Haga zoom en el mapa «dónde estamos» en Web de Automattic, y buscará en vano un icono de «nuestra sede». La empresa de tecnología grande pero de bajo perfil detrás de WordPress y una serie de otros software de código abierto tiene gente trabajando para ella desde Ghana hasta Grecia, desde San Diego hasta Sevilla. Pero su personal de 2031, en 96 países, todos trabajan de forma remota, y siempre lo han hecho.
Muchas empresas, desde el comienzo de la pandemia de Covid-19, han replanteado el uso de sus oficinas. Muchos ahora adoptan el «trabajo híbrido», con el personal dividiendo su vida laboral entre el hogar y la oficina, incluso si pocos han hecho todo lo posible y se han convertido en lo que Automattic llama una «empresa totalmente distribuida».
Es imposible predecir cuál será el legado duradero de Covid en los patrones de trabajo, pero pocos jefes discutirían que significará menos tiempo en los edificios de la sede para la mayoría de los trabajadores de oficina de las grandes empresas.
Desafortunadamente para aquellos que poseen oficinas, esa aparentemente inevitable disminución en la demanda de oficinas coincidirá con una recesión inminente en el ciclo perenne de la propiedad comercial, una que posiblemente podría resultar más aguda incluso que la caída sísmica de 2007-8.
Cuando comenzó la crisis financiera mundial hace 15 años, la burbuja de los activos inmobiliarios fue una de las más grandes y una de las que estalló más rápido. Los valores de capital en el mercado de oficinas de Londres, un sector inmobiliario mundial emblemático, se desplomaron un 25 por ciento.
Los mercados inmobiliarios han sido notoriamente cíclicos durante mucho tiempo, pero el repunte de los últimos años ha sido tan espectacular como esa caída, gracias a una financiación persistentemente barata y una búsqueda desesperada de rentabilidad de las inversiones. Ambos factores fueron el resultado de las tasas ultrabajas del banco central, implementadas primero para impulsar la recuperación posterior a 2008 y luego para evitar una recesión catastrófica cuando Covid se desató en el mundo.
Pero como la noche sigue al día, la quiebra en los mercados inmobiliarios sigue al auge. Y con la Reserva Federal, el Banco de Inglaterra y el Banco Central Europeo ahora en modo de ajuste, los agentes inmobiliarios reconocen que los buenos tiempos han terminado. Es sólo una cuestión ahora de lo mal que se pone. CBRE habló el mes pasado de una «desaceleración marcada en todas partes» gracias a la velocidad de las subidas de tipos de interés, que «nos había pillado a todos por sorpresa».
También está actuando una tercera fuerza, aparentemente benigna. Los esfuerzos de los gobiernos y la industria de la inversión para impulsar las credenciales ecológicas de las grandes oficinas han reducido drásticamente las huellas de carbono de las mejores construcciones nuevas. Pero para los inversores hay un efecto secundario no deseado: gran parte del espacio de oficinas existente en el mundo no cumple con los nuevos estándares más ecológicos gracias a la energía marrón, la calefacción e iluminación ineficientes, el mal aislamiento y la provisión deficiente para los desplazamientos ecológicos. Los expertos esperan que esta categoría de propiedad pierda la mayor parte del valor en la recesión.
¿Cuán malo se pondrá? En general, no se espera que las tasas de interés se acerquen a los máximos históricos cuando la tasa de los fondos federales, que establece el estándar para los prestatarios estadounidenses, estaba en el rango del 10-20 por ciento. En el Reino Unido, incluso los economistas radicales solo pronostican un aumento del 7 por ciento.
Pero los optimistas sobre el futuro de la oficina pueden estar aferrándose a un escenario optimista poco realista. Señalan, en particular, un impacto limitado en los arrendamientos de oficinas desde que Covid golpeó por primera vez hace dos años y medio.
Esa imagen de la demanda da falsas esperanzas: los arrendamientos suelen ser a largo plazo sin cláusulas de ruptura fácil, lo que significa que solo ahora un goteo inicial de no renovaciones se está convirtiendo en algo más preocupante. Tres cuartas partes de los arrendamientos de Nueva York, por ejemplo, no se han renovado en los últimos dos años y medio, un estudio reciente de SSRN fundar.
Un análisis reciente sugiere que gracias al grado de sobrecalentamiento de la última década y las presiones que se sienten ahora, las perspectivas para el mercado inmobiliario de oficinas son bastante sombrías.
Ese documento de SSRN concluyó que el valor de los inmuebles de oficinas en EE. UU. podría disminuir a largo plazo en un 28 por ciento, o casi $ 500 mil millones. En Europa, los analistas del Bank of America advirtieron recientemente sobre una caída probable del 12 por ciento en los valores de las oficinas durante 18 meses, y los principales grupos inmobiliarios, incluidos Brookfield y BNP Paribas, han señalado su preocupación por una venta masiva (presumiblemente con la vista puesta en gangas potenciales).
Este ciclo, como cualquier otro, por supuesto girará. Y la evidencia anecdótica sugiere que, además de los edificios ultra ecológicos, los que se encuentran en los centros de las ciudades, en lugar de los negocios marginales, pueden tener mejores resultados, ya que los empleadores reconocen el deseo de la fuerza laboral por el contacto humano en un entorno vibrante. Incluso la fuerza laboral «distribuida» de Automattic se reúne en persona una vez al año, aunque no en una oficina.