Hay más del doble de viviendas en venta que hace un año, cuestan menos y tardan mucho más en venderse. Además de los intereses hipotecarios, que se cuadruplicaron ese año, el mundo está, por lo tanto, en una mejor posición para los compradores de viviendas.
Ese es más o menos el resumen de las cifras del último trimestre de 2022 de la Asociación Holandesa de Corredores (NVM), a la que están afiliados el 70 por ciento de los corredores. Esto significa que el cambio en el mercado de la vivienda ahora es un hecho: todo lo que sube tiene que bajares la ley.
Los precios de la vivienda ahora también están cayendo anualmente durante los últimos nueve años: el precio de las viviendas ocupadas por sus propietarios (no las construcciones nuevas) fue en promedio un 6,4 por ciento más bajo que hace un año. Aunque el precio promedio de la vivienda cayó un 5,8 por ciento en el tercer trimestre del año pasado, la mayor caída trimestral jamás registrada, aún aumentó ligeramente año tras año. Esa fiesta ya terminó.
En la medida en que se trataba de una fiesta: los recientes aumentos de precios fueron tan altos, el año pasado incluso del 21 por ciento, que cada vez menos buscadores de vivienda podían mantenerlos. Y, sin embargo, todavía estaban haciendo cola frente a una casa, a menudo literalmente. Pero ahora que las tasas hipotecarias están subiendo y los medios hablan de un ‘rápido enfriamiento’, su entusiasmo ha disminuido considerablemente.
Cinco cifras sorprendentes del informe NVM.
23 por ciento
En el último trimestre de 2022, se pusieron a la venta un 23 % más de viviendas unifamiliares que el año anterior. Durante el mismo período, se vendieron un 19 por ciento menos de viviendas unifamiliares. Incluso si observa todos los tipos de casas juntos, se pusieron a la venta más casas que hace un año (14 por ciento) y se vendieron menos (8 por ciento).
Si bien en los últimos años la gente generalmente primero compraba una casa y luego la vendía, ese orden ahora se ha invertido, según NVM. En el mercado actual, la pregunta de cómo vender su casa es más emocionante que la pregunta de si encontrará un nuevo hogar.
Esto es más cierto para el segmento caro, una tendencia que es común en un cambio a la baja en los precios de la vivienda. Después de todo, las casas más caras a menudo albergan a personas que se mudan y pueden posponer su mudanza si su casa ya no rinde lo que valía antes. Y una tasa de interés más alta tiene el mayor efecto neto sobre los montos de hipoteca más grandes. En el cuarto trimestre de 2022, se vendió no menos del 40 por ciento menos de viviendas por valor de más de un millón de euros en comparación con el año anterior, según el NVM.
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Tome las cifras sobre el municipio de Ámsterdam, que la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Ámsterdam publicó el jueves. La mayor disminución de precios se observó en las casas unifamiliares: el precio del metro cuadrado fue un 19 por ciento más bajo que en el tercer trimestre. Cabe señalar que no se han vendido más de 23 casas; no hay tantas casas unifamiliares en Ámsterdam. La gran mayoría de las viviendas vendidas (1.741 de 1.980) en la capital fueron apartamentos, de los que el precio del metro cuadrado cayó ‘sólo’ un 3,6 por ciento.
30 por ciento
De viviendas entre 150.000 y 200.000 euros, se vendió un 30 por ciento más que en el trimestre anterior. Mientras que el segmento superior falla, las personas del segmento inferior aprovechan su oportunidad; aquí es donde la escasez ha sido mayor en los últimos años. Las cifras de NVM muestran que se vendieron más viviendas de hasta 3.000 € en el último trimestre que un año antes. A partir de ese precio, el número de transacciones empieza a bajar, desde los 750.000 euros incluso de forma considerable: en más de un 20 por ciento.
Las viviendas muy asequibles y las bastante caras, por otro lado, no constituyen una parte tan grande del mercado de viviendas ocupadas por sus propietarios. De todas las casas vendidas, el 4 por ciento costó menos de dos toneladas y el 8 por ciento costó más de 7,5 toneladas.
64 días
Una casa está ahora en el mercado por un promedio de 64 días. Eso es considerablemente más que hace un año: entonces eran 44 días. Mientras tanto, 1 de cada 5 viviendas está en venta hasta por seis meses, mucho más que hace un año: cuando era 1 de cada 11.
También se está volviendo cada vez menos sobrepujado. En el último trimestre, esto sucedió con el 45 por ciento de las casas vendidas, en comparación con dos tercios en el trimestre anterior. Apenas hay diferencia entre el precio de venta y el precio pagado. Hace un año, el precio de compra todavía estaba un 9 por ciento por encima del monto por el cual se ofreció la casa.
498.000 euros
El precio medio de venta de una vivienda de obra nueva es de 498.000 euros. Eso es mucho más que para una vivienda existente, por la que se pagan 407.000. Según el NVM, esta es una de las causas del retraso en las ventas de obra nueva. El número de casas nuevas vendidas el último trimestre estuvo al nivel de la crisis crediticia, hace unos catorce años. No se puede decir por la oferta que la cantidad de casas nuevas puestas a la venta está disminuyendo. Esto ha aumentado debido al bajo número de ventas. En tres cuartas partes de un año, el número de viviendas nuevas disponibles se ha duplicado hasta las 18.700, la cifra más alta desde finales de 2015.
7 por ciento
El precio de venta promedio de las casas puestas a la venta en el cuarto trimestre es un 7 por ciento más alto que hace un año. Eso es llamativo, ya que el precio de transacción (el precio al que se vende la casa) ciertamente ha estado cayendo desde hace algún tiempo. Indica que los propietarios aún no están acostumbrados al nuevo mercado. Sufren de la llamada aversión a la pérdida: resistencia a vender su casa por un precio inferior al que valía anteriormente. “Si los precios solicitados se desvían demasiado de los precios de venta, es más probable que se tarde mucho más en vender la casa y que el vendedor eventualmente se quede fuera del mercado”, señala NVM. de hecho
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