En los últimos años, en algunos centros urbanos alemanes, tras el cierre de sucursales del grupo de grandes almacenes Galeria Karstadt Kaufhof (GKK), ha sido posible revitalizar los locales y sus alrededores mediante conceptos creativos de reutilización. Este es el resultado de un estudio que la consultora comercial BBE tiene previsto publicar a finales de este mes.
GKK se declaró en quiebra el martes por tercera vez en pocos años. De las 300 sucursales anteriores sólo queda alrededor de un tercio. Durante enero, la empresa cerrará otras 18 propiedades. La consultora de comercio BBE ha investigado qué ha sido de las antiguas sucursales de Karstadt y Kaufhof cerradas en los últimos años. Esto también permite sacar conclusiones sobre sucursales que podrían verse afectadas por un cierre en el futuro.
“Los usos mixtos son prometedores, por ejemplo, con tiendas y restaurantes en la planta baja, oficinas, coworking, centros médicos en los pisos superiores y hoteles o viviendas en los pisos superiores”, afirma el jefe de BBE, Johannes Berentzen. La liberación de grandes superficies en buenas ubicaciones es una oportunidad para los centros urbanos alemanes. En su opinión, ejemplos positivos, especialmente desde el punto de vista urbano, son las antiguas sucursales en Recklinghausen, Osnabrück, Bonn, Augsburgo, Hof y Leipzig.
Vacantes largas en Rheine y Velbert
Según el estudio, transcurren una media de cuatro a cinco años entre el cierre de un local y su nuevo uso. Esto se debe principalmente a la búsqueda de inversores, las normas de uso, los procedimientos de aprobación y las obras de construcción necesarias. La renovación de las sucursales suele ser compleja y la renovación del núcleo suele ser inevitable. En este caso, las autoridades competentes deben ofrecer soluciones pragmáticas a los comerciantes locales, una buena gestión de la obra, pero también flexibilidad por parte de los propietarios y posteriores inquilinos, afirma Berentzen.
En algunas ciudades, los empresarios locales han participado en el desarrollo de conceptos de reutilización. En Gelsenkirchen, tras el cierre del antiguo edificio Karstadt/Hertie, comerciantes locales, empresarios, artesanos y propietarios se unieron, adquirieron los grandes almacenes vacíos y los transformaron en el “Linden-Karee” con uso mixto. Desde 2015, además de la oferta comercial y de servicios, también hay un centro residencial y de cuidados.
Algunos ejemplos muestran cómo puede funcionar. Ahora hay planes para reutilizar la antigua sucursal de Hertie en Velbert, que cerró en 2009, pero no está prevista su finalización hasta 2027, 18 años después de su cierre. En una ubicación anterior en Rheine, el “Quartier Staelscher Hof” con 100 habitaciones de hotel y 44 apartamentos está previsto que esté terminado en 2024, después de 15 años de desocupación.
Las antiguas zonas de Kaufhof o Karstadt también están vacías en otras ciudades, por ejemplo en Hannover. Una de las dos sucursales cerradas más recientemente sirve de uso provisional, entre otras cosas, como lugar para eventos culturales. En su apogeo, había siete ubicaciones en la ciudad, pero permanece una. Según Berentzen, no es muy prometedor que los nuevos operadores simplemente mantengan el antiguo concepto de uso sin cambios. “El vino añejo en botellas nuevas no funciona con ningún otro nombre”.
“Buenas oportunidades para Munich, Hamburgo y Frankfurt”
La consultora de gestión PwC examinó en 2022 el desarrollo de 32 grandes almacenes Karstadt o Kaufhof que habían estado cerrados en años anteriores. Así, un año después de conocerse los cierres, el 72 por ciento de ellos ya había tomado una decisión sobre su uso posterior. Más de la mitad de los grandes almacenes fueron reformados o demolidos. En la mitad de los casos existía entonces un concepto de uso mixto.
El experto inmobiliario Lars Jähnichen, del grupo IPH, espera que las sucursales de Galeria se cierren, especialmente en las ciudades pequeñas y medianas, y que no queden más de 40 sucursales. “Las mejores ubicaciones como Múnich, Hamburgo y Frankfurt siguen teniendo buenas oportunidades”.
Desde el punto de vista de Jähnichen, en estas casas también es necesario realizar grandes trabajos de renovación, ya que la estructura del edificio, la tecnología y los conceptos de las ubicaciones a menudo están obsoletos. A pesar de los elevados costes de inversión, espera que haya suficiente interés. “Para las sucursales cerradas de GKK se necesitan conceptos de reutilización nuevos y adaptados a la ubicación, como por ejemplo un uso mixto de comercio minorista en la planta baja y uso residencial, de oficinas o de hotel en las plantas superiores”, afirma Jähnichen.
Las ciudades quieren ser incluidas en los conceptos de reutilización
Es importante que las ciudades y comunidades encuentren rápidamente soluciones de seguimiento tras el cierre de los grandes almacenes. Las llamadas obras fantasma o terrenos baldíos son impopulares porque impiden que la gente acceda al centro de las ciudades. “Al reutilizar grandes almacenes, es importante demostrar una perspectiva de uso a largo plazo, para evitar espacios vacíos y efectos negativos sobre el atractivo del centro de las ciudades”, afirmó André Berghegger, director general de la Asociación Alemana de Ciudades y Municipios.
Pide que las ciudades afectadas sean incluidas desde el principio en las conversaciones entre los administradores concursales y los acreedores para desarrollar conceptos atractivos de reutilización. “Sin embargo, las comunidades afectadas también deben tener un mejor acceso legal y financiero a los inmuebles”, afirma Berghegger. Los gobiernos federal y regional están obligados a optimizar las condiciones marco, por ejemplo en el derecho municipal de preferencia (dpa).
About the Author
