“Uno esperaría que fuera menos en el comercio minorista. Pero todavía va bien de hecho “. El director ejecutivo de Wereldhave, Matthijs Storm, está encantado: a pesar de todo, las cosas van bastante bien en el mercado inmobiliario minorista. A pesar de todo. Porque si lees los titulares económicos, podrías sospechar lo contrario. Después del impacto de la crisis de la corona con todos sus bloqueos y cierres obligatorios de tiendas, la alta inflación ha provocado un mal humor histórico entre los consumidores. El aumento de las tasas de interés también es una fuente de inquietud para el mercado inmobiliario. Después de todo, para aquellos que quieren comprar bienes raíces, será más caro pedir dinero prestado, por lo que las partes vendedoras tendrán que bajar el precio.
No es un buen momento para tener que vender varios centros comerciales, como es el caso de los fondos inmobiliarios cotizados Wereldhave y Unibail-Rodamco-Westfield. Wereldhave tiene varios centros comerciales en Francia. Unibail está de vuelta con varios estadounidenses centros comerciales – un legado de la fusión con el australiano Westfield.
Los fondos cotizados en Amsterdam están ansiosos por deshacerse de sus centros comerciales menos rentables. Si es necesario, con pérdidas, como resultó en 2021, cuando Wereldhave vendió cuatro centros comerciales franceses con un descuento de alrededor del 40 por ciento sobre el valor contable.
Sin embargo, no hubo ánimo de crisis en la presentación de las cifras anuales de Unibail y Wereldhave esta semana. La temida crisis económica finalmente resultó ser mejor de lo esperado. Los consumidores todavía lograron encontrar los centros comerciales en 2022, y aunque los comerciantes vieron subir el alquiler de sus locales en línea con la inflación, la tasa de ocupación en Wereldhave subió al 96,8 por ciento, el porcentaje más alto desde 2014. Unibail (beneficio de 9,31 euros por acción ) y Wereldhave (1,63 por acción) se comportaron mejor de lo que esperaban los analistas. Si bien los ingresos totales por rentas cayeron debido a la desinversión de centros comerciales en el extranjero, tanto Unibail como Wereldhave pudieron elevar sus objetivos de ganancias para el próximo año.
Visión de futuro
En la comunicación con los accionistas, Wereld se ha centrado principalmente en la estrategia futura. En otras palabras: centros de servicio completo. Estos representan la visión de Wereldhave para el futuro: un centro comercial en el que, además de tiendas de ropa, se encuentran centros de atención, restauración y salud.
Porque la idea es que la mejor manera de llevar a los consumidores a su centro comercial es asegurarse de que no solo vengan a comprar. “Una visita al fisioterapeuta, un gimnasio o la compra de productos frescos”, dijo Matthijs Storm, CEO de Wereldhave. “También encaja mejor con horarios ocupados. Solo tienes que hacer un viaje en auto para todas esas cosas”.
En el centros de servicio completo Además de tiendas, también puedes encontrar atención y catering.
En última instancia, un centro comercial que se ha convertido en un centro de servicio completo debería garantizar más tráfico, lo que es bueno para la tasa de ocupación, el valor de la propiedad y, en última instancia, los ingresos por alquiler. El centro comercial cubierto Presikhaaf en Arnhem se menciona como un brillante ejemplo. Presikhaaf fue el primero en convertirse en un centro de servicio completo. Desde entonces, según Wereldhave, se ha comportado mejor que otros centros de su cartera. El número de visitantes está aumentando nuevamente, casi a los niveles anteriores al coronavirus. Storm: “Los visitantes califican su experiencia mucho más alto que antes de la renovación, y la tasa de ocupación también aumentó desde la transformación del 79 por ciento al 97 por ciento”.
sin centro comercial
Quien piense en un centro-con-todo, puede pensar rápidamente en el asiático o americano mega centros comerciales Visualizar. Centros que alejaban a los consumidores de la clase media local por la gran oferta. El resultado: calles comerciales vacías. En Holanda, aparte del Mall of the Netherlands en Leidschendam desarrollado por Unibail, no hay nada comparable. Según Storm, un centro como Presikhaaf es fundamentalmente diferente. “Un centro comercial de los Países Bajos como este es realmente un día fuera. Para nosotros, se trata de la visita diaria”.
Storm no puede negar por completo que los centros de servicio completo pronto asumirán las funciones de los centros de las aldeas. Sin embargo, el CEO de Wereldhave no cree que sus centros sean el golpe mortal para las calles de los pueblos locales. “El alcance no es tan grande. Damos corazón a lugares algo más tranquilos como Capelle, Hoofddorp, Nieuwegein y Heerhugowaard. No son exactamente los puntos críticos para las partes de capital privado de EE. UU.
Cartera francesa reducida
Wereldhave ha desplegado toda su estrategia en los centros de servicio completo. Gestiona una cartera inmobiliaria de alrededor de 2.000 millones de euros, repartida en 22 centros comerciales, principalmente en Bélgica y Holanda. Todos estos centros comerciales deben convertirse en centros de servicios completos en los próximos años. El año pasado ya completó la transformación de los centros comerciales en Tilburg, Dordrecht y Kortrijk en Flandes Occidental. Hoofddorp, Capelle aan den IJssel, Purmerend y Genk están previstas para este año.
Para financiar las transformaciones y reducir el índice de deuda ligeramente aumentado en 2022, Wereldhave quiere vender dos centros comerciales franceses. Desde el nombramiento del CEO Matthijs Storm en 2020, la cartera francesa se ha reducido constantemente. Los centros comerciales, en Burdeos y París, se pondrán a la venta este año y el próximo respectivamente. También se venderá un centro comercial aún no revelado en el Benelux, confirmó Storm en la presentación de las cifras anuales.
Con el aumento de las tasas de interés, los ingresos de los centros pueden ser decepcionantes, aunque Wereldhave no volverá a venderse por un 40 por ciento por debajo del valor contable, como sucedió con los centros comerciales franceses en 2021. Tormenta: “Eran centros que no eran rentables en absoluto. El de Rouen ahora está vacío en un 35 por ciento”. Burdeos y París son una historia completamente diferente. “Los rendimientos son mucho más altos allí. No hay razón para que vendamos allí con descuentos sustanciales”.
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