{"id":914395,"date":"2023-09-07T05:44:47","date_gmt":"2023-09-07T07:44:47","guid":{"rendered":"https:\/\/teknomers.com\/fr\/wework-trop-gros-pour-echouer\/"},"modified":"2023-09-07T05:44:51","modified_gmt":"2023-09-07T07:44:51","slug":"wework-trop-gros-pour-echouer","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/teknomers.com\/fr\/wework-trop-gros-pour-echouer\/","title":{"rendered":"WeWork, trop gros pour \u00e9chouer"},"content":{"rendered":"<p> <br \/>\n<\/p>\n<div>\n<p>Recevez des mises \u00e0 jour gratuites sur le secteur immobilier<\/p>\n<p class=\"article__content-sign-up-topic-description\"><span>Nous vous enverrons un <i>R\u00e9sum\u00e9 quotidien de myFT<\/i> e-mail r\u00e9capitulant les derni\u00e8res<!-- --> <!-- -->Secteur immobilier<!-- --> des nouvelles tous les matins.<\/span><\/p>\n<p><iframe class=\"article__content-sign-up-iframe close\" scrolling=\"no\" id=\"signUpIframe\" data-prev-url=\"\/register\/in-article-sign-up?ft-content-uuid=9c284c8a-f893-463a-97cb-ce1af1a7f49b&amp;concept-id=1106eddf-ef00-43cb-93b2-ec1b7053fd12\"><\/iframe><\/div>\n<div data-attribute=\"article-content-body\">\n<p>\t\t<experimental><\/p>\n<div class=\"n-content-layout\" data-layout-name=\"card\" data-layout-width=\"fullWidth\">\n<div class=\"n-content-layout__container\">\n<div class=\"n-content-layout__slot\" data-slot-width=\"true\">\n<p>Cet article est une version sur site de notre newsletter Unhedged.  S&#8217;inscrire <a rel=\"nofollow noopener\" href=\"https:\/\/ep.ft.com\/newsletters\/subscribe?newsletterIds=584573e552860d000491cdb8\" data-trackable=\"link\" target=\"_blank\">ici<\/a> pour recevoir la newsletter directement dans votre bo\u00eete de r\u00e9ception tous les jours de la semaine<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<p><\/experimental><\/p>\n<p>Bonjour.  Le rendement du Tr\u00e9sor \u00e0 deux ans est de nouveau sup\u00e9rieur \u00e0 5 pour cent.  Le taux \u00e0 cinq ans se rapproche \u00e9galement de ses plus hauts du cycle.  Le risque d\u2019inflation existe toujours.  Si vous \u00eates un gros acheteur de bons du Tr\u00e9sor \u00e0 moyen terme, envoyez-nous votre dossier d&#8217;achat par courrier \u00e9lectronique\u00a0: robert.armstrong@ft.com et ethan.wu@ft.com. <\/p>\n<h2 id=\"your-periodic-cre-grind-update-0\" class=\"n-content-heading-2\">Votre mise \u00e0 jour p\u00e9riodique du CRE grind<\/h2>\n<p>Hier, nous avons eu quelques histoires charnues sur l&#8217;accident de voiture au ralenti pr\u00e9f\u00e9r\u00e9 de tous, l&#8217;immobilier commercial.  Le FT a annonc\u00e9 que WeWork souhaitait payer moins de loyer\u00a0:<\/p>\n<blockquote class=\"n-content-blockquote\">\n<p>WeWork cherche \u00e0 ren\u00e9gocier la quasi-totalit\u00e9 de ses baux dans le monde.  .  .  David Tolley, directeur g\u00e9n\u00e9ral, a d\u00e9clar\u00e9 aux propri\u00e9taires qui ont appel\u00e9 [to a business update call] que WeWork pr\u00e9voyait de quitter certains \u00ab emplacements inadapt\u00e9s et sous-performants \u00bb mais resterait dans la plupart de ses b\u00e2timents.<\/p>\n<p>Dans une d\u00e9claration apr\u00e8s l&#8217;appel, il a d\u00e9clar\u00e9 que WeWork &#8220;prenait des mesures imm\u00e9diates pour r\u00e9parer d\u00e9finitivement notre portefeuille de baux rigide et co\u00fbteux&#8221;.  .  .<\/p>\n<p>Pas plus tard qu&#8217;au premier trimestre de cette ann\u00e9e, WeWork repr\u00e9sentait pr\u00e8s d&#8217;un quart des nouvelles activit\u00e9s de location \u00e0 New York, mais plusieurs membres du secteur ont cherch\u00e9 \u00e0 minimiser l&#8217;impact d&#8217;une \u00e9ventuelle faillite.  \u00abC&#8217;est une petite partie du march\u00e9\u00bb, a d\u00e9clar\u00e9 l&#8217;un d&#8217;entre eux.  La soci\u00e9t\u00e9 occupe environ 6,4 millions de pieds carr\u00e9s sur un march\u00e9 de bureaux de Manhattan qui s&#8217;\u00e9tend sur 414 millions de pieds carr\u00e9s.<\/p>\n<\/blockquote>\n<p>Le Wall Street Journal avait un <a rel=\"nofollow noopener\" href=\"https:\/\/www.wsj.com\/real-estate\/commercial-real-estate-regional-banks-9f8f591d?mod=hp_lead_pos1\" target=\"_blank\" data-trackable=\"link\">longue lecture<\/a>avec de nombreuses statistiques croustillantes, sur la fa\u00e7on dont la CRE menace toujours les banques r\u00e9gionales am\u00e9ricaines :<\/p>\n<blockquote class=\"n-content-blockquote\">\n<p>Des milliards de dollars en [CRE] les pr\u00eats et les investissements constituent une menace imminente pour le secteur bancaire \u2013 et potentiellement pour l\u2019\u00e9conomie dans son ensemble.  L\u2019exposition des banques est encore plus importante qu\u2019on ne le dit g\u00e9n\u00e9ralement.  Les banques risquent de d\u00e9clencher un sc\u00e9nario de boucle catastrophique dans lequel les pertes sur les pr\u00eats inciteraient les banques \u00e0 r\u00e9duire leurs pr\u00eats, ce qui entra\u00eenerait une nouvelle baisse des prix de l\u2019immobilier et encore davantage de pertes.<\/p>\n<\/blockquote>\n<p>Les pr\u00eateurs fid\u00e8les non couverts seront conscients de notre point de vue selon lequel le d\u00e9sordre de la CRE ne constitue probablement pas une menace existentielle pour de nombreuses banques \u2013 si une profonde r\u00e9cession peut \u00eatre \u00e9vit\u00e9e.  Mais les d\u00e9pr\u00e9ciations des d\u00e9fauts de paiement de la CRE sont susceptibles de r\u00e9duire consid\u00e9rablement les b\u00e9n\u00e9fices et les capitaux propres des banques pour les raisons que ces deux \u00e9l\u00e9ments \u00e9claircissent.<\/p>\n<p>L\u2019histoire de WeWork montre clairement, une fois de plus, que les pr\u00eats \u00e0 taux variable ne sont pas enti\u00e8rement prot\u00e9g\u00e9s du risque de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat.  Dans un environnement de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat plus \u00e9lev\u00e9s, certains locataires ne peuvent pas honorer leurs obligations locatives, et certains propri\u00e9taires d\u2019actifs ne seront donc pas en mesure de respecter leurs obligations de pr\u00eat.  Des ren\u00e9gociations ou des d\u00e9fauts s\u2019ensuivent.  Les \u00e9carts de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat des pr\u00eateurs par rapport \u00e0 leur co\u00fbt de financement auront tendance \u00e0 se comprimer lorsque les taux augmentent rapidement. <\/p>\n<p>Deuxi\u00e8me le\u00e7on, tir\u00e9e de l\u2019article du WSJ : de faibles ratios pr\u00eat\/valeur ne constituent pas une garantie contre les d\u00e9fauts de paiement.<\/p>\n<blockquote class=\"n-content-blockquote\">\n<p>En janvier, un promoteur n&#8217;a pas pu rembourser un pr\u00eat d&#8217;environ 60 millions de dollars de la banque OZK suite \u00e0 l&#8217;escalade des co\u00fbts de construction, a indiqu\u00e9 la banque.  Le pr\u00eat \u00e9tait consid\u00e9r\u00e9 comme relativement s\u00fbr car tr\u00e8s inf\u00e9rieur \u00e0 la valeur du chantier, qui \u00e9tait de 139 millions de dollars en 2021. En d\u00e9cembre, une nouvelle expertise \u00e9value la valeur du bien \u00e0 100 millions de dollars.<\/p>\n<p>La banque est effectivement coinc\u00e9e avec la propri\u00e9t\u00e9. <\/p>\n<\/blockquote>\n<p>Ce pr\u00eat a d\u00e9marr\u00e9 avec un LTV de 43 pour cent\u00a0;  m\u00eame apr\u00e8s une coupe de cheveux, le LTV \u00e9tait toujours de 60 pour cent.  Mais l\u2019emprunteur a d\u00e9cid\u00e9 que le pr\u00eat ne valait pas la peine d\u2019\u00eatre rembours\u00e9.  Les d\u00e9fauts surviennent bien avant que les capitaux propres d\u2019un projet CRE ne disparaissent.<\/p>\n<p>Les deux histoires soul\u00e8vent une question int\u00e9ressante : du point de vue des banques expos\u00e9es au CRE dans les villes o\u00f9 WeWork reste une pr\u00e9sence importante, l\u2019entreprise est-elle trop grande pour faire faillite ?  En d\u2019autres termes, vaut-il mieux que les propri\u00e9taires ren\u00e9gocient avec WeWork afin que l\u2019entreprise puisse tergiverser, plut\u00f4t que de refuser et d\u2019augmenter les risques de faillite, mettant ainsi en danger ses 13 milliards de dollars d\u2019obligations de location existantes ?  L&#8217;entreprise repr\u00e9sente environ 1,5 pour cent des espaces de bureaux de Manhattan.  Le march\u00e9 des actifs de bureaux est quasiment gel\u00e9 et le financement est d\u00e9j\u00e0 rare.  Peut-\u00eatre qu\u2019une faillite tr\u00e8s m\u00e9diatis\u00e9e de WeWork choquerait le march\u00e9, faisant baisser encore la valorisation, d\u00e9clenchant davantage de d\u00e9fauts.  Je ne sais pas.  Mais si j&#8217;\u00e9tais l&#8217;un des propri\u00e9taires de WeWork, ou l&#8217;une des banques de ces propri\u00e9taires, j&#8217;y penserais.  Dur.<\/p>\n<h2 id=\"more-on-private-funds-1\" class=\"n-content-heading-2\">En savoir plus sur les fonds priv\u00e9s<\/h2>\n<p>Nous avons parl\u00e9 la semaine derni\u00e8re des nouvelles r\u00e8gles de la Securities and Exchange Commission pour les fonds priv\u00e9s.  Entre autres choses, ils imposent des informations trimestrielles standardis\u00e9es sur les frais et les performances tout en limitant les \u00ab lettres d\u2019accompagnement \u00bb \u2013 un meilleur traitement pour certains investisseurs mais pas pour d\u2019autres.  La SEC affirme que m\u00eame les grands investisseurs institutionnels ont besoin d\u2019informations de base lorsqu\u2019ils investissent dans des fonds priv\u00e9s \u00e0 croissance rapide, mais opaques.<\/p>\n<p>Plusieurs lecteurs ont \u00e9crit pour applaudir les nouvelles r\u00e8gles.  L&#8217;un d&#8217;entre eux, Larry Pollack, a mis en lumi\u00e8re un probl\u00e8me principal-agent qui tourmente l&#8217;industrie.  Autrement dit, pour les gestionnaires de fonds de pension (les agents), les rendements sont moins importants qu&#8217;une conformit\u00e9 facile ou une faible volatilit\u00e9, m\u00eame si cette priorisation ne sert pas les int\u00e9r\u00eats des retrait\u00e9s (les mandants).  Notre lecteur \u00e9crit :<\/p>\n<blockquote class=\"n-content-blockquote\">\n<p>Je suis de tendance libertaire et actuaire en mati\u00e8re de retraites qui a travaill\u00e9 dans la gestion d&#8217;actifs (mais pas dans les fonds priv\u00e9s).<\/p>\n<p>Je pense que les r\u00e8gles de la SEC sont probablement n\u00e9cessaires.  Pas principalement parce que les gestionnaires de fonds priv\u00e9s b\u00e9n\u00e9ficient d\u2019une sorte d\u2019avantage asym\u00e9trique en termes de connaissances ou parce que les acheteurs sont des imb\u00e9ciles. [ie, fools]m\u00eame si les deux sont probablement vrais dans une certaine mesure. <\/p>\n<p>C&#8217;est plut\u00f4t parce que.  .  .  Fonds de pension public am\u00e9ricain [managers], qui fournissent une grande partie des capitaux aux fonds d&#8217;investissement priv\u00e9s, \u00e0 peu pr\u00e8s \u00e0 l&#8217;heure actuelle.  Tant que les fonds d&#8217;investissement priv\u00e9s peuvent pr\u00e9tendre garantir virtuellement des rendements plus \u00e9lev\u00e9s, une volatilit\u00e9 plus faible et une non-corr\u00e9lation avec d&#8217;autres classes d&#8217;actifs, les agents qui ach\u00e8tent ces fonds au nom des r\u00e9gimes de retraite obtiennent une r\u00e9ussite professionnelle pour laquelle ils sont probablement pr\u00eats \u00e0 payer. aux frais de leurs contribuables et des participants au r\u00e9gime. <\/p>\n<p>Si les nouvelles r\u00e8gles mettent davantage en lumi\u00e8re ce qui se passe r\u00e9ellement gr\u00e2ce \u00e0 de meilleures divulgations et audits, cela profiterait en fin de compte aux dirigeants des r\u00e9gimes de retraite qui, autrement, n&#8217;ont pas les moyens ou les connaissances n\u00e9cessaires pour surveiller leurs agents.<\/p>\n<\/blockquote>\n<p>Il s\u2019agit d\u2019un point important, m\u00eame si nous ne sommes pas s\u00fbrs de l\u2019ampleur de l\u2019impact que ces r\u00e8gles pourraient avoir.  Une plus grande transparence sur les performances et les frais pourrait permettre une plus grande comparabilit\u00e9 entre les diff\u00e9rents fonds priv\u00e9s.  Peut-\u00eatre que cela aide \u00e0 responsabiliser les gestionnaires de fonds de pension.  D&#8217;un autre c\u00f4t\u00e9, les marques optimistes sont au c\u0153ur du \u00ab blanchiment de la volatilit\u00e9 \u00bb des capitaux priv\u00e9s, et les r\u00e8gles ne semblent pas affecter cela.  (Faites-nous savoir si nous avons manqu\u00e9 quelque chose ici.)<\/p>\n<p>Les r\u00e8gles aident effectivement \u00e0 surmonter un probl\u00e8me d\u2019action collective, ajoute Andrew Park d\u2019Americans for Financial Reform, o\u00f9 chaque investisseur priv\u00e9 est incit\u00e9 \u00e0 promouvoir des accords parall\u00e8les, plut\u00f4t que de se regrouper pour n\u00e9gocier de bien meilleures conditions pour tous les investisseurs.  C&#8217;est peut-\u00eatre en partie la raison pour laquelle le secteur des fonds priv\u00e9s poursuit d\u00e9sormais en justice, arguant dans un document d\u00e9pos\u00e9 la semaine derni\u00e8re que la SEC aide \u00e0 tort les investisseurs qui n&#8217;en ont pas besoin\u00a0:<\/p>\n<blockquote class=\"n-content-blockquote\">\n<p>La commission n\u2019a pas montr\u00e9 la n\u00e9cessit\u00e9 des r\u00e8gles intrusives qu\u2019elle a adopt\u00e9es.  Les investisseurs dans les fonds priv\u00e9s comptent parmi les investisseurs les plus importants et les plus sophistiqu\u00e9s au monde .  .  .  Ces investisseurs savent ce qu\u2019ils font et disposent de nombreuses options pour investir leur argent.  Si les accords commerciaux de longue date et largement utilis\u00e9s par les fonds priv\u00e9s avaient vraiment besoin d&#8217;une refonte gouvernementale, comme le pr\u00e9tend la commission, ces investisseurs ne placeraient pas de plus en plus leur argent dans des fonds priv\u00e9s. <\/p>\n<\/blockquote>\n<p>Il convient de noter que m\u00eame si les agents comptent parmi les investisseurs les plus avertis au monde, ce n\u2019est pas le cas des dirigeants \u2013 les retrait\u00e9s moyens.  Pourtant, comme nous l\u2019avons \u00e9voqu\u00e9 la derni\u00e8re fois, ce d\u00e9bat de politique publique sur l\u2019int\u00e9r\u00eat de prot\u00e9ger les personnes sophistiqu\u00e9es pr\u00e9sente des arguments raisonnables dans les deux sens.<\/p>\n<p>Cependant, le c\u0153ur du proc\u00e8s porte sur la proc\u00e9dure, centr\u00e9e sur la question de savoir si la SEC a le pouvoir de r\u00e9glementer les fonds priv\u00e9s.  La SEC souligne les pouvoirs qui lui ont \u00e9t\u00e9 conf\u00e9r\u00e9s par Dodd-Frank.  La p\u00e9tition de l&#8217;industrie r\u00e9torque qu&#8217;une telle autorit\u00e9 visait uniquement \u00e0 prot\u00e9ger les investisseurs particuliers.  Brian Daly, associ\u00e9 chez Akin, explique\u00a0:<\/p>\n<blockquote class=\"n-content-blockquote\">\n<p>La p\u00e9tition dit que la lecture \u00e9quitable de [the relevant sections of Dodd-Frank] est que le Congr\u00e8s envisageait des protections suppl\u00e9mentaires pour les acheteurs de titres, principalement les acheteurs de d\u00e9tail.  Il s&#8217;agit d&#8217;un octroi d&#8217;un pouvoir de r\u00e9glementation visant \u00e0 prot\u00e9ger les acheteurs contre les pratiques de vente peu recommandables.  La p\u00e9tition affirme que cela va au-del\u00e0 de toute reconnaissance pour devenir quelque chose qui r\u00e9glemente une toute autre partie du march\u00e9 \u2013 r\u00e9glementant les aspects \u00e9conomiques d&#8217;une relation de conseil, qui n&#8217;a rien \u00e0 voir avec la vente de titres.<\/p>\n<\/blockquote>\n<p>Les fonds priv\u00e9s attendent de voir si les tribunaux \u00e9mettront une injonction bloquant les r\u00e8gles.  Dans le cas contraire, les efforts pour s\u2019y conformer devront bient\u00f4t commencer ;  les fonds ne peuvent pas simplement compter sur la perte de la SEC.  Cela pourrait arriver dans quelques semaines, dit Daly.  Le capital priv\u00e9 pourrait bient\u00f4t \u00e9voluer sous nos yeux.  (<em>Ethan Wu<\/em>)<\/p>\n<h2 id=\"one-good-read-2\" class=\"n-content-heading-2\">Une bonne lecture<\/h2>\n<p>L&#8217;auteur d&#8217;un <a rel=\"nofollow noopener\" href=\"https:\/\/nymag.com\/intelligencer\/article\/zeke-faux-number-go-up-book-excerpt.html\" target=\"_blank\" data-trackable=\"link\">nouveau livre sur FTX<\/a> prend quelques photos de Michael Lewis, qui a \u00e9galement un prochain livre sur FTX.<\/p>\n<p><experimental><\/p>\n<div class=\"n-content-layout\" data-layout-name=\"card\" data-layout-width=\"true\">\n<div class=\"n-content-layout__container\">\n<h2 id=\"ft-unhedged-podcast-3\" class=\"n-content-heading-3\">Podcast FT non couvert<\/h2>\n<div class=\"n-content-layout__slot\" data-slot-width=\"true\">\n<div class=\"n-content-layout__slot\" data-slot-width=\"true\">\n<figure class=\"n-content-image n-content-image--full\" style=\"width: 700px; max-width: 100%;\">\n<\/figure><\/div>\n<\/div>\n<div class=\"n-content-layout__slot\" data-slot-width=\"true\">\n<div class=\"n-content-layout__slot\" data-slot-width=\"true\">\n<p>Vous n&#8217;en avez jamais assez de Unhedged\u00a0?  Ecouter <a rel=\"nofollow noopener\" href=\"http:\/\/unhedged.ft.com\/\" data-trackable=\"link\" target=\"_blank\">notre nouveau podcast<\/a>, anim\u00e9 par Ethan Wu et Katie Martin, pour une plong\u00e9e de 15 minutes dans les derni\u00e8res nouvelles des march\u00e9s et les gros titres financiers, deux fois par semaine.  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