Li, un treintañero de la ciudad china de Zhengzhou, en realidad quería mudarse a su nuevo hogar a fines del próximo año, pero eso ahora parece un sueño lejano. Li ha comprado un apartamento nuevo en un prestigioso proyecto inmobiliario, pero el desarrollador tiene problemas financieros y el trabajo ha estado paralizado durante más de un año. Su bloque de pisos, que debe tener treinta pisos, se ha quedado atascado en el vigésimo piso. Li teme que el edificio nunca se complete.
Li y sus copropietarios se han unido y hostigado al desarrollador, los bancos y las autoridades locales con recordatorios. Desde principios de este mes, han tomado una acción inusualmente fuerte en China: han anunciado una huelga hipotecaria. Si su bloque de pisos no tiene treinta pisos con techo para el 1 de noviembre, dejarán de pagar.
“No vemos ninguna otra opción”, dice Li, quien no quiere su nombre completo en el periódico, pero le gustaría ver el nombre del nuevo proyecto de construcción: Jardín Kangqiao Jiuxi en Zhengzhou. “Los bancos, el promotor del proyecto, el ayuntamiento: todos pasan la responsabilidad. Pero los propietarios no pueden pagar los daños”.
Reglas de crédito más estrictas
Desde principios de este mes, cada vez más compradores de nuevos proyectos de construcción en China han anunciado huelgas hipotecarias. Según una lista en GitHub, el 21 de julio había 319 proyectos de construcción en casi 100 ciudades. Es un desarrollo de gran preocupación para el gobierno chino. Si todos los propietarios de proyectos de construcción estancados en China dejan de pagar sus hipotecas, la crisis inmobiliaria podría extenderse al sector financiero.
El sector inmobiliario de China ha estado luchando durante más de un año desde que las estrictas normas crediticias sacudieron al gigante de la construcción Evergrande, cargado de deudas. Siguió un efecto dominó de caída de las ventas de viviendas y desarrolladores de proyectos que necesitaban dinero, y más y más proyectos de construcción se paralizaron. A pesar de las medidas para apuntalar el mercado inmobiliario de China, S&P Global Ratings predice que las ventas de viviendas disminuirán en un tercio para 2022.
El gobierno chino está tratando de reestructurar las empresas con mayores problemas de forma controlada e insiste en que el resto del mercado se recuperará. Pero cada vez más propietarios parecen no confiar más en eso. El problema es que los compradores de viviendas nuevas en China tienen que poner sobre la mesa el precio total de compra antes de que se construya su casa. Si no se pega la grieta en la burbuja inmobiliaria china, corren el riesgo de quedarse sin hogar y sin dinero.
“Tener un retraso de seis meses en la entrega sería un pequeño problema”, dice Li. “Pero el punto es que el desarrollador ha estado involucrado en numerosos juicios por pagos atrasados. Es muy poco probable que nuestros apartamentos se completen”.
‘Impostor’
Li compró su departamento en octubre de 2020, en lo que entonces era el nuevo desarrollo más deseable de Zhengzhou. Pagó el equivalente a 2.466 euros el metro cuadrado por un piso de 129 metros cuadrados, con un alto grado de acabado. Tras una inversión propia de 130.000 euros, ahora paga 1.160 euros al mes de su hipoteca. El apartamento estaría terminado en octubre de 2023.
Pero en julio de 2021, la construcción se estancó, primero debido a las fuertes lluvias y luego sin motivo alguno. Solo cuando Li y sus copropietarios se quejaron ante las autoridades, la construcción se reanudó por un tiempo. “Pero eso es principalmente una farsa”, dice Li. “Pretenden estar trabajando para que no nos quejemos. En otro proyecto de construcción de Kangqiao, incluso tocaron una grabación de sonidos de construcción”.
Es típico del sector inmobiliario chino, que es notorio por sus prácticas turbias. Por ejemplo, las primas únicas prepagas deben permanecer oficialmente en una cuenta de depósito bajo la supervisión del gobierno local y liberarse en fases durante el proceso de construcción. Muchos gobiernos liberaron a los desarrolladores con el dinero para surfear sobre el aumento de los precios inmobiliarios. Pero ahora que la burbuja se está desinflando, falta el dinero para viviendas ya pagadas.
Espiral negativa
Las huelgas hipotecarias anunciadas están poniendo nerviosas a las autoridades chinas. Más de diez bancos dijeron la semana pasada que el problema es ‘controlable’, pero los analistas de Citigroup dicen que la cantidad de préstamos morosos debido a la huelga hipotecaria podría aumentar a unos 82.000 millones de euros, alrededor del 1,4 por ciento de todas las hipotecas pendientes en China. El índice bancario CSI 300 perdió el 7 por ciento de su valor en dos semanas.
No se espera una crisis bancaria inmediata: los bancos en China están en manos del gobierno, que siempre puede intervenir. Pero si aumenta el número de huelgas de pago, podría conducir a una espiral negativa, en un momento en que la economía china ya se tambalea. En el segundo trimestre, China solo registró un crecimiento del 0,4 por ciento, más problemas en el sector inmobiliario, que representa alrededor de un tercio del PIB de China, podrían obstaculizar la recuperación.
El regulador bancario CBIRC celebró reuniones de emergencia con numerosos bancos durante la semana pasada, emitió tres comunicados y dijo que ayudaría a las autoridades locales a «garantizar la entrega de viviendas». Según la agencia de noticias Bloomberg, se está considerando una propuesta para permitir que los propietarios de proyectos de construcción estancados difieran temporalmente los pagos de la hipoteca.
Sería un pequeño consuelo para Li. “No pagar su hipoteca puede afectar su puntaje de crédito”, dice. “Su propiedad personal puede ser incautada y ya no se le permite viajar en avión o tren de alta velocidad. Sería mejor si obtenemos un pago diferido, entonces nuestro puntaje de crédito permanece intacto. Pero al final solo quiero que mi casa esté terminada. Preferiblemente sin demasiada demora.
Problema complicado
Kangqiao Group, el desarrollador inmobiliario detrás de Kangqiao Jiuxing Garden, no respondió a una solicitud de comentarios. El banco Zhengzhou, que liberó los depósitos en efectivo en la cuenta de depósito en garantía, no contestó el teléfono, pero un ejecutivo dijo en los medios chinos que solo había «ejecutado órdenes de las autoridades locales». Según las autoridades locales, citadas en medios chinos, el comunicado del banco «no se corresponde con los hechos», pero el asunto es demasiado complicado «para explicarlo en unas pocas frases».