Hacer que las corporaciones de vivienda, un punto brillante en la crisis de la vivienda, también comiencen a vender alquileres del mercado medio.

Hace unos diez años me invitaron a Brasil a dar una conferencia sobre política de vivienda en los Países Bajos. Me temo que mi historia tenía un tono crítico, porque ya estábamos en medio de una crisis de vivienda en ese momento, con los municipios casi en bancarrota debido a sus inversiones en terrenos. Esto fue causado por la crisis financiera y económica mundial y, en ocasiones, también por inversiones irresponsables de los municipios.

En la reunión en la Universidad de São Paulo, un profesor brasileño que ya se acercaba a los ochenta me persiguió, ignoró mi historia crítica y luego pronunció un discurso apasionado durante una hora sobre la importancia de la Ley de Vivienda holandesa de 1901 para la vivienda pública en todo el mundo. . Sin duda él lo vio mejor que yo. Holanda fue uno de los primeros países del mundo donde el gobierno asumió la responsabilidad de la vivienda pública: vivienda para todos. El primer episodio de la Serie Otros tiempos De Krot a Vinexcon Mariëlle Tweebeeke, me recordó la historia especial de mi colega brasileño.

Lo que le debemos a la Ley de Vivienda de 1901 es el importante papel que desempeñan las corporaciones de vivienda en la vivienda pública holandesa. No hay ningún país en el mundo donde haya tanta vivienda social como en los Países Bajos.
34 por ciento del stock total de viviendas, y probablemente hay muy pocos países donde la calidad de la vivienda social es tan alta. Esta calidad es monitoreada de varias maneras.

He sido supervisor en una corporación de vivienda durante un año y recuerdo mucho mi entrevista de trabajo, en la que los representantes de la asociación de inquilinos me preguntaron si mi corazón de vivienda pública estaba en el lugar correcto. En las conversaciones que he tenido desde entonces con el director y la gerencia de la corporación de vivienda, he notado que las tareas de la corporación siempre se ven de manera empresarial, pero nunca de manera comercial. El objetivo no es lograr resultados financieros, sino, de manera cuidadosa, resultados sociales.

Volvamos a la actual crisis de la vivienda. La mayoría de los holandeses, los actuales propietarios de viviendas ocupadas por sus propietarios, no notan la crisis en absoluto, ni siquiera se benefician de ella. La escasez de viviendas y el aumento de los precios de las viviendas y los alquileres se sienten principalmente por los (re)arrancadores en el mercado de la vivienda. Debido a las largas listas de espera, el acceso al alquiler social es difícil, las viviendas en propiedad y los alquileres caros son inaccesibles, y hay muy poca oferta en el llamado segmento de alquiler medio (800 a 1.000 euros al mes), en teoría. el segmento de mercado para una gran proporción de compradores primerizos.

Tampoco es de extrañar si se tiene en cuenta que de todas las subvenciones que el Gobierno pone en el mercado de la vivienda -unos 30.000 millones de euros al año- la mitad se destina a vivienda social y la otra mitad al sector de viviendas en propiedad (a través de la deducción de intereses hipotecarios). ), pero nada en absoluto para el segmento de alquiler medio.

Existe una necesidad de viviendas en todos los segmentos del mercado inmobiliario, pero en términos absolutos, la necesidad más urgente es la de (re)arrancadores. Así que vamos a priorizar eso. El gabinete tomó recientemente una medida sensata y de gran alcance al aumentar la protección de la renta, que actualmente solo se aplica a la renta social a 808 euros mensuales, a 1.000 euros mensuales a partir de 2024. Quizás ese límite para la protección de la renta debería elevarse aún más.

Pero eso todavía no resuelve el problema. Esto se debe a que los desarrolladores de proyectos muestran poco interés en construir viviendas de alquiler del mercado medio (porque no son rentables o no son lo suficientemente rentables) y los propietarios comerciales están gritando a gritos que ya no quieren alquilar debido a la regulación de alquileres en este segmento (porque los rendimientos insuficientes ).

Y aquí volvemos al papel de las corporaciones de vivienda. El gobierno ahora ha llegado a acuerdos con la organización paraguas de asociaciones de vivienda sobre la construcción de 50,000 viviendas de alquiler de mercado medio para 2030, pero eso probablemente no sea suficiente y la pregunta es si las asociaciones de vivienda pueden realizar financieramente esta tarea. Esto se debe a las limitaciones de financiación a las que se enfrentan. Después de todo, también tienen que invertir en nueva construcción de viviendas sociales y en la sostenibilidad de su parque existente.

Para hacerlo posible, no basta una retrospectiva romántica de la Ley de Vivienda de 1901 y se necesitan más intervenciones. La versión actual de la Ley de Vivienda (de 2015) debe modificarse. Tres medidas pueden ofrecer consuelo. El alquiler del mercado medio debe agregarse a las tareas centrales de las corporaciones de vivienda. El llamado Fondo de Garantía de Vivienda Social, que permite a las asociaciones de vivienda pedir prestado dinero a bajo precio, debe ampliarse para incluir alquileres de mercado medio. Y los municipios deben proporcionar terrenos asequibles en los que las asociaciones de vivienda también puedan construir viviendas de alquiler de mercado medio además de viviendas sociales.

Los forasteros, como mi colega brasileño, a veces lo ven con más claridad que nosotros: no se debe dar prioridad al mercado de la vivienda, sino a los principios básicos de nuestra vivienda pública, con las asociaciones de vivienda al frente, para abordar la crisis de la vivienda.