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Las vacantes en los centros comerciales al aire libre en Estados Unidos han caído a niveles históricamente bajos, desafiando los pronósticos de un apocalipsis minorista causado por el auge del comercio electrónico.
Los propietarios de complejos basados en grandes cadenas, tiendas de descuento y supermercados han ganado poder para aumentar los alquileres a medida que vencen los contratos de arrendamiento. Las nuevas construcciones se han visto obstaculizadas por mayores tasas de interés y crecientes costos de construcción.
Sólo el 6,2 por ciento del espacio de los centros comerciales al aire libre está actualmente disponible para alquiler, según la empresa de datos inmobiliarios CoStar, el nivel más bajo desde que comenzó a rastrear la disponibilidad en 2006. La tendencia contrasta con los centros comerciales cerrados, donde las vacantes están aumentando.
La escasez en el mercado ha refutado creencias arraigadas sobre los bienes raíces minoristas, dijo Brandon Isner, jefe de investigación minorista de Newmark, un corredor de propiedades comerciales.
“Dirían: ‘El comercio minorista está sobredesarrollado. El comercio minorista está pasando apuros. El comercio electrónico se va a apoderar del comercio minorista tradicional”. Y realmente nada de eso terminó siendo cierto”, dijo Isner.
Los minoristas planean expandirse aún más en los próximos años, liderados por las cadenas de descuento favorecidas por consumidores cansados de la inflación que buscan ofertas. Las cadenas de ropa y decoración a precios reducidos Burlington Stores, Ross Stores y TJX, matriz de las cadenas de tiendas Marshalls y TJ Maxx, sumaron en conjunto 339 tiendas en Estados Unidos el año pasado. Walmart tiene la intención de agregar 150 ubicaciones en EE. UU. durante los próximos cinco años.
“Yo diría que el sector inmobiliario es escaso. No se están construyendo muchos centros nuevos. Y para nosotros, hay un mayor interés por parte de otros minoristas y los tipos de bienes raíces que normalmente preferimos”, dijo a los analistas en noviembre Michael Hartshorn, presidente del grupo Ross Stores.
El clamor por las tiendas se produce a pesar del rápido crecimiento del comercio electrónico, que permite a los consumidores comprar desde casa. Las ventas de comercio electrónico en Estados Unidos en el tercer trimestre aumentaron un 7,5 por ciento interanual a 289.000 millones de dólares, superando un aumento del 2 por ciento en las ventas minoristas totales, según la Oficina del Censo.
Pero las ventas de comercio electrónico solo representaron menos de una sexta parte de las ventas totales en Estados Unidos. Los minoristas tradicionales están descubriendo que las tiendas son centros convenientes para enviar pedidos en línea y procesar devoluciones de clientes. El titán del comercio electrónico Amazon ha agregado este año 21 tiendas físicas de comestibles Amazon Fresh que admiten compras tanto en persona como en línea.
“Si quieres satisfacer tantas necesidades de comestibles como nosotros, debes tener una presencia física masiva”, dijo el director ejecutivo de Amazon, Andy Jassy, a principios de este año.
La fuerte demanda de centros comerciales al aire libre, normalmente frente a aparcamientos, difiere del debilitamiento de muchos centros comerciales cerrados. “El centro comercial baluarte Macy’s planea cerrar 150 tiendas”.
“El renacimiento de nuestra industria ha sido impulsado por lo básico y el valor. No ha sido impulsado por Louis Vuitton y Chanel”, dijo Adam Ifshin, director ejecutivo de DLC, propietaria de docenas de centros comerciales.
En los años posteriores a la crisis financiera mundial, se avecinaban predicciones sombrías para los centros comerciales, a medida que grandes minoristas como Sears quebraban. Los analistas hablaban de un “apocalipsis minorista”. Los confinamientos que siguieron a la llegada del Covid-19 agravaron las preocupaciones sobre el futuro de las compras en persona.
Al mismo tiempo, se estaban abriendo menos centros nuevos. Green Street, una firma de investigación de bienes raíces, dijo que los constructores agregaron un promedio de 0,6 por ciento anual al stock de centros comerciales entre 2009 y 2023, muy por debajo del 2,5 por ciento de nueva oferta agregada anualmente entre 2001 y la crisis financiera de 2008.
“Realmente ha habido muy pocas construcciones nuevas en los últimos 10 años. que es probablemente el mayor impulsor del cambio en la economía y el poder de fijación de precios de los propietarios, literalmente en todo el país”, dijo Jeff Edison, director ejecutivo de Phillips Edison, propietario de un centro comercial que cotiza en la bolsa de Nueva York.
Como alternativa al nuevo espacio, los minoristas con ambiciones de crecimiento se han estado mudando a edificios desocupados por rivales fallidos como Bed Bath & Beyond, que tenía 480 ubicaciones cuando se declaró en quiebra en 2023.
Los alquileres de los centros comerciales han promediado casi 18 dólares por pie cuadrado este año, según CoStar, eclipsando los máximos alcanzados antes de la crisis financiera. Los centros al aire libre, que han sido mucho más baratos que los alquileres de centros comerciales cerrados, ahora cuestan un promedio de 3,52 dólares más por pie cuadrado. Se estaban firmando nuevos contratos de arrendamiento con alquileres hasta un 32 por ciento más altos que los alquileres iniciales en contratos vencidos de 10 años, dijo JLL, un corredor de propiedades comerciales.
Green Street estimó que los alquileres en los 50 mercados principales necesitarían aumentar alrededor de un 65 por ciento en promedio para que las nuevas construcciones sean rentables. “Con las rentas actuales del mercado, los desarrollos no se fijan en ningún mercado”, dijo la firma.
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