilitó [after].”
Hay signos de brotes verdes: las ventas en los 100 mayores promotores de China aumentaron año tras año el mes pasado, mientras que los precios de las viviendas nuevas también subieron. A pesar del estallido de optimismo, las entrevistas del Financial Times en seis ciudades muestran dudas persistentes sobre las perspectivas a largo plazo del sector.
Si bien algunas ciudades han suavizado las restricciones a las compras para estimular las ventas, esas medidas suelen ser incrementales. En Beijing, por ejemplo, a finales de septiembre se permitió a los no residentes comprar propiedades dentro del Quinto Anillo de Circunvalación si habían pagado impuestos en la capital durante los últimos tres años, en comparación con cinco años antes.
En Wuxi, una ciudad próspera a menos de una hora de Shanghai, se esperaba que los desarrolladores de un desarrollo de 11 torres en construcción respaldado por el gobierno permitieran a los compradores vender sus casas al gobierno a cambio de descuentos equivalentes en una nueva propiedad.
Pero “hoy en día hay muy pocos clientes en el mercado”, afirmó el vendedor Fei Xiaoxing. “La gente no está cómoda”.
“La gente común y corriente no gana dinero y simplemente ‘se mantiene abrigada y llena'”, añadió, expresión comúnmente utilizada para referirse a gastar lo mínimo en subsistencia.
En Xi’an, en la provincia central de Shaanxi, un gigantesco complejo en construcción todavía tiene propiedades en el mercado 18 meses después de iniciar las ventas. Aunque en octubre se vendieron 20 apartamentos tras el primer anuncio de estímulo, frente a una media de 10 por mes, el mercado estuvo extremadamente difícil, según una vendedora que añadió que su salario se había reducido en un 40 por ciento.
“Por lo general, en el primer mes de la apertura de un proyecto, uno [sales]”Una persona puede vender 20 apartamentos”, dijo. “Pero ahora todo mi equipo lucha por vender 20 apartamentos entre todos en un mes”.
En China, la mayoría de la gente tradicionalmente ha comprado casas antes de construirlas, una práctica que las deja vulnerables al colapso de los promotores.
Esto ha fomentado un cambio hacia las propiedades existentes, donde las caídas de precios impulsadas por el mercado han hecho que la compra sea más atractiva. Los datos de la China Index Academy mostraron que los precios de las viviendas de segunda mano en 100 ciudades cayeron un 7,27 por ciento interanual en octubre, el nivel más alto registrado.
En Guangzhou, en el sur de China, que levantó por completo las restricciones a la compra de viviendas a finales de septiembre, Jackie Chen, un médico, está haciendo su primera compra, un apartamento de segunda mano de tres habitaciones, por poco menos de 5 millones de yuanes (700.000 dólares). “A corto plazo, puede que sea estable, pero a largo plazo, [the market] seguirá cayendo”, dijo, señalando la disminución de la población de China. Las medidas de estímulo “simplemente frenarían el declive”.
En la vecina Foshan, Zhou Jiafu, un agente inmobiliario, dijo que la relajación de las compras por parte de no residentes en Guangzhou había perjudicado a las ciudades más pequeñas, donde los compradores podrían haber buscado gangas. “El mercado ha caído constantemente”, dijo. “[The stimulus measures] no tiene ningún efecto real, ni bueno ni malo”.
Incluso en Beijing, varios agentes dijeron que si bien los compradores estaban regresando, los precios aún no se habían recuperado. En el distrito de Haidian, conocido por sus universidades, las propiedades se vendieron recientemente por 80.000-110.000 yuanes por metro cuadrado, por debajo del precio de cotización de 140.000 yuanes a finales del año pasado y 200.000 yuanes en su punto máximo. “Algunos propietarios están muy ansiosos por vender y abiertos a negociar”, dijo un agente de ventas.
Otro agente de Beijing que se centra en propiedades de alto nivel dijo que el mercado se estaba “calentando”, pero no había señales de aumentos de precios. “Muchas personas todavía están esperando”, dijo, “ya que la política no afecta significativamente a todos”.
Se espera que el anuncio de estímulo fiscal del comité permanente del parlamento oficial de China, el Congreso Nacional del Pueblo, aborde la compra de tierras y la refinanciación de deudas de los gobiernos locales, que dependen en gran medida de la venta de tierras para obtener ingresos. Pero hay pocas expectativas de que se adopten medidas dirigidas a los hogares y no a las instituciones.
“La confianza de los consumidores y compradores de viviendas sigue siendo baja”, afirmó Hu de Macquarie, añadiendo que las medidas de estímulo hasta la fecha “no fueron suficientes para reactivar la economía”.
Por ahora, Li, de 35 años, que trabaja en la industria textil, está comprando su tercera propiedad en Guangzhou.
“Nosotros los chinos sentimos una sensación de seguridad cuando compramos una casa; no invertimos al azar”, dijo. “Es sólo que no sé qué hacer con mi dinero. No hay nada en qué invertir”.
Información de Thomas Hale y Wang Xueqiao en Wuxi, William Langley en Guangzhou, Joe Leahy y Tina Hu en Xi’an y Wenjie Ding en Beijing
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