Un tribunal de Nueva York tardó hasta la semana pasada en emitir un fallo que podría privar a la firma de capital privado Blackstone de millones de dólares que de otro modo podría haber ganado con su acuerdo en 2015 para adquirir Stuyvesant Town, uno de los complejos de apartamentos de alquiler más grandes de Estados Unidos.
Sin embargo, si miras el conferencia de prensa para anunciar la adquisición hace casi una década, es tentador creer que se puede detectar el momento exacto en que el jefe multimillonario de Blackstone, Jon Gray, se dio cuenta de que los 80 acres de Manhattan que acababa de comprar por $5.300 millones podrían valer menos de lo que pensaba.
Cuando el legislador estatal demócrata Brian Kavanagh subió al podio y pronunció un discurso sobre el deseo de derogar las leyes que permitían a los propietarios eliminar la regulación de alquileres en miles de apartamentos de Nueva York, los labios fruncidos de Gray parecieron traicionar un destello de preocupación que ahora parece estar bien fundado.
La adquisición de Stuy Town por parte de Blackstone había parecido una vez un golpe maestro, demostrando que la firma de Wall Street podía hacerse cargo de enormes extensiones de viviendas mientras se hacía amigo de los inquilinos y se ganaba el aplauso de los funcionarios públicos.
Tal habilidad política ha sido un rasgo ganador para la firma detrás de uno de los mayores imperios inmobiliarios de EE. UU. Solo en los últimos tres años, Blackstone ha gastado miles de millones de dólares en viviendas, desde casas suburbanas hasta habitaciones para estudiantes. Pero el fallo legal de la semana pasada subraya cómo una sola elección puede alterar la economía de tales acuerdos más allá del reconocimiento. No solo destaca los riesgos para los inversores, sino que muestra cómo los ejecutivos que son los principales donantes de los partidos políticos de EE. UU. aún pueden encontrarse en el lado equivocado de la nueva legislación.
Cuando Blackstone compró Stuy Town, estaba recogiendo los pedazos de una de las debacles inmobiliarias más espectaculares de Nueva York. Los propietarios anteriores habían comprado el complejo en 2006 por un precio notoriamente alto y pasaron gran parte de la década siguiente tratando de recuperar ese dinero gastando aún más. Según la ley bizantina de bienes raíces de Nueva York, las renovaciones podrían usarse para justificar un pequeño aumento en el alquiler. Eventualmente, los pagos mensuales alcanzarían un umbral mágico, lo que significa que cuando el apartamento quedara vacante, la regulación de la renta ya no se aplicaría.
Ese plan no convenía a los antiguos residentes de Stuy Town, que se oponían a ser reemplazados por inquilinos que pagaban más. La comunidad resultó ser un obstáculo inamovible. Sobrecargados por las deudas y con sus planes de aumentar los alquileres frustrados por una revuelta de inquilinos que duró una década, los propietarios del complejo finalmente se vieron obligados a devolver las llaves.
En la derrota de los inversores anteriores, Gray vio la oportunidad de reclamar una victoria magnánima. Prometió apartar 5,000 unidades para arrendarlas a familias de bajos ingresos a precios módicos. Esos apartamentos se mantendrían asequibles durante al menos 20 años. Pero según la ley vigente en ese momento, se esperaba que hasta 6,000 apartamentos quedaran fuera de la regulación de alquiler en 2020, lo que podría dar a Blackstone un impulso a los retornos.
Después de anunciar el acuerdo en una conferencia de prensa al aire libre, Gray miró con satisfacción cómo los grupos de inquilinos y los funcionarios públicos se alineaban para respaldar el acuerdo de Blackstone. Bill de Blasio, entonces en su primer mandato como alcalde de la ciudad de Nueva York, dijo: “Este es, literalmente, el proyecto de preservación más grande jamás realizado por una ciudad”.
Pero luego, en 2018, los demócratas obtuvieron la mayoría en el Senado del estado de Nueva York por primera vez en una década. Un año más tarde aprobaron una ley que decretaba que las regulaciones de alquiler que habían sido programadas para expirar se mantendrían en los libros para siempre. Este fue un claro golpe al potencial económico del acuerdo, pero uno que podría haber estado en las cartas desde el principio.
“El trato que hicieron con nosotros fue el trato correcto para la ciudad, y lo hicieron de buena fe”, dice Alicia Glen, ex vicealcaldesa de vivienda de Nueva York que dirigió las negociaciones con Blackstone. “No era mi trabajo evaluar para ellos su riesgo político real, que era que la política del estado de Nueva York podría cambiar”.
Blackstone había argumentado que la nueva ley no afectaba a Stuy Town, donde las regulaciones de alquiler expiraban en 2020. Pero la semana pasada, un juez rechazó ese argumento y, si su decisión resiste una posible apelación, Blackstone podría verse atrapado cobrando por debajo del mercado. alquileres durante las próximas décadas.
La firma dice que los alquileres que cobra en el complejo siempre han sido consistentes con el fallo, por lo que la decisión judicial no tiene un impacto inmediato en las facturas de alquiler de los inquilinos. A pesar del nuevo tope en los futuros aumentos de alquiler, Blackstone dijo que el acuerdo era “ganador para nuestros inversores y los residentes, y cualquier otra implicación es categóricamente falsa”.
De todos modos, las consecuencias podrían hacer mella en la reputación de la firma como una de las firmas con mayor conocimiento político de Wall Street. “Si asumieron que los republicanos continuarían siendo elegidos para el senado del estado de Nueva York para siempre y que la ley nunca cambiaría”, dice Kavanagh, “entonces en una democracia eso es generalmente una mala suposición”.
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