Cuando comenzó la pandemia, la mayoría de los analistas predijeron que los bienes raíces comerciales serían una de las industrias más afectadas. El éxodo de los centros urbanos y el colapso de los minoristas de las calles principales dejó a las empresas inmobiliarias tambaleándose. Otra nube se cernía sobre las propiedades inmobiliarias de las oficinas, ya que el personal cambió a trabajar desde casa y los inquilinos principales amenazaron con mudarse de sus bases de larga data en Nueva York y Londres, Hong Kong y Shanghái. La única pregunta era: ¿volverían los oficinistas y, de ser así, cuándo?
Si bien ha habido un regreso lento al trabajo de oficina, los datos hasta ahora muestran que los espacios no han vuelto a la normalidad previa a la pandemia: Ocupación de oficinas en EE. UU. todavía estaba en solo el 43 por ciento en abril de 2022, según la empresa de administración de propiedades, CBRE. Esto puede ser una tendencia a largo plazo. Un poco más de la mitad de los que respondieron a un encuesta reciente por el bufete de abogados DLA Piper predijo un aumento permanente en el número de trabajadores que pasan menos del 50 por ciento de su tiempo trabajando en edificios de oficinas.
Además de la interrupción causada por el trabajo remoto, la propiedad comercial ahora enfrenta obstáculos financieros más fuertes, ya que los bancos centrales de todo el mundo aumentan las tasas de interés para tratar de controlar la inflación galopante. El aumento de las tasas y los temores de una recesión ahora están enfriando las ventas y las valoraciones de las propiedades de oficinas en Londres, a pesar de un sólido primer semestre.
Los volúmenes de arrendamiento y la construcción de oficinas se han desacelerado en Nueva York. Los alquileres tienen un rendimiento inferior en las grandes ciudades en comparación con los suburbios. Wall Street ha comenzado a tomar nota, con un endurecimiento de los préstamos inmobiliarios comerciales. Una predicción apocalíptica de un estudio académico pronosticó una disminución del 28 por ciento en la propiedad de oficinas de la ciudad de Nueva York durante la próxima década, lo que representa $ 500 mil millones en destrucción de valor potencial.
Las grietas causadas por la pandemia en los bienes raíces comerciales podrían convertirse en daños estructurales. Esto tiene implicaciones financieras obvias, no solo para el sector sino también para los fondos institucionales que invierten en edificios de oficinas. Los fondos de pensiones son propietarios importantes de bloques de oficinas en Londres, por ejemplo. Los fondos inmobiliarios abiertos también son populares entre los inversores minoristas británicos. Antes de la pandemia, estos fondos tenían alrededor de £21 mil millones de activos en el Reino Unido. Los reguladores han estado preocupados durante mucho tiempo por el “desajuste de liquidez” de estos fondos: la diferencia entre el tiempo que les llevaría vender activos inmobiliarios y su oferta de retiros diarios a los clientes, particularmente cuando los mercados son volátiles.
Si bien se han establecido algunas medidas de seguridad, la cuestión fundamental sigue pendiente. Los esfuerzos para mejorar la gestión de la liquidez de los fondos, tanto a nivel del Reino Unido como a nivel internacional, se han retrasado. Si bien los inversores minoristas deben tener la libertad de tomar malas decisiones de inversión, los responsables políticos tienen la responsabilidad de prohibir las estructuras de inversión irresponsables.
Los tiempos inciertos significan que es imperativo que los funcionarios, las empresas y los desarrolladores piensen en cómo deberían ser las ciudades. Los desarrolladores están comenzando a ofrecer términos más flexibles en los arrendamientos. Ha habido un vuelo hacia la calidad, con edificios más nuevos, más eficientes energéticamente y más considerados que se llenan, mientras que las propiedades menores languidecen. Un buen diseño, con edificios que ofrezcan comodidades que puedan atraer a los trabajadores de regreso a la oficina, será clave.
Parte de esto es una bienvenida selección schumpeteriana de un viejo paradigma que ya no tiene sentido. Con 9 a 5 días laborales como cosa del pasado para muchos, el trabajo híbrido tiene sentido para aquellos cuyos trabajos lo permiten. En Londres este verano, el trabajo a distancia demostró su resiliencia una vez más: el personal pudo trabajar cuando la acción industrial, y luego el calor extremo, detuvieron los viajes en tren.
Aún así, las implicaciones de los cambios en la propiedad comercial tanto para los mercados financieros como para la financiación de los servicios públicos aún deben resolverse. Es hora de que los líderes de los sectores público y privado comiencen a pensar más profundamente sobre lo que significarán todos los cambios y cómo amortiguar las interrupciones.
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