Los desarrolladores de proyectos han tenido mucho de qué quejarse en los últimos años. Los costos de construcción de sus casas aumentaron considerablemente. Tienen que lidiar con largos procedimientos de permisos, incluidos los ciudadanos que se oponen a los tribunales y la escasez de funcionarios públicos. A fines del año pasado, el juez también eliminó la exención de nitrógeno de la mesa. Se debe realizar un cálculo de nitrógeno por separado para cada proyecto de construcción.
El aumento de la tasa de interés del año pasado encareció la financiación de sus proyectos, pero también afectó a los posibles compradores de viviendas. El costo de un préstamo hipotecario se disparó. Como resultado, en los últimos tres meses no se vendieron más de cuatro mil (a menudo más caras) viviendas de nueva construcción. No hace mucho tiempo, a veces era más del doble.
La respuesta de los desarrolladores fue predecible. No hay compradores, entonces nuestros planes de construcción están fuera de la mesa. En parte como resultado de esto, el déficit habitacional pasará de 315 mil viviendas a 400 mil viviendas en los próximos dos años. Estas cifras contrastan fuertemente con la ambición del gobierno, que quiere tener 900 mil viviendas construidas para 2030. ¿Se puede añadir un diente más?
1. Brinde apoyo adicional a las corporaciones
¿Los comerciales ya no quieren construir? Entonces deje que las corporaciones lo hagan. Actualmente, las fundaciones de vivienda social construyen alrededor de 14 mil viviendas al año. El acuerdo es que aumentarán esa cifra lo antes posible a 30.000 o más por año, hasta un total de al menos 250.000 viviendas adicionales.
También se les permite desarrollar viviendas con un alquiler por encima del límite social de más de 700 euros al mes. Hasta hace poco, esto estaba casi completamente prohibido. Las asociaciones de vivienda ahora tienen planes para 50,000 de estas viviendas de alquiler de mercado medio.
El gran problema es encontrar terrenos edificables, se quejan las corporaciones. Las asociaciones de vivienda esperan instrucciones vinculantes del gobierno para la ubicación de los edificios. A corto plazo, esto debería poner fin al ajetreo y el bullicio de los municipios que quieren vender sus propios terrenos a corporaciones y desarrolladores por el precio más alto posible.
Entonces, ¿es una idea dar a esas corporaciones varios miles de millones como regalo? Ya pueden pedir prestado a una tasa más favorable a través de un fondo de garantía mutua. Ellos mismos esperan principalmente la abolición de dos impuestos, incluido el impuesto sobre la renta de las sociedades. Eliminar esos ataques podría ahorrarles a las corporaciones miles de millones de euros en los próximos años para gastar en casas adicionales.
2. Ofrecer garantías
Si los desarrolladores de proyectos se desaniman por el riesgo de casas sin vender, ¿por qué no establecer un fondo para una ‘garantía de continuación’? Dicho fondo está destinado específicamente a mantener la construcción de viviendas incluso en tiempos de adversidad económica. Por ejemplo, ¿solo se ha vendido el 50 por ciento de las viviendas de un proyecto de vivienda, en lugar del 70 por ciento habitual? Entonces ese fondo asume el riesgo de la casa no vendida. Pueden vender las casas más tarde o alquilarlas temporalmente. El gobierno y los bancos pueden depositar dinero en dicho fondo, pero también puede hacerlo el propio sector de la construcción. Después de todo, este último se vuelve menos cíclico.
Los compradores también pueden ser ayudados con una garantía. Después de todo, el constructor vendedor puede dar a los compradores una garantía sobre un determinado precio de venta de su vivienda actual. Si ese precio no se realiza, ellos compensarán la diferencia. Para reducir el riesgo de la empresa constructora, aquí también podría intervenir un fondo de garantía, por ejemplo del propio sector de la construcción. Objeción mencionada con frecuencia: el impuesto de transferencia (recientemente aumentado) del 10,4 por ciento que los inversores tienen que pagar cuando se hacen cargo de una casa. Baje ese porcentaje y, como mínimo, posponga el pago por más tiempo.
3. Flexibilizar las regulaciones
Políticamente sensibles, pero en la industria de la construcción son grandes en ideas para relajar las regulaciones. Que el ministro Hugo de Jonge de Vivienda deseche su intención de limitar el alquiler es una de esas ideas. De Jonge quiere que no se puedan cobrar más de 1.000 euros de alquiler por viviendas ‘normales’ en el sector privado. Como mínimo, eximir a la nueva construcción de esa regulación, dicen los constructores, porque entonces los inversores también seguirán interesados en financiar la nueva construcción.
También cambie la política de que los nuevos proyectos de construcción deben consistir en 30 por ciento de alquiler social, 30 por ciento de alquiler de mercado medio y ‘solo’ 40 por ciento ocupado por el propietario. Por ejemplo, eliminar el alquiler del mercado medio como requisito, sugiere la industria de la construcción, entonces será más fácil obtener ganancias en un proyecto.
Aún más sensible: eche un vistazo a los códigos de construcción. Los requisitos de sostenibilidad y circularidad de las viviendas se han incrementado considerablemente. Las casas de nueva construcción se están volviendo mucho más sostenibles que las casas existentes. El comprador no necesariamente recupera los costos adicionales con una factura de energía más baja. Un poco de planificación (¿quitar la bomba de calor, por ejemplo?) puede reducir el precio de una casa de obra nueva. Por supuesto, esto tiene un precio por las ambiciones climáticas.
4. No hacer nada
Deje que los desarrolladores lo averigüen por sí mismos. Puedes esperar que sean buenos constructores, pero lo cierto es que son excelentes matemáticos. Acaban de tener unos años gordos detrás de ellos. En noviembre, el top 50 de Cobouw todavía mostraba que las empresas de vivienda registran los márgenes de beneficio más altos de todo el sector de la construcción. “Una vez más, está claro que este mercado está floreciendo como nunca antes”.
Cada proyecto de construcción es una batalla constante por los márgenes financieros. Muchos proyectos ahora trabajan con una cadena de subcontratistas y subcontratistas, para reducir el riesgo de pérdidas y aumentar las ganancias.
Durante la crisis anterior, varios constructores pudieron hacer algo con respecto al precio de venta de la nueva construcción. Un corredor ya conoce un caso de un proyecto de vivienda que se retiró justo antes de la presentación y se ofreció poco tiempo después, pero ahora con precios más bajos. Quizás llegue el momento en que los desarrolladores agreguen algunos extras, como una ventana de buhardilla gratis o paneles solares adicionales. Muchos proyectos ahora también están volviendo a la mesa de dibujo, con el fin de reducir el material o la cantidad de metros cuadrados.
5. No vendas, alquila
En el borde de la urbanización nueva más joven de Waddinxveen, las excavadoras están limpiando el suelo para pavimentar. Los trabajadores de la construcción cubren las paredes con paneles aislantes. Las casas ocupadas por sus propietarios en ‘estilo de paisaje inglés’ se vendieron como pan caliente durante años, dice Martin Kraaijestein (PvdA/GroenLinks), un veterano de 77 años en el consejo municipal y ex concejal de Tierras y Vivienda.
En octubre volvió a ponerse a la venta parte del distrito ‘Triangel’, como viviendas unifamiliares por hasta 580.000 euros. O casas resistentes a la vida de hasta más de 6 toneladas. Pero decenas de contratos de compra seguían esperando una firma.
Por qué no ajustar los planes para el distrito de 2.900 viviendas, sugirió Kraaijestein en el ayuntamiento. Reemplace las costosas viviendas ocupadas por sus propietarios con viviendas sociales. Esto también encajaría con la última Visión de Vivienda de Waddinxveen, que prescribe que los planes de construcción deben incluir al menos un 30 por ciento de alquiler social. En Triangel es sólo el 10 por ciento. ¿Podría el municipio no hablar con su socio en este proyecto, el desarrollador del área BPD?
Eso fue difícil para el concejal Albert Kerssies, del partido local PCW. También les gustaría ver más renta social, pero el municipio simplemente está obligado por los acuerdos con el desarrollador del proyecto. Este acuerdo no solo determina los ingresos del barrio para el municipio de más de 10 millones de euros, sino que también decide qué viviendas se construirán. Estos acuerdos se remontan a 2006, cuando la atención se centró principalmente en las viviendas ocupadas por sus propietarios.
El distrito de Waddinxveen es uno de los muchos proyectos de construcción de BPD, que entrega alrededor de seis mil viviendas al año. El director Harm Janssen dice que no tiene miedo de algún retraso en las ventas. Como subsidiaria de Rabobank, su empresa no tiene quejas sobre el financiamiento. Además, la atención se centra en el largo plazo. Por ejemplo, todavía se están comprando terrenos para viviendas considerables, como recientemente un gran sitio para una fábrica de puros cerca de Eindhoven.
Además, la estrategia de ventas se puede ajustar. BPD quiere comenzar a construir en una serie de proyectos cuando se venda el 50 por ciento de las viviendas, en lugar del 70 por ciento habitual. Janssen: ‘A menudo ves que la demanda aumenta cuando las casas están casi listas’. Por ejemplo, también se podrían vender más viviendas a los inversores.
Ahora se está desplegando otra arma en Waddinxveen: el Fondo de Vivienda propio de BPD con casas con un alquiler de hasta 1.100 euros. Ahora se ha acordado con Waddinxveen que 24 viviendas ocupadas por sus propietarios serán reemplazadas por 36 viviendas de alquiler de mercado medio para este fondo. También se sumarán 75 viviendas de alquiler social. En lo que respecta al concejal Kraaijestein, ese número puede aumentar aún más. ‘Todavía tenemos más de mil casas para construir en este distrito. Mantenemos la presión.
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