Cuando el Abogado General del Tribunal de Justicia de la UE presentó sus conclusiones sobre la disputa entre Airbnb y el estado italiano el jueves pasado en Luxemburgo, muchos observadores tenían una sensación de deja Vu. La posición volvió a ser interlocutoria: sí a la obligación de retener a los intermediarios; no a la obligación de los portales extranjeros de designar su propio representante fiscal en Italia. Y, en todo caso, habrá que esperar a la decisión del Tribunal de la UE, tras la cual le tocará el turno al Consejo de Estado, que había remitido la cuestión previa al ámbito europeo. La norma impugnada, por su parte, está en vigor desde el 1 de junio de 2017.
La retención en la fuente es solo un ejemplo de la incertidumbre generada por las leyes que se han sucedido -a nivel central y local- durante años en un intento de regular las rentas a corto plazo. Un mercado que, tras perder un 60% en 2020 marcado por el Covid, este año volverá a las 950 mil viviendas en alquiler (previsión de Scenari Immobiliari), justo por debajo de las cifras previas a la pandemia.
Con el voto de confianza final sobre la conversión en ley del Decreto de Ayudas -esperado esta semana en el Senado-, otra novedad está destinada a entrar en vigor: el apretón de los arrendamientos en la histórica ciudad de Venecia. Con el objetivo declarado de favorecer la oferta de alquileres residenciales de larga duración (y proteger el patrimonio histórico-artístico), la reforma prevé que el Ayuntamiento pueda identificar -incluso por zonas- los “límites y condiciones máximos” que permitan destinar las viviendas a alquileres a corto plazo. Pero habrá que tener en cuenta la función de “integración de ingresos” para quienes alquilan una sola unidad inmobiliaria. Además, el alcalde podrá establecer que la renta por más de 120 días al año esté sujeta al cambio de uso y categoría del inmueble.
“Creemos que esta regla es perjudicial para el derecho de propiedad”, comenta Giorgio Spaziani Testa, presidente de Confedilizia. “Y, en todo caso, no es con las prohibiciones con lo que se favorece el arrendamiento a largo plazo, sino con los incentivos adecuados, por ejemplo eliminando el Imu para los contratos a largo plazo y permitiendo a los arrendadores recuperar más fácilmente el inmueble en caso de atrasos”. Detrás de las numerosas intervenciones reglamentarias sobre los alquileres de corta duración, de hecho, a menudo se intenta contrarrestar la despoblación de barrios enteros en las zonas centrales de las ciudades. Además del afán de combatir la evasión fiscal y la renta sin reglas. “El problema es que las nuevas obligaciones y cumplimientos acaban afectando sólo a quien hace las cosas en orden”, añade Spaziani Testa.
La ley de Venecia hace referencia a la definición de “alquiler corto” contenida en la llamada ley de Airbnb (Decreto Legislativo 50/2017). “Pero el artículo 4 de ese decreto sólo atañe a los contratos entre propietarios y arrendadores de personas físicas con una duración no superior a 30 días, dejando fuera la gestión empresarial”, observa Dario Pileri, presidente de Prolocatur. La misma referencia normativa hace que la restricción se aplique también a los contratos no turísticos “de corta duración”, como los de trabajo, estudio o asistencia a familiares. Otro punto crítico, los 120 días: “Un límite que inducirá a muchos propietarios a concentrar la oferta en los períodos más rentables del año – señala Pileri – agravando el fenómeno deexceso de turismo“.