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Se dice que el financiero Nathan Mayer Rothschild afirmó que “el momento de comprar es cuando hay sangre en las calles”. Eso sugiere que existe una oportunidad para invertir en edificios de oficinas, muchos de los cuales siguen medio vacíos mientras los empleadores luchan por persuadir a los empleados a regresar.
Hay muchos signos de dificultades financieras, con un edificio de Canary Wharf vendiéndose con un descuento del 60 por ciento sobre su precio anterior, y las acciones de New York Community Bancorp cayendo por los temores sobre sus préstamos inmobiliarios. “El mercado de oficinas atraviesa una crisis existencial en este momento”, dijo Barry Sternlicht, director ejecutivo de Starwood Capital, una firma de inversión inmobiliaria.
Efectivamente, un optimista incorregible ha salido a la luz: Adam Neumann, cofundador de WeWork, el proveedor de oficinas flexibles que se acogió al Capítulo 11 de la bancarrota en Estados Unidos el año pasado. Neumann dejó el cargo de líder en 2019 en medio del ridículo después de su fallido intento de hacerlo público, pero ahora busca otra oportunidad. Sus abogados enviaron una carta a WeWork la semana pasada, diciendo que quiere adquirirla o sus activos.
Es difícil discutir su momento: habiendo sido valorado en privado en 47.000 millones de dólares, el capital de WeWork vale cerca de cero. Eso suena como una ganga, si alguien puede volver a ponerlo en funcionamiento con el impulso que alguna vez disfrutó bajo Neumann. Su carisma personal y la inversión de miles de millones de SoftBank lo impulsaron a una explosión de expansión global.
Neumann, que recibió cientos de millones de SoftBank en relación con WeWork, tiene descaro. Pero ser descarado no es una descalificación para el desarrollo inmobiliario estadounidense (ver Donald Trump). El mercado inmobiliario está tan apalancado y es cíclico que declararse en quiebra ocasionalmente es normal; si no lo haces, no estás haciendo suficiente esfuerzo.
Esta parece ser la opinión de Marc Andreessen, cofundador de la firma de capital riesgo Andreessen Horowitz, que invirtió 350 millones de dólares en 2022 en la nueva empresa inmobiliaria de Neumann, Flow. Flow es una nueva empresa de alquiler de apartamentos en EE. UU. que pretende dar a los inquilinos “una sensación de seguridad, comunidad y propiedad genuina”, aunque no está claro exactamente cómo.
Neumann predijo el año pasado que Flow “competiría o se asociaría” con WeWork, por lo que el enfoque de la semana pasada puede ser parte de ese plan. Quizás esté pensando en abrir oficinas compartidas en complejos de apartamentos para trabajadores a domicilio, o algo parecido. Una cosa está clara: no tiene miedo de soñar en grande, con sueños inmobiliarios de marca.
WeWork está eliminando algunos de los excesos que aportó al negocio. Recientemente renegoció alrededor de 60 de sus costosos contratos de arrendamiento a largo plazo con propietarios y rechazó otros. A pesar de algunas críticas de los propietarios, planea salir de la quiebra en junio y seguir operando con gastos generales más bajos y menos oficinas, propiedad de SoftBank y otros acreedores senior.
Por tanto, este podría ser un momento oportuno para adquirir la empresa. La carta de los abogados de Neumann predijo “un mundo laboral híbrido donde la demanda del producto WeWork debería ser mayor que nunca”. No es el único que ve el valor futuro del espacio de oficinas: uno de los mayores promotores inmobiliarios de Nueva York está lanzando un fondo de mil millones de dólares para invertir en oficinas a precios bajos.
Pero es poco probable que el mercado de oficinas se recupere tan rápidamente como en el pasado. Esto es más que una crisis financiera: surge de una revolución en cómo y dónde trabaja la gente que no tiene una solución obvia. Las torres más nuevas y de mayor calidad en ciudades como Londres y Nueva York siguen teniendo una fuerte demanda, pero muchos edificios de oficinas más antiguos y de menor calidad se están volviendo obsoletos.
Algunos pueden convertirse en apartamentos o demolerse. Otras algún día serán renovadas o reconstruidas, pero es poco probable que eso suceda por un tiempo, dadas las altas tasas de desocupación en muchas ciudades. “Podrían pasar cinco o seis años hasta que veamos regresar el equilibrio y todos se llenen nuevamente”, dice Jeff Giller, director de bienes raíces de StepStone, la firma de inversión. Esto será adecuado para los inversores a largo plazo, no para aquellos que requieren una ganancia rápida.
En cierto sentido, éste no es el problema de WeWork: firma contratos de arrendamiento de edificios en lugar de comprarlos ella misma, y tendrá más opciones. Pero, en última instancia, se basa en el mismo fenómeno: personas que vienen físicamente a trabajar. No importa cuán flexible sea el acuerdo y cuán bien equipados estén sus espacios, las empresas y los individuos deben querer ocuparlos. Esto se ha vuelto más difícil de vender que en el apogeo de Neumann.
Quizás haya aprendido la lección: dice que “construirá una base muy sólida” en Flow. Pero los acreedores de WeWork se muestran escépticos y me pregunto si su energía mística es la adecuada para reinventarlo. El mundo laboral tardará en estabilizarse y la paciencia nunca pareció ser una de sus virtudes.
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