El auge de los precios de la vivienda en Nueva Zelanda se enfría a medida que las tasas aumentan

Anne Bate se sintió “loca” tratando de reducir su tamaño en medio de una pandemia global. Pero vender su casa en el paraíso del pueblo pesquero de Pahi en el noroeste de la Isla Norte de Nueva Zelanda resultó ser la parte fácil.

Fue en Timaru, su destino a unos 1.360 km de distancia en la Isla Sur, donde Bate experimentó el otro lado del mercado. “Era como los vivos y los muertos”, dijo. Incluso como compradora en efectivo, dijo que fue un “milagro” que logró encontrar un lugar y mudarse más cerca de sus nietos.

Nueva Zelanda ha estado en medio de uno de los mayores auges inmobiliarios del mundo. Un refugio seguro relativo, con casos comparativamente bajos de covid-19, el precio medio de la vivienda ha aumentado un 43 por ciento en los últimos dos años, según Sense Partners, una consultora económica.

Eso ha dejado la compra de una casa fuera del alcance de muchos neozelandeses. Ahora que el precio promedio de la vivienda es diez veces mayor que el ingreso anual promedio, el gobierno y el banco central se han esforzado por encontrar formas de enfriar el mercado sin provocar un desplome.

El país es un ejemplo extremo de lo que sucedió con los mercados inmobiliarios durante la pandemia. Los precios han subido desde Canadá hasta Australia desde el primer trimestre de 2020, cuando las autoridades lanzaron un estímulo fiscal y monetario. Mientras tanto, el crecimiento de los salarios ha sido más modesto.

Ahora, a medida que la inflación se afianza en todo el mundo, los compradores y vendedores esperan ver qué efecto tendrá la eliminación del estímulo de los bancos centrales y los gobiernos y una serie de aumentos de tasas en el mercado de la vivienda y en la economía en general.

El Banco de la Reserva de Nueva Zelanda comenzó a endurecer la política monetaria en octubre pasado, después de un período de 18 meses durante los cuales su tasa de referencia en efectivo fue de solo 0,25 por ciento. La tasa se ha incrementado drásticamente al 2 por ciento y se espera que llegue al 4 por ciento dentro de un año, ya que el banco intenta sacar la inflación, ahora en casi el 7 por ciento, del sistema.

“Hasta cierto punto, Nueva Zelanda es un canario en la mina de carbón”, dijo Kelvin Davidson, economista jefe de propiedades de CoreLogic en Wellington. “Es un caso de prueba para que un banco central aumente las tasas a medida que los precios de la vivienda se disparan para hacer frente a la inflación”.

Su capacidad para mantener a raya a la COVID-19 durante gran parte de la pandemia provocó una recesión menor en Nueva Zelanda que en otras economías. El crecimiento relativamente fuerte, y un cambio en el mandato de los responsables de la política monetaria para que deban contrarrestar cualquier riesgo que los precios de la vivienda representen para la estabilidad financiera, significaron que el banco central fue uno de los primeros en actuar ante las señales de que la economía se está recalentando.

El impacto de esos aumentos, que han ido acompañados de condiciones crediticias más estrictas, como la reducción de la cantidad de hipotecas de alto riesgo con una relación préstamo-valor elevada, se está sintiendo profundamente en el mercado de la vivienda.

La agencia inmobiliaria Barfoot & Thompson cree que el volumen de ventas caerá a alrededor del 60 por ciento de los niveles observados el año pasado. “Los precios de la vivienda en Nueva Zelanda están cayendo y todas las señales apuntan a un mayor deterioro en los próximos meses”, dijo Ben Udy, de Capital Economics. Ahora espera que la caída de pico a mínimo en los precios de la vivienda alcance el 20 por ciento, el doble de su predicción anterior.

Pero incluso una caída del 20 por ciento solo llevaría los precios de la vivienda a los niveles de 2020. El riesgo real para la economía de Nueva Zelanda es que los hogares reduzcan drásticamente el gasto para proteger la riqueza que el auge de la vivienda y las bajas tasas ayudaron a crear.

Shamubeel Eaqub, economista de Sense Partners, con sede en Wellington, ha calculado que la riqueza inmobiliaria ha aumentado en 460.000 millones de dólares neozelandeses, o 295.000 millones de dólares, durante la pandemia. El producto interno bruto de Nueva Zelanda en 2021 fue de 350.000 millones de dólares neozelandeses.

Nueva Zelanda es un ejemplo particular de una economía donde “los consumidores son más sensibles a los precios de la vivienda que en otros lugares”, dijo Udy.

Ahora que los bancos centrales aumentan las tasas en todo el mundo, y se espera que las ajusten aún más en los próximos meses, una gran pregunta es si otros mercados seguirán a Nueva Zelanda.

Los agentes inmobiliarios siguen siendo optimistas. “Si bien los mercados se desacelerarán, no creo que veamos caídas de precios a nivel mundial. La tasa de crecimiento de los precios caerá y se suavizará en el transcurso de los próximos meses”, dijo Kate Everett-Allen, socia y directora de investigación residencial internacional de Knight Frank.

Los economistas son más escépticos. Innes McFee, economista global en jefe de Oxford Economics, vio un período de “crecimiento de precios muy débil” por delante, ya que las tasas más altas aumentaron los costos de las hipotecas. Vicky Redwood, asesora económica principal de Capital Economics, cree que los precios caerán en el Reino Unido, Australia, Canadá, Suecia y Noruega, junto con Nueva Zelanda.

Algunos neozelandeses ven un resquicio de esperanza en el estallido de una burbuja inmobiliaria que ha dejado a muchos luchando por ascender en el escalafón de la propiedad. La propiedad de viviendas está en su nivel más bajo desde la década de 1950, según Eaqub. Señaló que alrededor del 4 por ciento de los ingresos fiscales de Nueva Zelanda se gasta en asistencia para la vivienda.

Tobias Otting, un consultor de CoreLogic de 29 años que busca comprar una casa en Wellington con su socio, ha sido testigo de un enfrentamiento entre los vendedores que intentan mantener los precios firmes y los compradores que buscan fijar el precio en la caída inminente. “La realidad se está imponiendo. Ahora es un mercado de compradores”, dijo Otting. “Tenemos el lujo de ser pacientes”.