Las fachadas retro-zeanas, las paredes de ladrillo de dos tonos y los abundantes paneles de vidrio, todo en las hileras de casas y bloques residenciales en la estación de bomberos brilla con novedad. En un sitio de construcción, que todavía es torres de vocales callejeras y tuberías de alcantarillado sobre pilas, el texto dice: “Aquí construimos en el distrito de la ciudad más nuevo de Zaanstad”.
Esa es una buena noticia para una ciudad donde el tiempo de espera para una casa de alquiler social es de 13.5 años. “Hay que haber muchas más casas allí”, dice Eric Nagengast, director de bienes raíces de la Asociación de Vivienda de Rochdale. Señala la distancia, donde una excavadora está sola en un prado con árboles: “Pronto comenzaríamos con la segunda fase”.
Tanto, porque la expansión del área residencial en el Oostzijderpark se ha vuelto incierta. ¿Causa? “Nitrógeno”, dice Nagengast. Los campos deportivos (anteriores) donde debería estar el vecindario se intercambia entre las carreteras ocupadas. Junto con el aumento de los automóviles, las máquinas de construcción pueden garantizar que haya una precipitación demasiado grande de los óxidos de nitrógeno en la cercana reserva natural de Jagersplas. Nagengast dice: “Ya no sabemos si podemos construir aquí”. Eso depende de si se emitirá un permiso natural.
Nagengast continúa con el reportero en una ronda a lo largo de algunos proyectos de construcción (planeados) en Zaandam. Estos son proyectos que están vacilantes, por ejemplo porque el juez ha cerrado las últimas rutas de cabra en nitrógeno. “Muchos municipios están luchando con este tipo de problemas”, dice Nagengast, “pero Zaanstad es realmente una olla a presión de la vivienda holandesa”.
Ritmo alto
Zaanstad construye mucho, ya que un análisis aprende NRC De la producción de viviendas rurales en 2024. El año pasado, 178 casas fueron entregadas por 10,000 hogares, más del doble del promedio nacional de 83 casas. Se han emitido permisos de construcción para otras 4.600 hogares; Solo cinco municipios construirán más que el decimoctavo municipio en los Países Bajos en los próximos años.
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Zaanstad también corre más rápido contra los obstáculos que muchos otros municipios. Por ejemplo, donde el atasco de tráfico en la cuadrícula de electricidad en otros lugares es principalmente una amenaza, la red netcongestie en Zaandam ya está de liquidación. “El próximo mes entregaremos 45 casas en Zaandam Oost, pero no se pueden conectar con la red eléctrica antes de 2026”, dice la directora Monique Kwaak de la Corporación de Vivienda de Parteon a través de una conexión de video: “Entonces, ¿qué vamos a hacer?”
La antigua ciudad industrial también se encuentra con límites físicos, explica el concejal Harrie van der Laan (vivo, fiesta para ancianos y seguridad) en una videollamada: “Zaanstad está cerca de un paisaje provincial protegido y una reserva natural y está rodeada de varias autopistas”. Como resultado, cuando se construye, demasiado nitrógeno amenaza con llegar a las áreas de Natura 2000, dice Van der Laan: “Queríamos una compañía de trabajo de aprendizaje para la recuperación de bicicletas a lo largo de la carretera, pero eso tampoco es posible debido a la pesada carga de nitrógeno allí”.
Además, los alquileres sociales se congelaron durante dos años en el memorando de primavera. “Como resultado, las corporaciones tienen menos dinero para proyectos de vivienda”, dice Van der Laan. Ahora está asumiendo el daño del marco de alquiler con las corporaciones. Ese daño también significa, dice, que un extenso proyecto de renovación urbana en Zaandam Oost está “bajo presión”.
El piso de espagueti
Nagengast estaciona el automóvil al lado de un edificio de apartamentos en forma de L en el distrito de Poelenburg, que ha sido demolido excepto por el esqueleto de concreto. “Este es el listón de espagueti”, dice. El edificio de los años sesenta debe este apodo a los primeros habitantes, inmigrantes italianos que trabajaron en el ahora desaparecido-adm-scheepswerf. “Aquí viene una casa de Wijk, incluido un centro comunitario, un equipo de vecindario y una biblioteca”, dice Nagengast. También habrá casas, principalmente casas ocupadas por el propietario para atraer a los residentes más ricos a este pobre distrito.
Muchos bloques residenciales ya han sido renovados en Poelenburg, donde se encuentra el piso y en los vecindarios adyacentes. Zaandam oost es uno de los veinte áreas Obtenga ese dinero extra del gobierno para aumentar la calidad de vida, la seguridad y la salud. El proyecto de espagueti debe ser la corona de la renovación urbana.
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“La única pregunta es si todavía tenemos dinero para este proyecto”, dice Gentengast. En una hoja de papel, dibuja dos vigas, una para las ediciones de su corporación y un poco más largo para los ingresos. “La diferencia es nuestro resultado de explotación anual, que algunas personas llaman” ganancias “, explica NagenGast. Que ‘beneficio’ debe ser al menos 1.4 veces más alto que los cargos por intereses, el regulador exige”. Por lo tanto, no podemos usar eso para financiar la construcción “.
Al congelar el alquiler, Rochdale finalmente pierde 25 millones de euros por año en ingresos. Con esa cantidad, la corporación podría haber tomado prestados 750 millones de euros para vivienda, pero ahora no más. “En total hemos planeado 2.400 millones de euros en proyectos. Eso significa que tenemos que eliminar un tercero”, dice Gentengast: “Ahora estamos buscando dónde podemos hacer eso razonablemente”.
Esto también se aplica a la Corporación Parteon, que pierde 7,8 millones de euros en ingresos por alquiler. “Eso equivale a 200 millones de inversiones que no podemos hacer ahora. Eso es equivalente a construir 650 casas o hacer 4500 casas más sostenibles”, dice Kwaak. Parteon también compra casas en Poelenburg, para evitar que (nuevamente) en manos rebeldes, por ejemplo, de los Milkers de la Casa: “Eso ahora es muy difícil”.
El listón de espagueti en el distrito de Zaanse de Poelenburg tiene que dar paso a (principalmente) casas ocupadas por el propietario y, entre otras cosas, una biblioteca, pero la helada helada arroja una llave en las obras.
Foto Bram Petraeus
Municipio rural
¿Se dañará la congelación del alquiler aquí, con este parque empresarial obsoleto en el Boerejonkerbuurt en De Zaan? “Las personas han estado tratando de desarrollar este sitio durante años”, dice Nagengast, “pero el plan solo se ha vuelto concluyente con nuestra ayuda”. Rochdale demuele sus pisos de reconstrucción que están al lado, pone la tierra a disposición del proyecto y recuperará las nuevas casas a cambio. “Un buen negocio”, dice Nagengast: “Pero tal vez no vamos a hacer esto”. Este es un proyecto donde Rochdale posiblemente aún puede salir.
Un poco más adelante, la renovación de una fila de monumentales casas de veinte años está en pleno apogeo. “Eso cuesta 3.5 toneladas por casa”, dice Nagengast. Los bloques al lado, donde una vez vivieron los empleados de un matadero, fueron demolidos. Las casas de alquiler social deben estar en el lugar vacío, pero el desarrollo se detiene. “El municipio exige cuarenta espacios de estacionamiento aquí”, explica Nagengast. “No hay espacio para eso. Y no hay dinero para construir un estacionamiento”.
Un plan para reducir el número de espacios de estacionamiento obligatorios por casa (ahora más de una mitad para muchas casas) murió a principios de este año en el Consejo Municipal de Zaanstad. Como resultado, se pueden construir menos casas aquí que en, por ejemplo, Amsterdam, donde el estándar de estacionamiento para una casa de alquiler social es cero. “Zaanstad está obteniendo una ciudad realmente grande”, suspira Nagengast, “pero sigue siendo un municipio rural con estacionamiento”.
De hecho, es “muy desafortunado” que los planes de estacionamiento no hayan sido adoptados, dice el concejal van der Laan. Sin embargo, según él, construir casas de alquiler social es “no imposible”. Con ‘acuerdos personalizados’ por proyecto, espera “mantener la producción de construcción”.
Big Bang
Nuevamente, el automóvil conduce a lo largo de los campos deportivos verdes, ahora en el lado sur de Zaandam. “Debe haber hogares flexibles para los buscadores de emergencias”, dice Nagengast, entre otros. Al menos, si el vecindario se puede conectar a la red eléctrica.
“Queremos tratar de extender un cable de un proyecto en el vecindario”, dice el concejal Van der Laan, “pero la pregunta es si esto es posible”. Frustrado, todavía menciona algunos proyectos que se atascan en Netcongestie: casas flexibles en un antiguo sitio de Ikea en el Zaan, casas mayores en la mezquita en Poelenburg: “Sin electricidad, nada. Y, por lo tanto, no hay hogar”.
Este no es un problema típico de Zaans, dice Huibert Baud a través de una conexión de video; Es director de Cliente y diseño del operador de red regional Liander. En todo Países Bajos estamos ocupados duplicando la red “, explica:” Eso significa que construiremos tantos cables en diez años como anteriormente en cien años. “Los concejales a veces le dicen: solo únete a nosotros, entonces veremos.” Si la capacidad no es suficiente, tienes una buena oportunidad de mal funcionamiento. “Así que no, no comienza eso.
Los extensos vecindarios posteriores a la guerra son característicos de Zaanstad. “A través de esos vecindarios, muchos, literalmente, los cables delgados de cobre corren. Todos tienen que volverse más gruesos”, dice Baud. Además, las corporaciones aquí quieren hacer que sus casas anticuadas sean más sostenibles aquí. Las bombas de calor adentro, tuberías de gas. “Zaanstad realmente sufre uno Big Bang“, Dice Baud”. Si hacemos todo al mismo tiempo, no puede manejar esto. “También informa regularmente a los municipios y corporaciones.
No todo sucede con una gran explosión. “Aquí solo aislaremos”, dice Nagengast, mientras conduce más allá de los pisos largos: “Prometimos a los residentes hace tanto tiempo. Así que continuaremos haciéndolo”.
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