Los precios de la vivienda en Alemania sufrieron su mayor caída en seis meses en más de 20 años en la segunda mitad de 2022, lo que subraya cómo un aumento sin precedentes en las tasas de interés ha puesto fin abruptamente al auge de una década en el mercado inmobiliario más grande de Europa.
La Asociación de Bancos Pfandbrief alemanes (VDP), que recopila datos de 700 instituciones de crédito, dijo los precios de las propiedades residenciales habían caído un 1,8 por ciento en el cuarto trimestre, en comparación con el trimestre anterior. La caída acumulada del 2,5 por ciento registrada durante los últimos seis meses de 2022 fue la mayor desde que VDP comenzó a recopilar datos en 2003.
Los costes de endeudamiento más altos están disuadiendo a muchos europeos de comprar una casa, lo que provoca una fuerte caída en la demanda de hipotecas, lo que está haciendo bajar los precios y elevando los costes de alquiler. Los precios de las propiedades comerciales están cayendo aún más rápido en Alemania y gran parte de Europa, mientras que la construcción de nuevas casas, oficinas y tiendas también está en fuerte declive.
Los precios de la vivienda han estado subiendo durante los últimos 10 años en gran parte de Europa. En Alemania, aumentaron más del 60 por ciento solo en los últimos siete años. Pero el mercado inmobiliario de la región ha retrocedido desde que el Banco Central Europeo comenzó a subir las tasas de interés el verano pasado para hacer frente a la inflación récord provocada por la invasión rusa de Ucrania.
“La larga dinámica de crecimiento de precios en el mercado inmobiliario alemán ha llegado a su fin”, dijo el director de VDP, Jens Tolckmitt. “Esperamos descensos moderados continuos en el mercado general durante los próximos trimestres”.
La caída del cuarto trimestre en Alemania siguió a una caída del 0,8 por ciento entre el segundo y el tercer trimestre, que fue la primera caída en los precios de la vivienda alemana registrada por los bancos desde 2010.
Los datos de VDP mostraron una caída continua en las propiedades no residenciales en las últimas cifras de seis meses, con una caída de los precios de las propiedades comerciales del 5 por ciento y de las propiedades minoristas del 8 por ciento.
Ha habido caídas aún mayores en los precios promedio de la vivienda de otros países europeos en los últimos meses, aunque el mercado inmobiliario general de la UE creció un 0,9 por ciento entre el segundo y el tercer trimestre, según los últimos datos disponibles de la agencia de estadísticas de la UE, Eurostat.
Los precios de la vivienda en Suecia cayeron un 13 por ciento entre su pico de hace un año y diciembre, según Nordea. Los precios de la vivienda en el Reino Unido cayeron un 5,7 por ciento el mes pasado desde su punto máximo en agosto, según el proveedor de hipotecas Nationwide, mientras que los precios de la vivienda en los Países Bajos cayeron un 4,5 por ciento en diciembre desde su punto máximo de julio.
Sin embargo, los banqueros confían en que incluso si los precios de la vivienda en Alemania caen hasta un 15 por ciento, no causará mucha tensión para el sistema financiero o para los hogares, porque el vencimiento promedio de una hipoteca alemana es de aproximadamente 14 años. “Nada cambia realmente para las hipotecas existentes”, dijo Tolckmitt. “Incluso para las hipotecas que vencen este año, pagarán una tasa similar a cuando sacaron la hipoteca hace más de 10 años”.
“¿Vemos una fuerte caída en el futuro para el mercado inmobiliario alemán o solo una caída gradual?” dijo Jochen Möbert, economista de Deutsche Bank. “Estoy más a favor de esto último porque la escasez de viviendas solo empeorará a medida que crezca la población”.
Predijo que este año se construirían menos de 250.000 apartamentos en Alemania, casi una quinta parte menos que en 2020 y muy por debajo del objetivo del gobierno de 400.000.
El BCE elevó la semana pasada su tasa de depósito en medio punto porcentual a 2,5 por ciento y dijo que tenía la intención de volver a subirla en una cantidad similar el próximo mes, lo que llevaría los costos de endeudamiento de la zona euro a su nivel más alto desde la crisis financiera de 2008.
Los bancos han respondido aumentando drásticamente las tasas de las nuevas hipotecas alemanas promedio de menos del 1 por ciento a casi el 4 por ciento. Lucie Lotzkat, socia gerente de la agencia inmobiliaria alemana Von Poll Immobilien, dijo: “El financiamiento inmobiliario de alto capital todavía rondaba el 0,8 por ciento hace un año, hoy está entre el 3,5 y el 3,8 por ciento”.
La demanda de hipotecas en la eurozona cayó al ritmo más rápido registrado a principios de este año, ya que los bancos de Alemania, Francia, Italia y España endurecieron sus condiciones de préstamo, según una encuesta del BCE a los prestamistas publicada la semana pasada.
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