A pesar del aumento de las inversiones inmobiliarias en el tercer trimestre de 2023, el mercado alemán de inversiones inmobiliarias registró en general un bajo volumen de transacciones. Las condiciones del mercado y las expectativas de precios de compradores y vendedores siguen siendo desafiantes.
El volumen de transacciones disminuyó año tras año
Según un análisis actual del proveedor mundial de servicios inmobiliarios CBRE, el mercado alemán de inversiones inmobiliarias alcanzó un volumen de transacciones de 20.970 millones de euros en los primeros tres trimestres de 2023. En el tercer trimestre, las inversiones aumentaron un 28 por ciento en comparación con el trimestre anterior, pero todavía estaban un 53 por ciento por debajo del nivel del tercer trimestre de 2022. Las 7 principales ciudades, en particular Berlín y Múnich, registraron el 41 por ciento del volumen de transacciones.
Como muestra el comunicado de prensa de CBRE, las diferentes expectativas de precios son una razón clave para el bajo volumen de transacciones. Las expectativas de precios de compradores y vendedores rara vez coinciden, especialmente en el segmento grande. El resultado del análisis de CBRE es que actualmente apenas hay transacciones importantes que involucren a inversores institucionales, especialmente en el segmento de oficinas.
Las propiedades residenciales dominan el mercado mientras que las transacciones de oficinas están disminuyendo
Según el análisis de CBRE, las propiedades residenciales con al menos 50 unidades residenciales mantuvieron su predominio en el mercado de inversión inmobiliaria alemán, representando el 22 por ciento del volumen total. Le siguieron de cerca los inmuebles industriales y logísticos, así como los inmuebles comerciales, que representaron cada uno el 21 por ciento del volumen de transacciones. En el segmento de oficinas, que tradicionalmente se considera la clase de activos más fuerte del sector comercial, la proporción de transacciones cayó al 20 por ciento.
Aumenta el número de acuerdos más pequeños.
Al analizar los tres primeros trimestres de 2023, los analistas de CBRE también observaron una tendencia hacia acuerdos más pequeños. Las grandes transacciones de más de 100 millones de euros están disminuyendo en el mercado de inversión inmobiliario alemán: sólo 31 transacciones de este tipo en los últimos tres trimestres, en comparación con 98 en el mismo período del año pasado. Esto se refleja en un número general menor de acuerdos y tamaños de transacciones más pequeños en comparación con el promedio de cinco años.
Los rendimientos aumentan
A pesar del bajo volumen de transacciones, los inversores pueden esperar mayores rendimientos. En el tercer trimestre de 2023, la rentabilidad aumentó en casi todas las clases de activos, especialmente en los edificios de oficinas y comerciales. El rendimiento preferencial de las propiedades de oficinas fue del 4,6 por ciento, 0,5 puntos porcentuales más que en el trimestre anterior y casi 1,9 puntos porcentuales más que a principios del año 2021/2022, como informa CBRE. Dado el aumento de los costes de financiación y la mayor rentabilidad de los productos de bonos alternativos en el mercado de capitales, los analistas de CBRE esperan una nueva corrección en el sector de gran volumen a medida que los inversores buscan primas de riesgo adecuadas. Según el análisis de CBRE, todavía es necesario un ajuste al alza, especialmente en los inmuebles de oficinas debido al trabajo híbrido y a la creciente importancia de los criterios ESG.
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