Blackstone ha abierto un nuevo frente en la búsqueda de la industria del capital privado para suplantar el mercado de valores, apuntando a los fondos de inversión inmobiliaria que cotizan en bolsa y que han perdido el favor de los inversores debido a que los temores de inflación y recesión pesan sobre las valoraciones del mercado público.
La adquisición por parte del grupo de capital privado del operador de viviendas para estudiantes American Campus Communities por 13.000 millones de dólares a principios de esta semana fue la mayor de una serie de adquisiciones de este tipo. Siguió a la adquisición el año pasado de $6 mil millones de Extended Stay America, una cadena de alojamiento dirigida a trabajadores de fuera de la ciudad y otras personas que pasan largas temporadas fuera de casa.
“En este momento, la gente está nerviosa por el aumento de las tasas de interés”, dijo Jonathan Litt, director de inversiones de Land & Buildings, un fondo activista centrado en inversiones inmobiliarias, explicando por qué algunos fideicomisos públicos de inversión inmobiliaria o Reits cotizan con grandes descuentos.
“Creo que hemos visto esta película antes”, agregó. “Sabemos que a los bienes raíces les va muy bien en un entorno de tasas en aumento. Pero los Reits han bajado. Cuando las empresas cotizan en el mercado público con descuentos sobre su valor justo, vamos a ver que esas empresas se vuelven privadas”.
Blackstone está en la primera posición para comprar empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa con valoraciones bursátiles que languidecen, después de haber recaudado 63.000 millones de dólares para su Reit privado, llamado Blackstone Real Estate Income Trust, desde su lanzamiento en 2018. El grupo ha adquirido cuatro empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa. privado desde el comienzo de la pandemia en 2020.
Al igual que Extended Stay y ACC, el Reit privado de Blackstone está organizado como un fideicomiso de inversión en bienes raíces, un tipo popular de vehículo de inversión que paga la mayor parte de sus ingresos cada año a cambio de una exención de impuestos corporativos.
Pero a diferencia de los Reits que cotizan en bolsa, que cotizan continuamente en el mercado de valores a un precio de mercado que puede ser volátil, el producto inmobiliario de Blackstone es un vehículo privado. Eso significa que los inversores tienen menos formas de cobrar, aunque generalmente pueden vender sus acciones al fondo al valor justo durante una ventana mensual.
El acuerdo puede ser atractivo para los inversores que están más interesados en suavizar los baches del mercado que en asegurarse de que siempre tengan una forma rápida de liquidar sus inversiones.
“No sé cuántas veces el mercado de Reit ha subido o bajado un 10 por ciento o más durante la última década”, dijo el presidente de Blackstone, Jonathan Gray, al Financial Times. “No es necesariamente un reflejo de lo que sucede en un momento dado en el sector inmobiliario. . . Hay una volatilidad mucho mayor”.
ACC, que posee más de 100 residencias universitarias y unidades de vivienda cerca de los campus de prestigiosas universidades, incluidas Princeton y la Universidad de California Berkeley, fue un buen ejemplo.
Las acciones del operador inmobiliario se cotizaban a 50,33 dólares en febrero, más de un 20 por ciento por debajo del valor de activo neto de 64 dólares calculado por los analistas de Piper Sandler, un banco de inversión.
El deslucido precio de las acciones hizo que el fondo Litt’s Land & Buildings solicitara medidas correctivas, incluida la venta de activos.
Pero la oferta de Blackstone de $65,50 por acción ofrece a los accionistas de ACC una forma más rápida de obtener el valor de la inversión. “No creemos que vaya a haber una oferta superior”, dijo Alex Goldfarb de Piper Sandler.
Los analistas dicen que los inversores orientados a los ingresos de Blackstone pueden estar dispuestos a aceptar rendimientos más bajos que otros grupos inmobiliarios, a cambio de la expectativa de desembolsos regulares. Pero Blackstone dijo que hay otras razones por las que puede ofrecer a los accionistas del mercado público una salida a un precio atractivo.
“Poseer y controlar ACC con nuestro capital de larga duración nos dará la oportunidad de agregar una oferta muy necesaria en las principales universidades de los EE. UU.”, dijo Nadeem Meghji, quien dirige el brazo de bienes raíces de Blackstone en las Américas.
“Esta es una clase de activos en la que simplemente no hay suficiente inventario de alta calidad”, agregó. “Es algo que queremos ayudar a resolver”.
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