Las calles comerciales holandesas estaban más llenas a fines de 2022 que en años. Pero eso se debe principalmente a que se hacen más pequeños cada año. Una vez más, 3.700 espacios comerciales ‘desaparecieron’ en ciudades y pueblos holandeses el año pasado. En algunos casos porque fueron demolidos, pero mucho más a menudo porque el propietario decidió convertirlos en oficinas o viviendas.
Debido a que el stock de propiedades minoristas cayó el año pasado, la vacante también disminuyó rápidamente, señaló el lunes el investigador de mercado Locatus. Cada año, a fines de diciembre, el especialista en cifras mide qué propiedades comerciales en las ciudades y pueblos holandeses están llenas y cuáles no. Según Locatus, el 6 por ciento de los 212.000 espacios comerciales en los Países Bajos estaban vacíos a fines del año pasado.
El año pasado, el 6,7 por ciento de todas las propiedades comerciales no tenía inquilino. Incluso un año antes era del 7,5 por ciento, un nivel que se alcanzó en 20 años solo en 2015. Ese pico se debió en parte al estallido de la pandemia del coronavirus a principios de 2020, después de lo cual los consumidores decidieron evitar las concurridas calles comerciales durante el resto del año.
Reducción de las calles comerciales
A primera vista, esta tendencia a la baja es esperanzadora. La calle comercial física ha estado luchando durante años, en parte debido al auge de las compras en línea y al colapso de varias docenas de grandes cadenas. Sin embargo, la caída de la tasa de vacantes dice poco sobre la vitalidad de las tiendas físicas. No solo desaparecieron los locales comerciales vacíos, sino también cerca de 2.000 locales comerciales ocupados.
Esta reducción de las calles comerciales ha estado ocurriendo durante algún tiempo. Después de que la crisis económica de 2008 golpeara con fuerza al comercio minorista unos cinco años después, la vacancia se convirtió en un problema grave. Porque aunque los restantes han abierto nuevas sucursales desde entonces, y algunas tiendas web como Coolblue decidieron expandirse a la calle principal, el número de tiendas ha disminuido en general en los últimos años.
En 2019, esta fue la razón por la que el asesor inmobiliario CBRE predijo que una cuarta parte del espacio comercial total sería redundante cuatro años después. Los municipios decidieron responder a tales perspectivas mediante la reorganización activa de las ciudades del interior. Junto con los propietarios, han intentado en los últimos años hacer que los centros sean más pequeños pero más concurridos. Instando a los comercios del barrio o de los límites del centro a trasladarse a las principales calles comerciales. A los edificios vacíos que quedaron atrás se les dio un destino diferente.
Las tiendas se convierten en hogares
Desde 2015, más de 10.000 propiedades comerciales se han convertido a un tipo de espacio diferente, según cifras de Locatus. Pero con 3700 propiedades reutilizadas, ese proceso fue mucho más rápido que antes del año pasado. Muestra que 2022 fue principalmente el año en el que los propietarios decidieron cambiar las rentas minoristas decrecientes por una fuente de ingresos que está aumentando: el alquiler de viviendas.
Esta contracción en la oferta está en equilibrio, por cierto, señala el investigador principal Gertjan Slob de Locatus. Por ejemplo, el año pasado se abrieron aproximadamente 4900 nuevas propiedades comerciales, lo que significa que aproximadamente 8600 ubicaciones existentes se han convertido o demolido. En gran medida, según Slob, se trataba de edificios que todavía tenían un inquilino que decidió parar. Porque el dueño de la tienda quería jubilarse, por ejemplo.
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Los edificios llenos que desaparecieron estaban principalmente en áreas periféricas, como áreas residenciales, según el director de investigación de Locatus. En los concurridos centros comerciales, se convirtieron principalmente edificios sin inquilinos. Cuando se le preguntó, Slob no pudo decir el lunes a qué tipo de áreas comerciales se han agregado las casi cinco mil nuevas ubicaciones.
Aunque las tasas de vacancia están disminuyendo a nivel nacional debido al rediseño de las áreas comerciales, el efecto no es igual de fuerte en todas partes: difiere por región, pero también por tipo de área comercial. Por ejemplo, los centros de ciudades medianas con 200 a 400 tiendas (tamaño Bussum, Delft) han estado luchando por encima del promedio durante años. A fines del año pasado, la tasa de vacantes todavía era de casi el 12 por ciento, a pesar de dos años de caída.
También son problemáticos, pero en menor medida, los centros comerciales de ‘apoyo’ en las ciudades más grandes del país, donde más del 9 por ciento de las tiendas aún están vacías. Algunos ejemplos son Amsterdam Osdorpplein o Nijmegen Dukenburg. La tasa de vacantes es más baja en lo que Locatus llama el ‘área minorista dispersa’, fuera de las áreas comerciales fijas: menos del 3 por ciento.
Si bien Locatus es cautelosamente optimista sobre el futuro de las calles comerciales holandesas debido a la caída de la tasa de vacantes, la asociación de agentes inmobiliarios NVM se mostró recientemente bastante preocupada. En una encuesta de propiedades minoristas, el NVM descubrió hace tres semanas que la demanda de propiedades minoristas sigue bajo presión, porque los minoristas se enfrentaron a “costos crecientes e incertidumbre” después de la pandemia de la corona, en parte debido a la guerra en Ucrania.
Alta inflación
La asociación de corredores apunta al aumento de los alquileres minoristas: muchos minoristas vieron cómo la factura de sus locales aumentó considerablemente este verano porque el propietario permitió que aumentara al ritmo de la alta inflación. La factura energética también aumentó considerablemente en poco tiempo y se hizo mucho más difícil contratar personal.
En el próximo año, las tiendas sufrirán una alta inflación, tasas de interés en aumento y una falta de confianza del consumidor. Agregue a esto una “probable recesión económica” y los “tiempos inciertos” para los minoristas están lejos de terminar, según NVM. Esto tendrá un “efecto irrevocable en el uso del espacio comercial”.
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