¿Qué tienen los apartamentos que no tienen las casas? Si bien el mercado inmobiliario se enfrió claramente el año pasado, los precios de los apartamentos aumentaron. Obviamente, la eficiencia energética influye en esto, pero ésta no es la única explicación.
Cualquiera que haya vendido un apartamento en Flandes el año pasado podría pedir por él una media de un 3,1 por ciento más que el año anterior. Esto es menos que en 2021 (8,7 por ciento) y 2022 (5,1 por ciento), pero sigue siendo positivo. No se puede decir lo mismo de las viviendas. Por primera vez en diez años, el precio de la vivienda cayó según el barómetro inmobiliario que creó la agencia inmobiliaria Era en colaboración con la Universidad de Amberes (más información más adelante).
Hay varias razones por las que los apartamentos demostraron ser más resistentes al enfriamiento en el mercado. “Casi no hay apartamentos con etiqueta energética E o F”, afirma Johan Krijgsman, director general de Era. Esa etiqueta energética es un factor importante que explica el precio de las viviendas. Era ve cada vez más el surgimiento de un mercado de tres velocidades, en el que las casas energéticamente eficientes (EPC A o B) bajan menos de precio (-1 por ciento) que las casas mal aisladas (EPC E o F, -3,7 por ciento).
Según Era, la introducción de la obligación de renovación juega un papel importante en este desarrollo. Desde este año, cualquiera que compre una casa mal aislada debe renovarla. “Además, sobre todo los materiales de construcción se han encarecido y los tipos de interés hipotecarios han aumentado, por lo que las reformas son más caras”, afirma el promotor Lorenzo Van Tornhaut.
Estas son cuestiones que tienen menos importancia en los apartamentos, porque allí normalmente no se puede hacer mucho más que aislar, por ejemplo, una o dos paredes exteriores. “Un análisis que hicimos para el Banco Nacional mostró que entre el 40 y el 45 por ciento de las viviendas residenciales flamencas vendidas en 2021 tenían la etiqueta EPC E o F”, afirma el profesor de economía Sven Damen (UAntwerp), que prueba el barómetro cada año. para Era. “Sólo entre el 10 y el 15 por ciento de los apartamentos tienen esa etiqueta”.
Centros de ciudades
Pero hay más. Una segunda razón importante por la que los apartamentos han mantenido su precio mejor que las casas es porque generalmente están ubicados más en el centro de las ciudades. Los precios allí tradicionalmente subieron más que fuera de la ciudad. Después del coronavirus, eso cambió por un tiempo; recuerde que en ese momento todos queríamos vivir en una zona verde. Pero el año pasado Era observó que las propiedades en el centro volvían a aumentar de valor.
“Un elemento adicional puede ser que el grupo objetivo de personas que buscan un apartamento no coincida completamente con aquellos que buscan una casa”, afirma el economista inmobiliario Frank Vastmans (KU Leuven). «En el mercado de alquiler se pueden encontrar muchos apartamentos. Es más probable que las personas que los compren sean inversores. Y normalmente ellos mismos pueden hacer una contribución mayor y se ven menos afectados por el aumento de las tasas de interés”.
“Lo mismo puede aplicarse también a las personas mayores solteras”, afirma Johan Van Gompel, economista de KBC y profesor de la Universidad de Amberes. “A menudo buscan un apartamento, por ejemplo después de la muerte de su pareja, porque quieren vivir más pequeños o porque quieren estar más cerca de las tiendas y otros servicios públicos”. Si este grupo puede vender primero su antigua casa, el préstamo hipotecario más caro también será un problema menor para ellos.
¿Pero todo esto hace que un apartamento sea una mejor inversión? Según Vastmans, esa pregunta cambia las cosas. El mercado inmobiliario está determinado en gran medida por la oferta y la demanda. Si los apartamentos mantienen ahora su precio mejor que (algunas) casas, en realidad es porque el mercado ahora lo considera una mejor inversión.
Además, según Krijgsman, no es correcto considerar los apartamentos como la gran excepción, a los que todavía les va bien en el mercado inmobiliario. Por ejemplo, señala que los aumentos de precios también son menores en el caso de los apartamentos. En definitiva, todavía hay algo de crecimiento, pero cada vez es menor. Y así los apartamentos parecen seguir al resto del mercado con cierto retraso. “Algunas tendencias simplemente se afianzan un poco más tarde”, afirma Krijgsman.
Precios a la baja
Y esas tendencias inmobiliarias en sí mismas no son muy buenas. Era señala que los apartamentos y casas estuvieron a la venta durante más tiempo el año pasado (103 días) que el año anterior (85 días). Un poco menos de vendedores también alcanzan el precio solicitado. Todo esto, según el agente inmobiliario, demuestra que el mercado inmobiliario se está enfriando. El mercado inmobiliario en Flandes no se desplomó, como ocurrió en cierta medida en Alemania. El belga todavía tiene una piedra en el estómago, sólo que el apetito ha disminuido un poco.
El precio medio de una vivienda cayó por primera vez en diez años. Aunque eso necesita alguna explicación. Si comparamos el precio medio de todo el año 2023 con el de todo el año 2022, todavía se observa un ligero aumento para las viviendas (+0,3 por ciento).
“Esto está ligeramente distorsionado si lo comparamos con 2022, cuando los precios de las viviendas todavía aumentaron considerablemente en la primera mitad del año”, matiza Damen. Observar cómo han evolucionado los precios cada seis meses da una mejor idea de la situación actual del mercado inmobiliario. En los últimos seis meses, el precio de la vivienda cayó un 1,6 por ciento. “Si tenemos en cuenta la inflación, el precio real de una casa ha caído incluso un 2,7 por ciento”, afirma Damen.
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