Son las 10 de la mañana de una brillante mañana de septiembre y Mayfair está a tope. Justo al lado de Berkeley Square, un vendedor en el garaje de Bugatti tiene una agenda llena de citas y no puede quedarse a conversar. En cambio, conduce con cautela el único automóvil de la sala de exposición, con un precio de 3,4 millones de libras esterlinas, desde su plataforma giratoria de acero hasta la carretera y lo estaciona detrás de una camioneta de reparto, para deleite de los espectadores con teléfonos con cámara. Al lado, en la sala de exposición de Bentley, hay una lista de espera de cuatro meses para el popular 4×4 Bentayga.
En el extremo norte de la plaza, en la casa de subastas Phillips, trabajadores bien vestidos desmantelan la mise-en-scène de la venta de grabados de David Hockney de la noche anterior, en la que se vendieron los 78 lotes y se recaudaron 3,3 millones de libras esterlinas. Louisa Earl, del subastador, dice que la asistencia ha crecido constantemente desde enero, cuando las subastas se reanudaron en persona luego de los cierres del Reino Unido. Muchos son locales, algunos recién llegados. “Se mudarán cerca y serán todas las paredes blancas y vendrán aquí por cosas para decorarlas”.
Después de un período tranquilo durante las profundidades de la pandemia, los súper ricos del mundo han regresado a los centros de las ciudades y han estado comprando casas.
En Londres y Nueva York, el aumento de las transacciones en 2021 ha continuado hasta 2022. Tras un recuento récord de compras de superprime en Nueva York el año pasado, se acordaron 218 ventas superiores a 10 millones de dólares entre enero y agosto de este año, en comparación con 167 en 2019 antes de la pandemia. En Londres, se vendieron 272 casas por £5 millones o más durante el mismo período, dos tercios más que en la misma etapa en 2019, según LonRes. Y en Sídney, la agencia inmobiliaria global Knight Frank calcula que las ventas de viviendas a un precio superior a US$10mn en la primera mitad del año fueron más del doble del promedio de cinco años.
Sin embargo, una perspectiva económica cada vez más sombría, y una fuerte caída en las ventas en los principales mercados inmobiliarios, plantea una pregunta importante: ¿cuánto tiempo puede continuar el auge de las superprime?
Las ventas de viviendas en Manhattan cayeron un 38 por ciento en los tres meses hasta agosto en comparación con hace un año; Las ventas totales de viviendas en EE. UU. cayeron un 20 por ciento interanual en julio. Las ventas de viviendas en el Reino Unido han caído durante cinco meses seguidos, según la Royal Institution of Chartered Surveyors. Lo peor puede estar por venir para los principales mercados inmobiliarios, ya que las tasas hipotecarias aumentan y los propietarios de viviendas se enfrentan a una inflación en espiral.
El analista de vivienda Neal Hudson estima que los precios de la vivienda en el Reino Unido en julio estaban sobrevaluados en un 17 por ciento en comparación con los salarios y las tasas hipotecarias. “Eso podría aumentar rápidamente a un 40 por ciento sobrevaluado si las tasas hipotecarias alcanzan el 6 por ciento”, dice.
Mientras tanto, las nubes de tormenta sobre las principales economías del mundo no presagian nada bueno para los superricos que poseen o están empleados por empresas líderes. En julio, el FMI advirtió que la desaceleración de las economías de EE. UU., China y Europa podría llevar al mundo al borde de una recesión mundial. Las fuertes caídas de este año en los mercados bursátiles mundiales, en los que está invertida gran parte de su riqueza, también los dejarán más pobres: el índice MSCI de acciones europeas cayó un 21 por ciento en el año hasta agosto; el S&P 500 de EE. UU. cayó un 17 por ciento.
Sin embargo, hasta ahora, tales vientos en contra han hecho poco para frenar la demanda de las casas más caras de Nueva York, dice Garrett Derderian, jefe de investigación de la agencia inmobiliaria de Nueva York Serhant. “Las ventas de superprime se han desconectado de las realidades de una desaceleración más amplia; sin dejarse intimidar ni influenciar por el aumento de las tasas hipotecarias, la inflación y los temores de recesión”.
En Londres, Paul Welch, agente hipotecario de los superricos, afirma estar disfrutando de un año récord. “En 2022, arreglé más hipotecas al 100 % para la compra de viviendas por más de 10 millones de libras esterlinas que en cualquier otro momento durante mis 20 años de carrera, y septiembre no ha tenido tregua”, dice, y agrega que tales préstamos requieren activos adicionales. como una cartera de acciones, como garantía.
Welch, que dirige largemortgageloans.com, está gestionando actualmente un préstamo de 28 millones de libras esterlinas para un cliente estadounidense que financiará el precio total de una casa de cuatro dormitorios en Knightsbridge. La semana pasada, tres bancos estaban ofreciendo el dinero a una tasa variable a cinco años del 1,5 por ciento por encima de la tasa base del Banco de Inglaterra. “No existen hipotecas equivalentes al 100 por ciento en el mercado estándar”, dice David Hollingworth del corredor hipotecario L&C del Reino Unido. Él dice que la oferta más cercana disponible, una tasa de dos años del 95 por ciento, que cobra un 2,04 por ciento por encima de la tasa base, tiene un tope de £ 600,000.
Los bancos pueden ofrecer tasas muy bajas para atraer a la persona adecuada, de quien existe la posibilidad de obtener comisiones por otros servicios lucrativos. Welch dice que incluso pueden hacer el préstamo hipotecario con pérdidas. “Solo tienes una oportunidad para ganar un cliente de $ 200 millones”, dice.
Un ático en el desarrollo de lujo 200 Amsterdam en Nueva York; en Manhattan, las ventas de viviendas con un precio superior a los 10 millones de dólares aumentaron el año pasado © Williams New York/Brown Harris Stevens Development
Con dinero barato todavía disponible para muchos superricos, las casas están cambiando de manos por sumas asombrosas en los puntos calientes de propiedad del mundo.
A finales de junio, un apartamento de la Quinta Avenida en Manhattan se vendió por 101 millones de dólares, uno de los cuatro desde mayo que superó los 50 millones de dólares, según Serhant. En julio, la casa de St Tropez de Bernard Tapie, el empresario y político francés fallecido en octubre, se vendió por 81,2 millones de euros.
De vuelta en Mount Street de Mayfair, Wetherell dice (a pesar de tener “NDA hasta la cabeza, lo que significa que no puedo dar detalles”) que ha vendido al menos una casa este año por más de 50 millones de libras esterlinas. “Si es la casa adecuada, los cambios en las tasas de interés no hacen ninguna diferencia para estos compradores”.
El auge de las compras de superprime refleja el continuo crecimiento de los superricos globales. El número de los que valen más de 30 millones de dólares aumentó un 9 por ciento el año pasado a 610.569, según Knight Frank. En los últimos cinco años, las cifras han aumentado en un 75 por ciento.
Sus complejos arreglos financieros significan que a menudo disfrutan de un nivel de flexibilidad impensable para los compradores de viviendas convencionales.
Tiendas de lujo en Burlington Arcade, Londres © Simon Dawson/Bloomberg
Jonathan, que no quiso dar su nombre real, dice que hizo una fortuna con una inversión de 500.000 libras esterlinas en bitcoins en 2012 y acaba de pagar 10 millones de libras esterlinas por una casa de seis dormitorios cerca de Notting Hill. Lo financió con una hipoteca de 5 millones de libras esterlinas garantizada contra la casa con un banco privado en el Reino Unido y otro préstamo de 7 millones de libras esterlinas, incluido el dinero para el impuesto de timbre y nuevos interiores, de un banco privado suizo, garantizado en su totalidad con 17,5 millones de libras esterlinas de bitcoin.
“Para la hipoteca ni miraron mis ingresos”, dice; todo lo que el banco exigió fue que pagara por adelantado el interés de sus préstamos (3,7 por ciento fijo durante cinco años, un total de £ 925,000) por adelantado. “Como para [the Swiss bank]ni siquiera me hicieron una verificación de crédito”, dice.
Jeffrey Feinman, un contador de DDK & Company con sede en Nueva York, cuyos clientes superricos incluyen varios multimillonarios, dice que los compradores adinerados a menudo prefieren una hipoteca a la compra de una casa en efectivo porque significa no tener que liquidar otras inversiones, incluso en capital. mercados o sus propias empresas, que confían en que les reportarán más que el costo del préstamo.
Recientemente, el número de personas que le piden hipotecas al 100 por ciento ha disminuido en comparación con principios de año, con crecientes preocupaciones sobre la economía global y el aumento de la inflación, dice. “Todavía hago algunos de estos préstamos, pero los clientes están siguiendo un enfoque más conservador; inflación es la palabra mágica en estos días”.
Pero un banquero privado de Mónaco dice que los bajos precios actuales del mercado de valores hacen que los clientes busquen oportunidades de inversión, lo que hace que sigan dispuestos a pedir prestado grandes sumas. “El nivel de endeudamiento es más o menos el mismo [as at the beginning of the year]: si bien el costo de los préstamos generalmente aumenta, también lo hacen los rendimientos futuros disponibles en inversiones no inmobiliarias”, razona.
En Londres, la debilidad de la libra frente al dólar —en 1985 fue la última vez que valió menos— ha aumentado la proporción de ventas de superprime este año a compradores de Medio Oriente, América del Norte y China, según los agentes. El efecto combinado de las caídas de precios y el debilitamiento de la libra significa que los precios para los compradores de dólares en el centro de Londres son hoy un 43% más bajos que en 2014, según Savills.
Para aquellos con unas pocas decenas de millones para gastar en una nueva casa, las principales ciudades del mundo siguen siendo atractivas. “Muchos de los compradores londinenses de hoy hicieron grandes sumas durante la pandemia”, dice Alex Christian, codirector de la oficina privada de Savills en Londres.
Uno de sus clientes, un administrador de fondos de cobertura de 40 años que vive en Londres, comenzó su búsqueda de casa antes de la pandemia con un presupuesto de 15 millones de libras esterlinas. A día de hoy todavía no ha encontrado el hogar adecuado, pero su presupuesto ha aumentado a 40 millones de libras esterlinas.
Muchos recién acuñados son del mundo emergente. Estos súper ricos han favorecido durante mucho tiempo la compra de viviendas en las principales ciudades occidentales como reservas de riqueza, por la calidad de vida que ofrecen esas ciudades y para brindar seguridad a su dinero y a sus familias.
Sídney, donde las ventas de viviendas de alto riesgo han aumentado incluso cuando las ventas en los principales mercados inmobiliarios disminuyen © Brendon Thorne/Bloomberg
Un experto en fideicomisos con sede en una dependencia de la corona del Reino Unido, que se negó a dar su nombre real, actualmente está ayudando a dos empresarios chinos a encontrar casas para comprar en Europa. “Ambos están preocupados de que el gobierno se apodere de sus activos y quieren un lugar donde su riqueza y su familia puedan estar seguras”, dice.
Sus clientes latinoamericanos también temen que los gobiernos locales se apoderen de sus activos. Si su riqueza se vuelve ampliamente conocida en su país de origen, ellos o su familia corren el riesgo de ser secuestrados.
No está claro por cuánto tiempo los mercados inmobiliarios de alto riesgo del mundo pueden hacer caso omiso de los vientos en contra económicos y una desaceleración más amplia del mercado inmobiliario. En febrero, el Reino Unido retiró su visa de inversionista de nivel 1, una ruta popular durante mucho tiempo para que los súper ricos obtengan la residencia con sus familias a cambio de £ 2 millones en fondos de inversión. Preocupado por la caída de los precios, Wetherell dice que muchos de sus clientes de Mayfair están retirando sus casas del mercado. “Se han retirado más casas en los últimos meses de las que se han vendido, no están recibiendo las ofertas adecuadas”, dice.
Pero a pocas puertas de la oficina de Wetherell, los clientes de Sautter, la célebre tienda de cigarros de Mount Street, donde el humo más caro cuesta £ 300, no muestran signos de aprensión mientras se acomodan en cómodos sillones para una calada a la hora del almuerzo, una rareza desde que se prohibió fumar. en casi todos los lugares de trabajo cerrados en 2007. Un inversionista de capital privado de San Francisco, que está de vacaciones en el hotel Connaught de enfrente, deja su periódico para contarme sobre un encuentro reciente con un visitante estadounidense en la tienda con quien pronto podría hacer negocios. .
“Ha sido nuestro verano más ocupado en 12 años. Tenemos tantos lugareños”, dice Magali De La Cruz, una cubana que administra la tienda, antes de lanzarse a relatar tranquilamente anécdotas de celebridades de años pasados. “Allí donde estás sentado estaba Alec Baldwin fumando con Keanu Reeves, quien estaba [then] celebrando su 50 cumpleaños”.
En la habitación con paneles de madera, llena de humo y nostalgia, las realidades económicas del exterior (aumento de las tasas hipotecarias, inflación en espiral y recesión inminente) parecen pertenecer a otro mundo.
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