Recortar el seto, asegurarse de que no crezcan malas hierbas entre las baldosas, quitar las hojas de los canalones: el año pasado los propietarios no tuvieron que hacer mucho más para ver cómo el valor de su vivienda aumentaba en decenas de miles de euros. E incluso si dejaran que el jardín delantero quedara descuidado; su casa todavía valía mucho más. Aunque hubo más viviendas a la venta el último trimestre, los precios se dispararon un 13,6 por ciento interanual. El precio medio de la vivienda el último trimestre fue de 468.000 euros: un récord.
Cualquiera que busque una casa para comprar lo experimentó de primera mano. Los compradores tuvieron que pedir prestado mucho más que un año para conseguir la misma casa. Debido a la enorme escasez en el mercado inmobiliario, los vendedores tienen una opción. Como vender únicamente sin reservas o sin inspección del edificio. La negociación ya no siempre es posible. Y después de una pequeña y breve caída en los precios de la vivienda el año pasado, las sobrepujas de decenas de miles de euros han vuelto a ser la norma en muchos lugares. Los compradores también tienen menos tiempo para este tipo de decisiones importantes. En promedio, una casa estuvo en el mercado durante 27 días en el segundo trimestre, una semana menos que el año anterior.
El mercado inmobiliario está sobrecalentado y, por muy preocupante que sea, casi parece la nueva normalidad. Por lo tanto, las explicaciones dadas por la asociación de agentes inmobiliarios NVM sobre el aumento de precios no fueron diferentes a las anteriores. Aumento de la confianza de los consumidores, tipos de interés hipotecarios estables y aumentos salariales significativos en el último año. La rigidez y el aumento del valor de la vivienda también influyeron.
La cuestión es si estos aumentos exorbitantes de precios no están acercando rápidamente el límite de la financiación de la vivienda. Los aumentos salariales de los convenios colectivos de trabajo que dieron a muchos holandeses cierta fortaleza financiera adicional después de un período de alta inflación, se destinarán en gran medida directamente a los mayores costos mensuales de su nueva vivienda para los posibles compradores. Los compradores primerizos que quieran tener una oportunidad deben pedir prestado el máximo posible para comprar una casa en el mercado sobrecalentado. Los corredores de NVM también están preocupados: ¿llegará un punto en el que los compradores ya no estén dispuestos o no puedan pagar este tipo de precios altos?
Freno a la sobrepuja
Una cosa es segura: esto no puede continuar por mucho tiempo. La gran pregunta es: ¿será posible utilizar intervenciones políticas sensatas para alejar gradual y racionalmente al mercado inmobiliario del sobrecalentamiento, o las cosas cambiarán? Y esto último ciertamente no es impensable, dice Arnoud Boot, profesor de mercados financieros de Ámsterdam: “Me temo que nos dirigimos a una repetición de lo que vimos durante la crisis de 2010”.
En primer lugar: ya existen normas que los compradores deben cumplir si quieren contratar una hipoteca y que deberían actuar como freno a los aumentos excesivos de precios. Primero, están los estándares hipotecarios del asesor de presupuesto Nibud. Esto determina anualmente qué parte de la renta disponible se puede gastar en vivienda. Se tienen en cuenta las categorías de ingresos, los intereses hipotecarios y otros costes, como los alimentos mensuales, los costes de energía y las primas del seguro médico. Ese “porcentaje de vivienda” (en promedio, alrededor del 23 por ciento del ingreso disponible) lo establece la ley el Ministro de Finanzas y constituye un límite superior estricto para los prestatarios hipotecarios. Un banco nunca puede ofrecer más hipoteca de la que alguien puede pagar mensualmente según el estándar hipotecario; se permite menos.
Luego están las medidas para evitar la sobrefinanciación. Por ejemplo, se ha acordado que las personas nunca podrán financiar más del 100 por ciento del valor de su vivienda mediante una hipoteca (el llamado préstamo sobre el valor). Esto pone freno a las sobrepujas, porque todo lo que supere el valor establecido de la vivienda no podrá financiarse en la hipoteca. Hasta qué punto esto es necesario se desprende del hecho de que más de dos tercios de las viviendas vendidas en los últimos tres meses se vendieron por encima del precio de venta.
Menos vulnerable
A pesar de estas reglas, durante varios años ha sido prácticamente imposible para los principiantes con ingresos medios encontrar una casa asequible. Para acomodarlos, el gobierno introdujo todo tipo de beneficios financieros para que aún puedan comprar una casa. Subsidios iniciales, impuestos de transferencia reducidos, opciones más amplias para recibir una donación. Bien intencionado, pero completamente equivocado, dice el profesor Boot. “Esto sólo hizo subir aún más los precios de la vivienda. No hay ningún otro tema en el que la presión sobre los políticos para que adopten medidas a corto plazo entre en conflicto tanto con lo que se necesita a medio plazo”. El resultado es que el gobierno ha estimulado un mercado inmobiliario con principiantes que ya está en su apogeo. “Y son precisamente estas empresas iniciales las que se han vuelto vulnerables a las caídas de los precios de la vivienda”, afirma Boot.
En un mundo ideal, el gobierno debería revertir esas medidas acomodaticias, de modo que el poder financiero de los compradores disminuya en lugar de crecer, dice Boot. “Entonces podrán ofrecer menos, lo que significa que los vendedores tendrán que bajar sus precios. Esto tiene un impacto en los precios de las viviendas de transición y, en última instancia, en todo el mercado inmobiliario”. Ésa es la ruta racional y deseable del gradualismo para permitir que el mercado se enfríe y evitar el problema de la falta de financiación.
El supervisor del De Nederlandsche Bank también hace tiempo que hace recomendaciones en este sentido. Para empezar, revertir los beneficios también ocupa un lugar destacado en la lista de medidas deseadas por el DNB. El banco central también aboga por aumentar la oferta de viviendas mediante la construcción rápida de más viviendas. Esto significa que hay más oferta y el precio puede bajar. También deben reducirse aún más los beneficios fiscales para los propietarios de viviendas (por ejemplo, una mayor limitación de la deducción de los intereses hipotecarios). Y también es necesario endurecer los propios estándares de préstamo, desde el actual 100 por ciento del valor de la vivienda hasta un máximo del 90 por ciento. Esto hace que los propietarios sean menos vulnerables a las caídas de los precios de la vivienda.
El sobrecalentamiento actual del mercado tampoco es del todo una buena noticia para los vendedores, afirma Hans André de la Porte, de la asociación Eigen Huis. “Es posible que tengan un capital significativo que puedan aprovechar al vender su casa, pero la gente necesitará ese capital si quieren comprar algo nuevamente”.
Según el presidente de VEH, los medios para intervenir en las viviendas existentes son limitados. André de la Porte no es partidario de alterar el espacio de financiación. “Si a los compradores sólo se les permite pedir prestado el 90 por ciento del valor, podrán ofrecer menos. Y eso pone en problemas a los vendedores que compraron su casa en lo más alto del mercado y totalmente financiada”.
Gran Mordida
Según André de la Porte, lo más importante no es el nivel de los precios de la vivienda, sino los costes mensuales. Se compra una casa para vivir, no para cambiarla, dice. “Mientras permanezcas ahí, poco puede salir mal. Hasta que ya no puedas pagar tus costos mensuales. Y, afortunadamente, existen normas estrictas para ello”, afirma refiriéndose a las normas Nibud.
Si un gobierno quisiera frenar el aumento de los precios en el mercado inmobiliario, lo mejor sería intervenir en el mercado de viviendas de nueva construcción, según André de la Porte. “Los municipios siguen obteniendo a menudo importantes beneficios con la venta de terrenos edificables. Puedes girar esa perilla. Si los precios del suelo bajan, también se podrán construir viviendas más baratas”.
A pesar de todas las intenciones políticas, la práctica demuestra que el mercado inmobiliario a menudo continúa hasta que ya no es posible. Y por lo tanto, teme Boot, una repetición de la crisis inmobiliaria de 2010-2012 es un escenario más realista. “A menudo no es el mercado inmobiliario en sí el que causa una crisis, sino que es un derivado de ella. En la crisis anterior, fueron las secuelas de la crisis financiera y de la crisis del euro las que se tradujeron en importantes recortes y una fuerte caída de la confianza de los consumidores. Eso afectó al mercado inmobiliario, los precios cayeron muy rápidamente”.
Boot ahora también ve riesgos que podrían provocar una crisis inmobiliaria de este tipo. “Si hay incertidumbre sobre las reformas de las pensiones que ahora hay que implementar y esto coincide con una corrección significativa en los mercados bursátiles, que mucha gente espera desde hace mucho tiempo, esto podría causar otra crisis de confianza. Y al igual que en 2010, esto se traducirá en una fuerte caída de los precios de la vivienda”. Eso no significa necesariamente que la gente ya no pueda pagar sus hipotecas, afirma. Probablemente esto no sea tan malo, especialmente si el desempleo sigue siendo bajo, pero afectará significativamente los precios de venta.
Y eso no quedará sin consecuencias. Un análisis reciente del De Nederlandsche Bank muestra que si el precio de una vivienda cae un 20 por ciento (comparable a la caída de los años 2010-2012), una de cada ocho casas quedará “bajo el agua”, y el valor de la casa será inferior. el de la hipoteca. Esta cifra es mucho menor que en la anterior crisis inmobiliaria, cuando el 30 por ciento estaba bajo el agua. Sin embargo, todavía afecta a 300.000 hogares. Y estos son principalmente los principiantes más vulnerables en el mercado inmobiliario.