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El escritor es fundador y socio director de Plenum.
La recesión inmobiliaria de China ya lleva tres años y muchos inversores se preguntan cuándo tocará fondo. Desde muchos puntos de vista, hemos sido testigos de una de las mayores correcciones del mercado inmobiliario en la historia económica.
La caída de las ventas de viviendas y de las actividades de construcción es pronunciada. En un periodo de 12 meses consecutivos, las ventas de viviendas nuevas en China han caído a 850 millones de metros cuadrados, o aproximadamente 8,5 millones de unidades de apartamentos, según mis cálculos utilizando estadísticas oficiales. Esto es la mitad del nivel de hace tres años.
La superficie de construcción iniciada ha caído a 620 millones de metros cuadrados, dos tercios por debajo del pico de principios de 2021. La participación de las actividades inmobiliarias y de construcción se ha reducido al 12,9 por ciento del PIB en 2023, la más baja desde 2009, del 15,2 por ciento. ciento en 2020.
La caída de los precios es menos dramática. En promedio, los precios han bajado alrededor de un 20 por ciento en China durante los últimos tres años, según datos oficiales y de terceros. Pero la disparidad regional es marcada. En algunas ciudades, los precios alcanzaron su punto máximo mucho antes de 2021 y han disminuido más de la mitad. Algunos complejos residenciales han perdido más del 75 por ciento de su valor, según los agentes inmobiliarios.
Tanto factores cíclicos como estructurales provocaron las correcciones. A menudo se citan razones cíclicas, y una opinión popular es culpar a las “tres líneas rojas” de Beijing, la política para restringir el apalancamiento en el sector inmobiliario. Importaba, pero la importancia estaba demasiado exagerada. En cualquier caso, la postura política de Beijing ha pasado de un ajuste cíclico a una flexibilización a más tardar a finales de 2022. Después de la medida más reciente, las políticas de vivienda ahora son las más flexibles de todos los tiempos en la mayor parte de China.
Sin embargo, el mercado todavía está abajo. Los mercados están divididos sobre por qué la flexibilización de Beijing no ha funcionado esta vez. Las razones que se citan a menudo incluyen el trauma post-Covid, una disminución de la confianza de los consumidores y un cambio de política demasiado lento y gradual. Estos son puntos plausibles, pero los factores estructurales son fuerzas más importantes detrás de la corrección actual que los cíclicos.
Dos razones fundamentales impulsaron la demanda de vivienda en China durante las últimas tres décadas: más gente viviendo en las ciudades y gente que tiene departamentos más grandes. El número de residentes urbanos aumentó en promedio 22 millones por año entre 1995 y 2020, y la tasa de urbanización pasó del 29% al 64%. El espacio habitable por persona en las áreas urbanas se ha más que duplicado hasta alcanzar los 39 metros cuadrados durante este período.
Es probable que tanto el espacio habitable por persona como la tasa de urbanización sigan progresando. Sin embargo, es poco probable que crezcan tan rápido como lo hicieron, dados los niveles actuales, mucho más elevados. Esto significa menos demanda de viviendas nuevas por año.
El ritmo de la urbanización ya se ha desacelerado. El aumento anual promedio de la población urbana fue de 10 millones en 2021-2023, menos de la mitad de los niveles de los 25 años anteriores. Sólo el ritmo más lento de urbanización significa que la demanda de viviendas nuevas cae a unos 400 millones de metros cuadrados al año, desde casi 900 millones de metros cuadrados. El crecimiento del espacio habitable también es muy importante. Cada aumento de 0,1 metros cuadrados en el espacio habitable por persona crearía una demanda de viviendas nuevas de 90 millones de metros cuadrados, por lo que un crecimiento ligeramente más lento podría tener un gran impacto.
La pregunta fundamental es cuándo tocará finalmente fondo el mercado inmobiliario de China. El mejor escenario es que las ventas comiencen a estabilizarse hacia finales de año. El mercado inmobiliario va camino de extender su corrección para entonces. Las ventas de viviendas nuevas probablemente caerán a sólo 800 millones de metros cuadrados, y la construcción de nuevos espacios probablemente caerá a 500 millones de metros cuadrados anualizados, un 75 por ciento menos que el pico.
Estas correcciones serían bastante grandes en la historia de las crisis inmobiliarias mundiales, y sería razonable argumentar que podrían ser suficientes para que el mercado se recupere o incluso podrían representar una sobrecorrección.
La urbanización de China seguirá generando una demanda de más de 400 millones de metros cuadrados de viviendas nuevas al año. Mientras el espacio habitable aumente entre 0,4 y 0,5 m2 por año, que fue la mitad de la tasa de aumento anual de las últimas dos décadas, generará otros 400 millones de m2 de demanda de viviendas nuevas al año, y la demanda total de viviendas nuevas será 800 millones de metros cuadrados. Si se logra la estabilización del sector inmobiliario, la economía china estará sobre una base mucho más sólida el próximo año. Beijing puede incluso cantar victoria en la transformación estructural de la economía.
Pero nada de esto está garantizado, por supuesto, porque todo se basa en el supuesto de que el espacio habitable por persona y la urbanización seguirán creciendo a un ritmo moderado. El caso más bajista es que los aumentos serán mucho menores, o incluso nulos. Eso significa que el mercado no se estabilizará para fin de año y seguirá buscando tocar fondo en 2025.
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