Los precios de la vivienda siguen altos, a pesar del aumento de los intereses y los costes de la energía. Al mismo tiempo, las nuevas construcciones están cayendo a un nivel mínimo. “Tenemos muchos espectadores, pero todavía no hay compradores”.
A pesar de la alta inflación y los costos de la energía, la incertidumbre económica y el aumento de las tasas de interés, los precios de la vivienda apenas han caído. Según la asociación de agencias inmobiliarias NVM, el precio medio de venta de una vivienda usada en el tercer trimestre de este año fue de 422.000 euros en comparación con el mismo período del año pasado, un 1,7 por ciento menos. Trimestralmente, el precio de venta medio aumentó casi un 2 por ciento. Según los agentes inmobiliarios, este aumento se debe a una mayor confianza en el mercado inmobiliario. Los economistas de ING y Rabobank predicen otro pequeño aumento de precios para el próximo año. En ABN Amro todavía esperan una ligera caída, pero menor de lo esperado anteriormente.
Los últimos precios de la vivienda se basan en un número relativamente pequeño de ventas. Según los agentes inmobiliarios, los propietarios temen no poder encontrar rápidamente una buena alternativa si venden su casa. El número de viviendas puestas a la venta fue un 18 por ciento menor que en el tercer trimestre de 2022. A finales de septiembre de este año, había menos de 29 mil viviendas en venta, un 2 por ciento menos que un año antes. Las viviendas que se pusieron a la venta en el último trimestre suelen tener precios más competitivos. “Los vendedores parecen darse cuenta de que el mercado ha cambiado”.
La tensión en el mercado inmobiliario sigue siendo intensa. Según la estimación oficial, el déficit habitacional ha aumentado de 315 mil viviendas hace un año a 390 mil.
VENDEDOR
Rosa Withaar (42 años, empresaria del sector de la producción de vídeos) gestiona la venta de la casa de su suegra en Walestraat, Gouda. El monumento municipal de 1905 “necesita cariño y atención”.
Etiqueta energética: ninguna. A la venta: ocho semanas. Precio de venta: 265 mil euros.
Withaar: ‘Mi suegra está muy apegada a esta casa, pero se está volviendo demasiado laboriosa. Primero alquilamos la casa a mis suegros. Cuando nos fuimos, el mercado inmobiliario estaba tan mal que la casa todavía estaba alquilada temporalmente.
‘El agente inmobiliario dijo hace tres meses que una casa tan bonita en el centro de la ciudad se habría vendido en poco tiempo. Seguimos su precio de venta sugerido. También está en línea con el mercado. Pero el mercado es un poco misterioso ahora. Las casas siguen a la venta por un poco más. El número de espectadores es limitado. Por eso ya hemos bajado un poco el precio”.
La tasa de interés promedio de los préstamos hipotecarios se disparó de aproximadamente el 1,4 por ciento en 2021 al 4,8 por ciento actual. Esto ha hecho que el préstamo más grande en la vida de muchas personas, para la compra de una vivienda, sea mucho más caro.
A esto se sumó la guerra en Ucrania, que provocó un fuerte aumento de los costes energéticos y de la inflación. Las carteras de los posibles compradores de viviendas se hicieron cada vez más escasas. Esta fue la razón para que el gabinete (por consejo de Nibud) endureciera significativamente las normas para los préstamos hipotecarios. Para tener dinero sobrante para todas las demás cosas de la vida, se puede pedir prestado menos para comprar una casa.
Los propietarios de viviendas con una hipoteca que pueden llevar consigo a su próxima casa no se ven afectados por el aumento de las tasas de interés. Durante la época de tasas de interés históricamente bajas, muchos de ellos también compraron su antigua tasa de interés por una tarifa de préstamo a una tasa bajísima. Podrán dar el salto a una vivienda más cara sin aumentar sus costes mensuales.
COMPRADORES
Jeroen van der Wal (55 años, inversor en el sector inmobiliario residencial y de restauración) y su esposa Francisca van der Wal buscan una casa espaciosa en el centro de Gouda, preferiblemente con plaza de aparcamiento propia.
Él: ‘Queremos mudarnos de una casa con jardín en Moordrecht a la ciudad. Todavía nos estamos orientando. ¿Qué podemos conseguir por nuestro dinero?
Ella: ‘Como comprador, puedes volver a mirar a tu alrededor cuando quieras. En comparación con el año pasado, el mercado inmobiliario se ha calmado claramente.’
Él: ‘La sobrepuja ha sido resuelta. Quizás esa sea la caída que estamos viendo ahora. Con los bajos tipos de interés de hace dos años, cien mil más sobre el precio de venta cuestan casi nada, por supuesto. Ahora el aumento de los tipos de interés está presionando un poco al mercado.
‘Creo que pronto aparecerán más viviendas en el mercado. La propuesta de regulación de alquileres del Ministro Hugo de Jonge está obligando a los inversores a vender sus casas. Estoy analizando eso ahora también.’
Las ventas de viviendas de nueva construcción se encuentran en un “nivel históricamente bajo”, afirma el NVM. Sólo se vendieron 16.800 en los últimos doce meses. Esta cifra contrasta marcadamente con la ambición de construir cien mil viviendas adicionales en los Países Bajos cada año, hasta llegar a casi un millón en 2030.
Una de las principales causas de la caída del interés por la obra nueva es (de nuevo) el aumento del tipo de interés hipotecario. Las viviendas de nueva construcción suelen tener precios mucho más altos que las viviendas existentes, en parte debido a una mayor calidad de construcción y requisitos de sostenibilidad. El aumento de los costes de los materiales de construcción también influye.
La caída de las ventas de viviendas de obra nueva está provocando el aplazamiento de posteriores proyectos de construcción. Según el NVM, las ventas de casi dos mil viviendas de obra nueva se detuvieron en el último trimestre. La falta de una alternativa intensifica la lucha por las viviendas existentes ocupadas por sus propietarios, advierten los agentes inmobiliarios.
VENDEDORES
Femke Bus (43 años, líder del proyecto HRM) y Edo Geerlof (54 años, decano y profesor) venden su casa junto al canal del año 1923, completamente renovada, en el lago Gouwe, en Gouda.
Etiqueta energética: C. En venta: cinco meses. Precio de venta: 639 mil euros.
Ella: ‘Vender una casa en el centro histórico siempre lleva un poco más de tiempo. Hasta el año que viene no nos mudaremos con nuestra hija a una casa de nueva construcción con jardín. Así que pusimos esta casa a la venta a tiempo.’
Él: ‘Tenemos muchos espectadores, pero todavía no hay compradores. Según el corredor, no se trata del precio, aunque ya pasó el tiempo de las sobrepujas importantes. El mercado realmente ha cambiado debido al aumento de las tasas de interés y la inflación.’
Ella: “El mercado es muy impredecible”, dijo el corredor. A veces va muy rápido, a veces lleva más tiempo. La gente ahora se toma más tiempo. Estamos seguros de que todo saldrá bien, pero su paciencia se pondrá a prueba.’
Las casas con buena etiqueta energética son las ganadoras del año pasado. La bonificación sobre el precio de venta podría superar el 10 por ciento, calcularon la semana pasada economistas del ING Bank. Una vivienda más sostenible no sólo ahorra al comprador en futuras facturas de energía. También le libera del esfuerzo de hacer la casa más sostenible, como instalar paneles solares y aislar las paredes exteriores. Además, ya no es necesario solicitar financiación o subvenciones adicionales para ahorrar energía.
La diferencia de precios conduce a una mayor desigualdad en el mercado inmobiliario. Los compradores más ricos pueden permitirse el lujo de ahorrar energía, mientras que los compradores menos ricos deben pagar facturas de energía elevadas.
VENDEDOR
Metten Knüppe (40 años, secretario de la junta de jóvenes, casado, tres hijos) vende en el Turfmarkt de Gouda su casa junto al canal con un profundo jardín del año 1650.
Etiqueta energética: ninguna, pero el monumento nacional está “lo más aislado posible”. En venta: seis semanas. Precio de venta: 700 mil euros.
‘Los vecinos se sorprendieron por nuestra partida: ‘¡Habéis terminado la renovación importante y la sostenibilidad, y ya os movéis!’ Nos mudamos a las afueras de Gouda, a una casa con mucho terreno a su alrededor. Eso es difícil de encontrar aquí, así que atacamos de inmediato. Es posible que durante algún tiempo tengamos el doble de costes de vivienda, pero lo aceptaremos.’
‘El mercado inmobiliario no es necesariamente malo ahora, pero sí complicado. El aumento de los tipos de interés ha provocado muchos retrasos. Para algunos compradores, el aumento de las tasas de interés puede dificultar la financiación de una vivienda como ésta. Afortunadamente, hace algún tiempo cambiamos nuestro préstamo a una tasa de interés más baja. Nuestra hipoteca también avanza con nosotros.’
Para quienes compran por primera vez, las opciones en el mercado inmobiliario son cada vez más limitadas. El NVM señala que el año pasado la oferta cayó en todas las categorías de precios más bajos. No más del 5 por ciento tienen un precio de entre 2 y 2,5 toneladas. Alrededor del 8 por ciento se encuentran en la siguiente categoría de precios, hasta 3 toneladas.
Los debutantes en el mercado inmobiliario obtienen una ventaja adicional. Para los principiantes hasta los 35 años, la exención del impuesto sobre transferencias (normalmente del 2 por ciento) se ha incrementado desde el 1 de enero de 440.000 euros a 510.000 euros.
Mientras tanto, muchos inversores residenciales se han ido como competidores de los principiantes, entre otras cosas debido a la protección de compras y a los mayores tipos de interés. Los mismos inversores también dicen que pondrán a la venta propiedades en alquiler debido al plan del gobierno de restringir los alquileres en el sector privado.
COMPRADORES
Janneke Bregman (46 años, consejera espiritual, casa de sus propietarios en Gouda) y Henri Veldhuis (52 años, ingeniero, casa de sus propietarios en Tholen, no quería aparecer en la foto) están buscando una casa compartida en Gouda ‘en un Lugar tranquilo, pero cerca del bullicio del centro de la ciudad.
Él: “Todavía nos atrevemos a comprar primero una casa juntos y luego vender la nuestra”.
Ella: ‘El riesgo de duplicar los costes de la vivienda me resulta más emocionante que a él. Aunque las casas de mi calle todavía se venden muy rápidamente, a menudo a compradores primerizos, por cantidades a veces absurdas. No veo que los precios bajen todavía, a pesar del aumento de los tipos de interés. El mercado inmobiliario todavía está bajo presión en algunos segmentos.’
Él: ‘Creo que el mercado se recuperará ahora que los tipos de interés parecen estables. Nadie sabe el momento perfecto para comprar. Tienes que entrar en algún momento. Y si ya tienes una casa, el momento no importa mucho. Luego está al otro lado.
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