Alquiler de larga duración o alquiler turístico de corta duración? Es el dilema de los propietarios de una segunda vivienda que, ante la oportunidad de obtener beneficios de un inmueble de su propiedad que no es su vivienda principal, deben entender cuál es la mejor opción. Aprovechando la fuerte recuperación del turismo tras las restricciones impuestas por el Covid (el crecimiento medio anual entre 2020 y 2023 fue del 34%, alcanzando 134 millones de llegadas en 2023, el 51% de las cuales fueron extranjeras), el alquileres cortos -estancias inferiores a 30 días- han comenzado a extenderse nuevamente en los centros de las ciudades con mayor vocación turística (con repercusiones a menudo negativas para los habitantes de zonas con alta densidad de visitantes). Pero ésta no siempre es la ruta más conveniente. Porque si siempre conviene el “alquiler a corto plazo” Venecia Y Florenciael caso es diferente Milán. Los Cuadernos del Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI) arrojan luz sobre el fenómeno y aportan cifras con las que elAgencia de ingresos proporciona investigaciones y análisis sobre el mercado inmobiliario italiano.
El reconocimiento y el impacto de los alquileres a corto plazo
Teniendo en cuenta ocho grandes centros y a partir de información de DentroAirbnb (sitio independiente fundado por el investigador Murray Cox, que recopila información relativa a las ofertas de alojamiento publicadas en la plataforma Airbnb) en 2023 Roma (24.774), Milán (23,696) mi Florencia (11.321) se confirman como las tres ciudades con mayor número absoluto de alojamientos ofrecidos en alquiler.
Pero para comprender mejor el impacto que el fenómeno tiene en el territorio, la investigación compara dos indicadores: el primero calcula la incidencia de las viviendas alquiladas con contratos a largo plazo en 2023 en relación con el stock disponible (es decir, todas las viviendas residenciales no destinadas a residencia habitual) ; el segundo hace lo mismo con las viviendas ofertadas en Airbnb. Resultado: el peso de los alquileres de corta duración es decididamente inferior al de los alquileres “tradicionales”, con sólo dos excepciones: Florencia Y Venecia. En estas dos ciudades, centros de atracción turística, los alquileres a corto plazo representan una parte considerable, el 11% en la capital veneciana y casi el 13% en la capital toscana, de las viviendas potencialmente rentables: valores similares al flujo de nuevos alquileres con contratos registrados. Pero la concentración aumenta aún más en los centros históricos: en esta zona de Florencia más del 40% de las “segunda residencias” se destinan al alquiler a corto plazo, en Venecia la cifra supera el 20%. En otras ciudades, sin embargo, la “cuota de Airbnb” se sitúa entre el 3% y el 4%, con la única excepción de Milán que alcanza el 5,7%.
Ingresos
Una vivienda alquilada en Airbnb garantiza diferentes ingresos según la ciudad en la que se encuentre. A Barí aproximadamente 6.500 euros brutos al año, una Nápoles poco más de 8 mil euros cada uno palermo unos 9 mil euros. Cuanto mayor sea la recaudación Bolonia ea Milán (alrededor de 12 mil euros), mientras que aumenta aún más hasta Roma (19.530 euros al año) y supera los 20 mil Florencia (23.067 con una tarifa media por noche de 233 euros) para alcanzar el máximo en Venecia, donde con una tarifa media por noche de 250 euros (el doble respecto a Bari), el ingreso medio anual por alojamiento es de 26.250 euros.
Comparación con contratos largos
En algunas ciudades la ingresos anuales promedio de alquileres a corto plazo es siempre superior a los alquileres medios de los contratos tradicionales: sucede Bolonia, Florencia, palermo, Roma Y Venecia. no Barí Y Milán: en este caso, los ingresos medios de los alquileres turísticos son inferiores, aunque ligeramente, a los ingresos medios de los alquileres ordinarios de larga duración y temporales. En la capital de Lombardía, los alquileres superan a los de corto plazo, pasando de 12.869 a 11.584 (euros).
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