Algunos bancos estadounidenses se están preparando para vender préstamos inmobiliarios con descuento incluso cuando los prestatarios están al día con los pagos, una señal de su determinación de reducir la exposición al tambaleante mercado inmobiliario comercial.
La disposición de algunos prestamistas a asumir pérdidas en los llamados préstamos inmobiliarios vigentes sigue a múltiples advertencias de que la clase de activos es el «próximo zapato a caer» después de la reciente agitación en la industria bancaria regional de EE. UU.
“El hecho de que los bancos quieran vender préstamos está surgiendo en muchas conversaciones”, dijo Chad Littell, analista de CoStar, una compañía de investigación enfocada en bienes raíces comerciales. “Escucho más sobre eso que en cualquier otro momento de la última década”.
HSBC USA está en proceso de vender cientos de millones de dólares en préstamos inmobiliarios comerciales, potencialmente con descuento, como parte de un esfuerzo por reducir los préstamos directos a los desarrolladores inmobiliarios de EE. UU., según tres personas familiarizadas con el asunto.
Mientras tanto, PacWest vendió el mes pasado 2600 millones de dólares en préstamos para la construcción con pérdidas. Y un puñado de otros bancos está facilitando la ejecución de ventas similares en el futuro al cambiar la forma en que contabilizan la deuda de bienes raíces comerciales.
Por lo general, los bancos son reacios a aceptar pérdidas en grandes bloques de préstamos que retendrán su valor total siempre que los prestatarios realicen los pagos a tiempo. Pero algunos están siendo convencidos de dar el paso en medio de los temores de un aumento en la morosidad, especialmente en la deuda asegurada contra propiedades de oficinas que han experimentado una caída en la demanda debido a la perdurable popularidad de trabajar desde casa.
Mientras tanto, una desaceleración en la demanda de valores respaldados por hipotecas comerciales ha dejado a los bancos de todos los tamaños con más deuda inmobiliaria de lo que les gustaría a ellos oa los reguladores.
Si bien la práctica de deshacerse de los préstamos vigentes no es tan frecuente como lo fue durante la crisis de 2008, muchos participantes del mercado esperan que el volumen de transacciones aumente este año y el próximo.
Mientras los bancos se preparan para cerrar el segundo trimestre, “están súper enfocados en mantener un libro de préstamos limpio”, dijo David Aviram, director de Maverick Real Estate Partners, un fondo privado que se especializa en préstamos inmobiliarios comerciales. “Los bancos no quieren plantear las preocupaciones de los reguladores o inversores”.
Los movimientos de los bancos para deshacerse de los préstamos se producen cuando los ejecutivos y los reguladores hacen sonar las alarmas sobre la salud del sector inmobiliario comercial.
El presidente ejecutivo de Wells Fargo, Charlie Scharf, dijo esta semana a analistas e inversionistas que el banco, que tiene US$142.000 millones en préstamos inmobiliarios comerciales pendientes, está administrando su exposición al área. “Veremos pérdidas, no hay duda al respecto”, dijo Scharf.
Mientras tanto, Martin Gruenberg, presidente de la Corporación Federal de Seguros de Depósitos de EE. UU., advirtió esta semana que los préstamos inmobiliarios, especialmente los respaldados por oficinas, enfrentan desafíos si la demanda sigue siendo débil y «los valores continúan debilitándose».
“Estos serán asuntos de atención de supervisión continua por parte de la FDIC”, agregó.
Otros bancos están cambiando la forma en que contabilizan los préstamos al cambiar su designación a «disponible para la venta» de «mantener hasta el vencimiento», un movimiento que facilita la descarga de la deuda en el futuro.
Citizens, que ha estado reduciendo sus préstamos para propiedades comerciales, duplicó con creces su stock de préstamos disponibles para la venta a 1.800 millones de dólares durante el primer trimestre. Como muchos otros bancos, no revela qué porcentaje de esos préstamos son para prestatarios de bienes raíces comerciales.
Customers Bancorp, con sede en los suburbios de Filadelfia, recortó sus préstamos inmobiliarios comerciales en casi 25 millones de dólares en el primer trimestre. También reclasificó $ 16 millones de estos préstamos como «mantenidos para la venta», frente a cero en el trimestre anterior.
Un corredor de préstamos dijo que se estaba preparando para lanzar varias ofertas al mercado en las próximas semanas y que estaba experimentando la mayor cantidad de actividad en tres años.
Los descuentos aplicados a las ventas de préstamos productivos fuera del sector de oficinas siguen siendo relativamente modestos y se deben en parte a las subidas de tipos de interés.
El grupo de inversión en bienes raíces Kennedy-Wilson, por ejemplo, acordó pagar $2.400 millones, o 92 centavos por dólar, por el bloque de préstamos PacWest que tenía un valor principal total de $2.600 millones. Las acciones de PacWest subieron casi un 20 por ciento después de anunciar la transacción.
“Estamos recibiendo más llamadas. . . como resultado de lo que PacWest pudo ejecutar con Kennedy-Wilson”, dijo un inversionista de crédito inmobiliario. «Todos los bancos regionales están mirando el precio de las acciones y diciendo ‘al mercado realmente le gustó eso y deberíamos ejecutar algo similar'».
Según dos de las personas informadas sobre el proceso de venta de HSBC, los préstamos están obteniendo ofertas que cotizarían los préstamos a mediados de los 90 como un porcentaje de su valor nominal, lo que significa que el banco tendría que asumir una pérdida de hasta 5 por ciento
HSBC no ha decidido si está dispuesto a asumir una pérdida en la venta o qué tan grande podría ser, según otra persona familiarizada con el proceso. HSBC se negó a comentar.