Siempre hay 25 candidatos para una casa de alquiler, casi ningún apartamento de menos de 800 euros. Según el nuevo barómetro del alquiler de CIB, en la parte baja del mercado de alquiler hay mucha presión por la vivienda. ¿Pero realmente el alquiler se ha vuelto demasiado caro?
868€. Esta es la cantidad media que los inquilinos en Flandes tuvieron que pagar por una propiedad en alquiler el año pasado. En un año, las propiedades en alquiler en Flandes aumentaron un 6,4 por ciento, según el nuevo barómetro de alquileres CIB. La federación de agentes inmobiliarios, que analizó más de 55.000 nuevos contratos de alquiler en Flandes y Bruselas, habla de un «aumento récord».
Sin embargo, este aumento se puede explicar con bastante facilidad. El barómetro de alquiler del año pasado mostró que los nuevos contratos sólo habían aumentado un 4,7 por ciento, mucho menos que los contratos de alquiler actuales. Por tanto, estos contratos de alquiler actuales se ajustan más rápidamente según el índice de salud. Con un año de retraso, ahora también se han seguido los precios de los nuevos contratos de alquiler.
El aumento de los precios de alquiler en Bélgica en las últimas décadas también ha estado prácticamente en línea con el de la zona del euro. Pero eso ha cambiado en 2022. «Bélgica siempre reacciona con más fuerza que otros países a los aumentos de precios en el mercado energético», afirma Johan Van Gompel, economista senior de KBC. «La alta inflación de 2022 también se trasladará más rápidamente a los precios de los alquileres, en parte debido a nuestro sistema de indexación».
Todavía no estamos ni cerca de los altísimos precios de alquiler en los Países Bajos en Bélgica. Pero el repentino aumento en comparación con otros países vecinos, Francia y Alemania, o con toda la eurozona, es sorprendente. «Ahora que los precios de la energía han vuelto a caer, se ve que la inflación en Bélgica el año pasado fue dos veces más baja que en toda la zona del euro», dice Van Gompel. «Por lo tanto, es muy posible que los alquileres en otros países europeos se recuperen este año».
Esperanza de vida
Los precios de alquiler por sí solos no lo dicen todo. Se vuelve más interesante cuando los comparas con la esperanza de vida general. Y luego resulta, como muestra un estudio de KBC, que los precios de alquiler han aumentado un 7,5 por ciento menos que la vida útil general desde 2009. “Los ingresos reales aumentaron un 11,5 por ciento durante ese período. Si miramos el panorama completo, el alquiler se ha vuelto más barato”, afirma Van Gompel.
Estamos hablando de promedios. CIB señala que la oferta de propiedades de alquiler asequibles se ha reducido en los últimos años. Por ejemplo, el año pasado resultó que sólo 4.600 de los más de 55.000 nuevos contratos de alquiler tenían un precio de alquiler inferior a 600 euros. Como norma, sólo un tercio de tu salario debería ir a tu casa. “Entonces se llega rápidamente a la conclusión de que es difícil buscar personas con unos ingresos inferiores a 1.800 euros al mes, sobre todo si hay mucha competencia”, afirma Kristophe Thijs, director de comunicación del CIB.
Y no falta competencia. Si bien los agentes inmobiliarios recibieron un promedio de 10 a 15 visitas por una propiedad de alquiler en 2022, ahora son 25 o más. La competencia es aún más feroz para las viviendas con un precio de alquiler inferior a 850 euros.
Según el CIB, esto no mejorará en los próximos años. Debido a los tipos de interés más altos, los agentes inmobiliarios ven cada vez más inversores que se retiran del mercado de alquiler. El economista inmobiliario Sven Damen (UAntwerp) también comparte esta preocupación. “Los inversores siempre se preguntan: ¿comprar un apartamento o una casa rendirá más que, por ejemplo, invertir en bolsa? Si creen que pueden obtener un mayor rendimiento por el mismo riesgo con otras inversiones, la oferta de nuevas propiedades de alquiler puede efectivamente reducirse”.
Debido a este desajuste entre oferta y demanda, el CIB predice que los precios de la vivienda aumentarán entre un 1 y un 3 por ciento más rápido que la inflación a finales de este año. La federación pide al gobierno que haga que las inversiones vuelvan a ser más atractivas, por ejemplo reduciendo el IVA para demoliciones y reconstrucciones del 21 al 6 por ciento.
Esto significaría que el gobierno no estaría preparado para esta prueba. En 2007, el gobierno federal redujo al 6 por ciento el IVA sobre la demolición y reconstrucción para particulares en las ciudades centrales. Y eso sí tuvo efecto, según un estudio de la KU Leuven. En esas ciudades centrales, se reconstruyeron un 32 por ciento más de viviendas que en las otras ciudades. «Aún no sabemos cuántas de esas viviendas acabaron en el mercado de alquiler», afirma el investigador Geert Goeyvaerts, que dirigió la investigación.
Otras medidas
Pero también hay otras medidas que pueden hacer que lleguen al mercado más propiedades de alquiler. Muchos proyectos hoy en día mueren silenciosamente debido a estrictas normas de construcción en cuanto al tipo de vivienda, la altura máxima o el tamaño de la terraza. “Muchas regulaciones deben garantizar una cierta calidad de vida. Pero vemos que también suponen un obstáculo para nuevos proyectos”, afirma Goeyvaerts.
El ministro flamenco de Vivienda, Matthias Diependaele (N-VA), reconoce que la situación en la base del mercado de alquiler es de lo más grave. Para ello ha liberado 575 millones de euros para inmuebles económicos en alquiler. También señala que invertirá 841 millones de euros en vivienda social en 2023.
«Desafortunadamente, vemos que el enfoque actual no funciona», dice Joy Verstichele de Tenants Platform. Todavía hay más de 176.000 personas en lista de espera para acceder a viviendas sociales. «Por lo tanto, debemos priorizar más viviendas sociales».
Según la asociación de inquilinos, también es fundamental que más personas tengan derecho a un subsidio de alquiler. Ahora esto sólo se aplica a las personas que llevan cuatro años en lista de espera para una vivienda social. «Si más personas tuvieran derecho a ello antes, tendrían más posibilidades de encontrar una vivienda adecuada en el mercado privado».