Los vehículos de financiamiento del gobierno local de China se apresuran a comprar grandes cantidades de tierra con fondos prestados, rescatando ciudades y provincias que luchan por obtener efectivo después de un éxodo de desarrolladores del sector privado endeudados.
La ola de gastos se desató en el período previo al nombramiento esperado del presidente Xi Jinping para un tercer mandato sin precedentes el próximo mes y destaca los esfuerzos para impulsar la economía golpeada por la pandemia, que creció solo un 0,4 por ciento interanual en el segundo trimestre.
Los gobiernos locales han confiado tradicionalmente en los LGFV para respaldar el crecimiento al encabezar la inversión en infraestructura. Ahora se recurre a los vehículos de financiación para apuntalar el sector inmobiliario, que representa alrededor de un tercio de la producción económica total.
Según datos oficiales, las adquisiciones de tierras por LGFV aumentaron a Rmb400bn ($58bn) en la primera mitad del año, más del 70 por ciento en comparación con el mismo período en 2021. Esto es a pesar de las compras de tierra en general, que tradicionalmente han estado dominadas por promotores privados, cayendo casi un tercio a medida que Beijing toma medidas enérgicas contra la especulación inmobiliaria.
La ola de compras está destinada a ayudar a las autoridades locales con problemas de liquidez para las cuales la venta de tierras es una importante fuente de ingresos. Pero los LGFV, que desempeñan un papel fundamental en la financiación del desarrollo de infraestructura a largo plazo, se ven obligados a pedir prestado más de los bancos estatales y emitir bonos para financiar los acuerdos.
“Veo esto como un rescate gubernamental indirecto que es políticamente aceptable”, dijo Andrew Collier, director gerente de Orient Capital Research en Hong Kong.
La mayoría de los LGFV, que suelen tener poca experiencia en la promoción inmobiliaria, están dejando inactivos sus terrenos recién adquiridos. Esto, combinado con el mayor colapso del mercado de la vivienda, significa que el alivio a corto plazo que obtienen las autoridades locales de las compras de terrenos de los vehículos de financiamiento, en última instancia, genera mayores problemas para la economía de China, que ya se tambalea.
“Los gobiernos básicamente están pidiendo a los LGFV que paguen precios inflados [for land] en un mercado en declive, que no es sostenible”, dijo Collier.
Los LGFV son conocidos por su lento desempeño financiero y su aparición como actores principales en las subastas de tierras se produce cuando los desarrolladores privados se ven obligados a recortar debido a la crisis de deuda en toda la industria.
Una caída en las ventas de tierras y la reducción de los precios ha exacerbado las presiones sobre los gobiernos locales que ya están lidiando con bases impositivas cada vez más reducidas en medio de una recesión económica más amplia. Esto ha llevado a muchas ciudades y provincias a solicitar LGFV para llenar el vacío dejado por los desarrolladores privados.
“Hemos jugado un papel fundamental para evitar que el mercado de la tierra y los ingresos del gobierno caigan por un precipicio”, dijo un ejecutivo de Yueyang Urban Construction and Investment. LGFV, con sede en la provincia central de Hunan, gastó 1.300 millones de yuanes en la compra de terrenos en la primera mitad de este año.
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Los datos oficiales muestran que los LGFV representaron casi una cuarta parte de las ventas de terrenos en la primera mitad de este año, en comparación con el 9 por ciento en el mismo período del año anterior. La proporción superó el 50 por ciento en algunas ciudades pequeñas menos desarrolladas.
Pero el auge de las compras ha tenido un alto costo para los LGFV. Para compensar la falta de postores, muchas ciudades han aumentado el precio mínimo de las subastas de terrenos. Eso a menudo ha obligado a los LGFV a pagar una prima en un momento en que el mercado se está debilitando.
En Weihai, una ciudad en la provincia oriental de Shandong, un ejecutivo de Huancui District Urban Development Investment dijo que su LGFV pagó al menos el doble del precio de mercado por una parcela suburbana a fines del año pasado. “Hicimos la inversión por razones políticas, no comerciales”, dijo el ejecutivo.
Los bancos estatales han proporcionado potencia financiera para la juerga de compras.
La mayoría de los LGFV se enfrentan a restricciones de flujo de efectivo, ya que obtienen la mayor parte de sus ingresos de proyectos de infraestructura respaldados por el gobierno con horizontes de rentabilidad a largo plazo. Mientras tanto, los prestamistas estatales están dispuestos a otorgar préstamos a LGFV contra la tierra como garantía o comprar los bonos de este último con la esperanza de que las autoridades intervengan si ocurre una crisis.
“Tenemos mejor acceso al crédito que el gobierno”, dijo el ejecutivo de Yueyang Urban Construction and Investment, citando las restricciones de Beijing sobre los préstamos de los gobiernos locales.
Pero en realidad construir sobre sus lotes recién comprados sigue siendo un desafío. Solo uno de cada cinco LGFV tiene experiencia en desarrollo inmobiliario, según China Index Academy, una consultora con sede en Beijing.
Eso ha llevado a muchos LGFV a posponer los planes de desarrollo. Los desarrolladores privados, por el contrario, a menudo comienzan la construcción poco después de ganar una licitación.
En la ciudad sureña de Guangzhou, la actividad de construcción no ha comenzado en ninguno de los 10 bloques de tierra comprados desde fines del año pasado por LGFV, según personas familiarizadas con los desarrollos.
“No sabemos mucho sobre bienes raíces”, admitió un ejecutivo de Guangzhou Metro Group, que ha gastado más de 2.000 millones de yuanes en la compra de terrenos desde finales del año pasado. “Nos conviene conservar la tierra y venderla para obtener ganancias cuando el mercado se recupere”.