Según sus propias palabras, han abierto “un pozo negro”. Los tres economistas jefes de ING, Rabobank y ABN AMRO han redactado un informe cuyas conclusiones casi nadie quiere escuchar.
Recientemente, durante una aparición en un programa de televisión, se le preguntó a Marieke Blom (ING) por qué enfrenta a los Países Bajos con las costosas consecuencias del cambio climático para las viviendas ocupadas por sus propietarios, sin ofrecer la solución. “El mensajero no gana ningún premio de popularidad”, afirma Marieke Blom en una conversación con Ester Barendregt (Rabobank) y Sandra Phlippen (ABN AMRO). “Mirar hacia otro lado no ayuda. Tenemos que mirarle la boca al animal”, dice Sandra Phlippen.
En resumen, el desagradable mensaje de los tres economistas es que los Países Bajos han hecho la vista gorda durante demasiado tiempo ante la urgente necesidad de investigar los riesgos de daños climáticos, como inundaciones, para todas las viviendas, empezando por las privadas ocupadas por sus propietarios. viviendas, inundaciones, estrés por calor y problemas de cimientos. Para luego hacer pública la información sobre esos riesgos climáticos mediante una ‘etiqueta climática’ obligatoria. Y, por último, reducir estos riesgos climáticos haciendo que las viviendas sean más eficientes energéticamente en el momento de la compra.
Marieke Blom: “Proponemos un remedio para caballos. Introducir una obligación de sostenibilidad en la compra de una casa, para cumplir con los estándares establecidos por el gobierno. Entonces la gente se lo pensará tres o cuatro veces antes de comprar una casa así. Eso es muy intenso. Pero no es diferente. Esto también evita que personas que no se informan adecuadamente compren una casa y luego piensen: Ojalá no lo hubiera hecho. La vivienda se volverá más cara. Esto inevitablemente se nos viene encima”.
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Sobrevaloración de la vivienda ocupada por el propietario
Para muchos propietarios, los costos de un posible daño climático, o su prevención, serán devastadores. Considere reparar los cimientos derrumbados, hacer que las casas sean energéticamente eficientes o, más simplemente, plantar árboles o instalar toldos. Aun así, es mejor que los propietarios de viviendas empiecen a hacerlo más pronto que tarde, afirman los economistas jefes. Los Países Bajos, en su conjunto, pueden afrontarlo bien. Sólo para una pequeña parte de las viviendas esto supone costes de muchas decenas de miles de euros.
Sandra Phlippen: “Se puede concluir que el dinero necesario para esto representa ahora una parte limitada del producto interior bruto. Y hay que recordar también que actualmente existe una enorme plusvalía en las viviendas ocupadas por sus propietarios, más de 236.000 euros para la mayoría de propietarios. En promedio, la deuda hipotecaria es de alrededor del 35 por ciento. Afortunadamente existen amortiguadores. Eso era diferente hace diez años. Entonces muchas casas quedaron, en sentido figurado, bajo el agua”.
De lo que sí advierten explícitamente los economistas bancarios es de que los costes no se distribuyen equitativamente. Porque, en promedio y en conjunto, las viviendas pueden tener una plusvalía significativa, pero en la práctica algunos grupos de propietarios se encuentran en una posición menos favorable. Ester Barendregt: “Hemos observado anteriormente que el mercado inmobiliario holandés crea generaciones buenas y malas. Tienes suerte si entras en un momento favorable y experimentas grandes aumentos de valor. No tendrá suerte si ese voluble mercado inmobiliario experimenta una recesión. Nos preocupa que el cambio climático pueda exacerbar aún más esa desigualdad”.
Este peligro acecha especialmente si los costos de los riesgos climáticos y la sostenibilidad no se tienen en cuenta en el precio de una vivienda. En resumen, esto debe depender en parte de los costes climáticos que aún quedan por afrontar. «Muchas personas sentirán que no pueden afrontar, por ejemplo, los costes de la reparación de los cimientos», afirma Blom. “Por eso es tan importante que estos costos se deduzcan del precio. Hay que evitar que casas con daños en los cimientos de 50.000 euros se revendan a las nuevas generaciones al precio actual, como una especie de defecto oculto. Si no se hace eso, los compradores se quedarán con lo peor».
Barendregt: “Si las propiedades pierden valor porque los riesgos climáticos son mayores de lo esperado, la gente suele encontrar esto extremadamente desagradable. Los economistas llamamos a eso aversión a las pérdidas. Pero tal caída en el valor suena más molesta de lo que realmente es. Porque el propietario medio también tiene que hacer frente a grandes aumentos de valor, en 2021 incluso hasta 75.000 euros en un año”.
Renovación obligatoria
Hay muchas razones, dicen los economistas, para alentar a los proveedores de hipotecas, agentes inmobiliarios, asesores y también al gobierno a aclarar los costos de los riesgos climáticos. Preferiblemente obligatorio. Sin esa claridad y sin un descuento en los precios de la vivienda, afirman, los compradores menos decididos y mal informados acudirán en masa a casas cuyos precios parecen bajos, pero que luego tendrán que renovarse a un coste elevado.
“Eso ya se puede ver en Inglaterra y Estados Unidos. Allí, muchos pobres acaban en zonas que pueden inundarse fácilmente, por ejemplo llanuras aluviales”, dijo Phillipen. Para evitarlo, los prestamistas hipotecarios podrían ayudar, afirma. Ya estiman los riesgos de impago y si una propiedad y un comprador son una buena combinación. “Si los compradores no pueden afrontar esos costos, la pregunta es, por supuesto, adónde deberían ir. Por eso también tenemos que dejar espacio para las personas con una billetera pequeña en los lugares más caros y seguros de los Países Bajos. Llámelo vivienda social”.
Según los investigadores, también es preferible una renovación obligatoria según las normas establecidas a, por ejemplo, un aumento constante del impuesto sobre la energía. Porque no todo el mundo responde a semejante incentivo de precio. Blom: “El gobierno quiere encarecer cada vez más el gas para que la gente aísle sus casas. Pero no todo el mundo es tan racional como para hacer esa suma. Otra desventaja importante es que los inquilinos también tienen que pagar el impuesto sobre la energía. Y no tienen ninguna perspectiva de acción en absoluto. En términos generales, el 35 por ciento inferior de las personas con ingresos vive en viviendas de alquiler”.
La ventaja final de una obligación de sostenibilidad es que «incita a la acción», dice Barendregt. “Fomenta la estandarización. La sostenibilidad se convertirá en una parte permanente del proceso de compra. En última instancia, eso reducirá los costos”.
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Saque el debate de las trastiendas
En general, los holandeses deben darse cuenta mucho más de que ya no es posible vivir en todas partes al mismo coste. «Ahora tenemos que pensar en dónde construiremos las casas», afirma Barendregt. “Porque dentro de cien años esas casas seguirán ahí. Y los escenarios de las consecuencias del cambio climático para nuestro país son inciertos, aún están en desarrollo y pueden ser muy diferentes dentro de cien años. Esto necesita más reflexión. En los Países Bajos no existe una visión, una imagen compartida de las diferentes opciones y sus costos y consideraciones”.
Blom: “A veces se dice que los Países Bajos pueden soportar fácilmente todas estas consecuencias mediante soluciones técnicas. ¿Pero cuánto cuestan? ¿Y cómo serán los Países Bajos en el futuro? No deberían ser los tecnócratas quienes resuelvan esto en sus trastiendas. La visión debe contar con un apoyo mucho más amplio, mucho más democrática y la gente también debe poder prepararse mentalmente para ella. Mira, algunas personas piensan que dentro de cien años Amersfoort estará junto al mar. Ese no es el caso. ¿Pero qué pasará después? ¿Y qué pensamos realmente de eso? Actualmente no existe un debate social amplio”.
La resiliencia climática, dice Phlippen, no se trata sólo de fortalecer los diques. “También se trata de dónde viviremos de forma segura si algo sale mal y cómo nos recuperamos después de un daño. El debate debe llevarse a cabo de manera amplia. Y factual. Aunque sólo sea para evitar que la gente haga cosas radicales y tontas por miedo a un desastre, como trasladarse repentinamente a zonas altas porque temen que el Randstad quede cinco metros bajo el agua o algo así”.
«No queremos prejuzgar una elección concreta para los Países Bajos», afirmó Blom. “Las compensaciones son posibles. Podríamos dejar los Países Bajos más o menos como están ahora, si tuviéramos mucho dinero de sobra. Otros tal vez quieran darle más espacio a la naturaleza. Hay que hacer todo tipo de consideraciones”. Barendregt: «Con un debate tan amplio, también se mantienen abiertas más opciones para la ordenación del territorio de los Países Bajos en el futuro».